闲来聊聊我的上海房子买卖经历，仅供参考。
我是2021年6月份开始准备置换的，一套在杨浦闲置的房子卖了准备换到大宁，这样离父母可以近点。
为了这次的置换，我是费了很多心思，也看了无数的楼盘，当然对于房价的走势，我本来工作就一直在跟踪。
其实上海的房价，能看懂宏观的形势是一方面，另一方面是每个区他都有自己的价格，每个区里的小区还有一套价格，然后小区里的每个房东还有一套价格。
啥意思，就是这三套价格都在一定程度上会独立波动。
我是在上海土生土长的，30多年看着上海从里弄的油条大饼发展到现在的高楼大厦，现在除了郊区，只要是中环以内的，基本上都有一套成熟的商业体系在运转。
黄浦区有人民广场，有外滩，有新天地，静安有大宁，有西藏北路，有不夜城，有武康路，徐家汇有百脑汇，长宁有古北，有中山公园。
好了，那你要来对比，长宁中山公园好还是武康路好？说实话，挺难的。
因为周边的配套设置大家都差不多啊，你有三甲医院我也有，你有地铁我也有，你有高架我也有，尤其对于上海某块地方住惯了的人来说，他会觉的自己住的那块地方是最好的。
拿我来讲，我在静安大宁住惯了，附近地铁医院久光商城都有，但是你能说杨浦五角场就很差嘛？也未必，我大学在五角场住了4年也感觉挺不错。
哪怕说我换到闵行，临港，那里也都有成熟的商业配套了，在上海你跑哪里都是一堆商圈。
所以，在上海买房很难去做区之间的比较，说白了，你爱买哪买哪，除了汤臣和檀宫之类都不会有太大区别。
再来说说小区，我发现有个问题，有些买家不重视房型和楼层，而是非常看重小区品质，尤其是女性，比如大宁板块的慧什么湖，很多人就是会冲着这个楼盘的品质去买，然而这个小区里大部分的房子都是南北不通的，也就是靠北没有窗户，我称为闷屁股户型。
而且厨卫都是那种手枪型，很难处理。
这种户型，一到上海潮湿天气，大概率会出现发霉的问题，从墙壁到橱柜。
但是隔壁的一个小区，可能是因为楼盘品质名气没他响，成交量一直卖不过它，可是户型非常正气，还是南北通风，外立面和物业管理也不差，但隔着一条马路就是卖不过它。
而且这两个小区都是不到20年的房龄，也算不上是老破小。
所以，在小区和小区之间，也有一个价格的波动，至少在我看来，很多小区虽然名声不响，但是居住属性，性价比真的很好。
并不是商业上吹虚的所谓高端楼盘就真的有居住舒适度了，至少我看过的楼盘，比如普陀的中远什么城，上海什么大宁城很多都是这种类型。
然后是小区里的房东，其实我以前一直以为，只要参照小区过往同户型的成交均价就可以大致谈到房东的心理价位了，事实证明我幼稚了。
我第一次聊的房东是一对中年上海夫妻，男的闷声不响，女的典型上海中年妇女，情绪化严重，心态不平稳，她挂牌900万，坐下谈开价890万不能让了，我说你这房子税多而且是楼梯的2楼，完全没太阳，人家4楼电梯房也就900万，她不肯，然后软磨硬泡谈了一个多小时，她最终说了句，那这样吧，我再下来1万889。
我可去他妈的，我当场站起来走人，上百万的房子你他妈1万的幅度跟我讨价，搁这和我买菜呢？隔了一个月，上海疫情严重，市场成交低迷，这老女人主动降到了850万，但是没用，仍然没人买，她心态失衡又调到880万。
好了，我又和另外一位房东谈。
这个房东就不一样了，92年的小伙子，外地来上海打工，500万买进的，4年不到，现在要脱手，这个税非常高，他也有自知之明，挂牌925，但是坐下来一聊，我还没开口，他主动说，我愿意先降价15万。
好家伙，这就人和人的差距，我直接给当场整不会了，完了还有更刺激的，我说你是底楼，而且税很多，在你降了15万的基础上，我觉的还要再降40万才行，而且里面的个税要你自己承担。
