房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案，有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封则属于司法行为。这些概念与行为之间具有一定的联系，厘清各概念的含义、区别及联系，以求在实践中灵活有效运用，达成自己的经济预期。一、房屋买卖合同网签备案房屋买卖合同根据其房屋状态类型，可以分为存量房买卖合同和增量房买卖合同，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋(其性质为二手房)，而增量房是指房地产开发商投资新建的商品房，对二手房与新建商品房其买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封等是有所不同的。(一)房屋买卖合同网签备案1、二手房买卖合同网签备案从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看，二手房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案，而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等条款，交易监管部门并未录入，而且对于买卖合同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。2、增量房合同网签备案在增量房买卖合同(通常称为商品房买卖合同)中，合同一方当事人是房地产开发企业，另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看，网上签约即是将买卖(或者预售)合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出，增量房买卖合同的网签实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。(二)房屋买卖合同网签的法律效力无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。
公告中还提出，凡在哈尔滨市市区范围内，房地产开发企业建设的面向社会销售的商品房、经济适用住房，均要按规定进行商品房屋买卖合同网上联机备案。对于各建设单位未按规定进行商品房屋买卖合同联机备案的建设项目，不予办理预(销)售审批、不准办理房屋权属登记，同时，对于所建项目的开发企业省建设厅将不予进行企业资质年检。权力下放存逃税等漏洞公告中的内容显然与住房局自称对商品房预(销)售没有监管职能是自相矛盾的。为了更进一步了解住房局究竟对商品房预售有无监管职责，1月21日，《法制日报》记者再次来到市住房局信息中心。该中心一名工作人员告诉记者，住房局只对商品房预售、买卖行为进行监管，开发公司与客户之间的合同订立、开具发票、税费缴纳等问题都不属于住房局的管理范围。一位女工作人员详细向记者描述了“联机备案”:在一个商品楼盘获得预售许可之后，住房局信息中心会为其量身定制一个配套的网络联机平台，开发公司在每预(销)售一处房源，并与客户签订一份合同之后，会将合同上传到联机备案平台，联机备案登记信息随时在网络上查询，这也是住房局监管开发企业诚信经营的手段之一。2011年起，为了方便开发企业，住房局将部分权利下放，允许开发企业可以自行在联机备案平台上撤销合同，每套房源仅限两次。
公告中还提出，凡在哈尔滨市市区范围内，房地产开发企业建设的面向社会销售的商品房、经济适用住房，均要按规定进行商品房屋买卖合同网上联机备案。对于各建设单位未按规定进行商品房屋买卖合同联机备案的建设项目，不予办理预(销)售审批、不准办理房屋权属登记，同时，对于所建项目的开发企业省建设厅将不予进行企业资质年检。权力下放存逃税等漏洞公告中的内容显然与住房局自称对商品房预(销)售没有监管职能是自相矛盾的。为了更进一步了解住房局究竟对商品房预售有无监管职责，1月21日，《法制日报》记者再次来到市住房局信息中心。该中心一名工作人员告诉记者，住房局只对商品房预售、买卖行为进行监管，开发公司与客户之间的合同订立、开具发票、税费缴纳等问题都不属于住房局的管理范围。一位女工作人员详细向记者描述了“联机备案”:在一个商品楼盘获得预售许可之后，住房局信息中心会为其量身定制一个配套的网络联机平台，开发公司在每预(销)售一处房源，并与客户签订一份合同之后，会将合同上传到联机备案平台，联机备案登记信息随时在网络上查询，这也是住房局监管开发企业诚信经营的手段之一。2011年起，为了方便开发企业，住房局将部分权利下放，允许开发企业可以自行在联机备案平台上撤销合同，每套房源仅限两次。
