一、农村房屋买卖纠纷案件的基本情况和特点 2010年—2013年,我院共受理房屋买卖合同纠纷案件61件,其中农村私有房屋买卖合同纠纷案件35件。这35起案件中,2010年7件,2011年8件,2012年10件,2013年10件,均占当年房屋买卖纠纷的50%以上,并呈逐年上升趋势。该类案件主要呈现以下特点: 一是从诉讼主体来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并返还房屋; 二是从买卖双方身份来看,出卖人主要是农村村民,买受人为城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况; 三是从履行情况来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人居住并给付了房款,但多未变更房屋产权及宅基地使用权手续。 四是从交易时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上; 五是从房屋现状来看,大多为房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
不要买,是农村房屋,如果你的户口不在这个集体组织之内,合同无效,不受法律保护. 北京农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则 第一:关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定 农村私有房屋买卖合同一般应当认定无效。主要理由是: 1:房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 2:宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。 3:目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。 此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。
农村私有房屋买卖合同认定无效的后果为退还房屋,极大地影响买受人的居住状态,极易形成不稳定因素。为妥善化解该类纠纷,该院建议: 第一,把紧立案关。农村房屋买卖不仅仅是一个法律问题,更是一个特殊国情下引发的特殊社会问题,在目前的体制下,很难找到彻底有效的办法来解决,预后效果较差。因此,要严格把住农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的案件入口,慎重立案,对于可以不受理的案件尽量不受理,不对其进行过多的司法干预,把问题交由村民自治组织或者行政机关采取调解方式处理,避免形成诉讼导向,出现农村房屋买卖纠纷“诉讼爆炸”现象,影响城中村改造进程。 第二,坚持“调解优先,调判结合”。对于已经受理正在审理的该类纠纷,应加大调解力度,协调双方当事人之间缩小矛盾分歧,达成和解。针对拆迁村居实际情况进行调研,了解不同村居的特殊情况,制定不同的调解方案,按照平等、自愿、公平、诚实信用原则,综合平衡双方的利益,促进矛盾纠纷的妥善解决。 第三,坚持法律效果和社会效果的有机统一。在处理农村房屋买卖纠纷时应当充分考虑历史因素,对农村房屋买卖行为进行考量,并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建、增值等情况,对案件进行事实认定。 第四,统一法律适用标准。在尊重现有法律规定的基础上适当考虑案件特殊性如当事人身份、买卖房屋时的过错程度,现有房屋居住现状等,审慎处理。农村房屋买卖行为确认无效后,应当启动对应的当事人利益补偿机制,确定补偿标准,使双方当事人合法利益得到应有保障。 ?? 第五,加大法制宣传力度,正确引导社会舆论。定期向社会媒体通报相关农村房屋买卖案件的审判情况,形成正确的舆论导向和社会评价。加强与乡镇(街道)党委政府、司法所合作,加大对村委会、司法所关于农村房屋买卖纠纷调解工作的指导力度。联合房管部门、土地管理部门进村入户,广泛宣传《合同法》、《土地管理法》及有关行政法规、政策文件,增强广大城乡居民法律意识,使之认识到农村私有房屋交易行为的特殊性、高风险性及由此产生的矛盾隐患和不良后果,从根源上减少此类交易行为的发生。
农村私有房屋买卖合同认定无效的后果为退还房屋,极大地影响买受人的居住状态,极易形成不稳定因素。为妥善化解该类纠纷,该院建议: 第一,把紧立案关。农村房屋买卖不仅仅是一个法律问题,更是一个特殊国情下引发的特殊社会问题,在目前的体制下,很难找到彻底有效的办法来解决,预后效果较差。因此,要严格把住农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的案件入口,慎重立案,对于可以不受理的案件尽量不受理,不对其进行过多的司法干预,把问题交由村民自治组织或者行政机关采取调解方式处理,避免形成诉讼导向,出现农村房屋买卖纠纷“诉讼爆炸”现象,影响城中村改造进程。 第二,坚持“调解优先,调判结合”。对于已经受理正在审理的该类纠纷,应加大调解力度,协调双方当事人之间缩小矛盾分歧,达成和解。针对拆迁村居实际情况进行调研,了解不同村居的特殊情况,制定不同的调解方案,按照平等、自愿、公平、诚实信用原则,综合平衡双方的利益,促进矛盾纠纷的妥善解决。 第三,坚持法律效果和社会效果的有机统一。在处理农村房屋买卖纠纷时应当充分考虑历史因素,对农村房屋买卖行为进行考量,并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建、增值等情况,对案件进行事实认定。 第四,统一法律适用标准。在尊重现有法律规定的基础上适当考虑案件特殊性如当事人身份、买卖房屋时的过错程度,现有房屋居住现状等,审慎处理。农村房屋买卖行为确认无效后,应当启动对应的当事人利益补偿机制,确定补偿标准,使双方当事人合法利益得到应有保障。 ?? 第五,加大法制宣传力度,正确引导社会舆论。定期向社会媒体通报相关农村房屋买卖案件的审判情况,形成正确的舆论导向和社会评价。加强与乡镇(街道)党委政府、司法所合作,加大对村委会、司法所关于农村房屋买卖纠纷调解工作的指导力度。联合房管部门、土地管理部门进村入户,广泛宣传《合同法》、《土地管理法》及有关行政法规、政策文件,增强广大城乡居民法律意识,使之认识到农村私有房屋交易行为的特殊性、高风险性及由此产生的矛盾隐患和不良后果,从根源上减少此类交易行为的发生。