我心想，这房东估计要妞妞捏捏和我说些不情愿的话，结果他就，好！那就这个价格成交，然后冲我笑笑。
这他么我彻底崩溃了，头一次杀价成功，还让我感觉还亏了的，我心想，到底是他真的觉得价格可以，只是因为人品性格好，所以不还价，还是因为价格我开的还是太高了？反正这一前一后，两个房东真的反差太大了。
所以讲，哪怕在同一个小区里，同一种户型和楼层，能有300个房东，它就能给你搞出300个不同的价格。
除非你买一手房，否则，价格都是谈出来的，你不去谈，房东永远那个价格挂着，你去谈，什么价格都有可能。
上海买二手房，很大程度上不是考验你对行情的预判能力，而是你的谈判能力，你对市场信息接收速度和机会把握的能力。
至少在最近这一年里是这样的。
就在我观察的这几年里，已经有三套房子都是因为房东赌博而急抛，价格真的是打骨折，直接腰斩，但是房子当天出来就没了，可以说在一定程度上，买二手房，你在战术上的能力会和在战略上的判断一样重要。
上升周期宏观形势重要，现在震荡阴跌，就是看战术发挥了。
最后聊聊我对房产宏观的看法，不构成买卖建议。
过去中国20多年的高速发展，很多国家都喊奇迹，甚至我们自己都会觉的是奇迹。
所以，要明白一点，奇迹是不可复制的，奇迹也不会是常态。
这是2022年和2008年的本质区别，所以不要听信任何中介或者煤体鼓吹房价今年会马上狂涨。
高速发展时期，人均收入大幅增长，富人大量涌现，GDP最高甚至10%往上持续多年，现在呢？还剩多少?几年疫情下来，服务业遭受重创，失业率居高不下，收入不仅不增长还要减少，现在已经不是谈论工作前景的问题了，很多人是没有工作。
包括生育率持续下跌（结婚率都一塌糊涂），人口死亡率暴涨（更多房子空出来），上海二手房供应量从2022年下半年开始每个月都在增加，同时新楼盘还持续开发。
成交量则是持续下跌，去年12月的成交量很冷，这个惯性会持续到2023年1月。
如果不远的将来发生经济危机，普通人现在能做些什么准备呢？ - 知乎 (zhihu.com)去年6月份的时候，我对于上海房市是认为还看不到底的，持有现金最好。
现在仍然看不到很清晰的底，但是，我觉的很快了。
如果和股市一样，那第一个政策底很快就会到了，可以看到一些三线城市已经放开了限购，包括首套房的利率下调新的政策也在路上，未来还能用的工具不多了。
第二个就是疫情现在放开后，短期是有阵痛期，但是长期来看，群体都感染康复后，不会再是个大问题。
第三个就是本身的经济周期，2020年算衰退开始的话，那么差不多3年的时间，不说能起飞，但至少能见个阶段性底，尤其是对于上海这样的强一线城市，房子企稳的速度高于全国。
至于说全面复苏那还早了。
所以现在好的地方就是，所有利空的事情都明朗了，都能看的到，算的清楚了。
至于市场底部在哪里，这个不好判断，还是持续的关注下带看量，成交量，这说明一切。
现在上海无论是买家还是卖家，置换改善都是主力军。
在这里面，已经卖掉老房子，手握大量现金的人，又是最吃香的一批客户，但数量已经不多了。
如果你是这样的客户，请务必利用好这个优势。
光是这个付款方式，杀他个20~30万没问题。
因为上海的一手，二手房已经陷入了一个死圈了，一手的买家都是二手房的房东，而二手房的房东又需要别的二手房房东卖了房子来给他套现。
所以，现在只要2022年高位卖了二手房的房东，他们现在不动手，这市场流动性就很难动起来，好好利用这一点，狠狠的杀价。
至于外地来人，要大量贷款的工薪阶层，那我觉得，去其他城市买，比如武汉，深圳，说真的，很可能你是抄到了历史大底，既能减轻你的债务杠杆（尤其当前收入不见增长的环境），也具备了投资价值。