12月14日的时候，有一个公寓的投资人咨询我，他所在的城市的一个地铁附近，市区中心的位置：有一个1999年的老小区，然后可以投资吗？租金收益6.5%，按照目前最低价来计算。
天啊，这还用问，必须投资啊！你在担心什么呢？他跟我说，他觉得房子太旧了，而且也才20个平方不到，装修也差，所以，他很纠结自己钱不多，想投入到足够好的地方。
然后，我们聊了下，才发现，其实这个位置的房子虽然老了点，但是说真的出租的效率是真的杠杠的！那么，为何这种公寓也值得投资呢？我来跟大家分享下我给出的几个理由：第一：任何时候位置决定价值。
对于长租的公寓来说，位置的重要性怎么强调都不过分。
如若是在老城区的话，那么，一般城市的学区，医疗和商业配套都是不可能转移的，而且周边开发的这么多年，也没有空地可以开发了。
所以在这种配套齐全的地段的公寓，无论是1999年还是1899年的，只要能有5%以上的投资收益率，完全可以闭眼入呢！为何要这样说呢？a 这种地段的稀缺性无需多言b 这种地方不愁出租的情况下，这么多年都验证过了，还有什么担心的呢？c 这种位置如若一个城市都发展不好，那么，其他的地方就更难了。
这一切都是位置的优越性带来的！第二：长租的公寓核心是在于出租。
往往很多朋友在位置很好的公寓上，看了就挪不开脚步了。
但是这种情况往往可以更好的思考这个现实的问题：这个地段这么好，租金是否高到普通人无法接受了？这个地段这么好的产品，到底出租的情况咋样呢？这个时候就要看以下几个指标：a 目前这个小区有多少套房子在租。
总套数多少。
b 目前这个小区周边的5-10个小区周边在租的公寓有多少套，（含住宅）看看总套数多少。
c 目前在租的公寓租金多少钱，你预期的租金是比这个租金高，还是周边最便宜的计算依据？一个好出租，不愁租，而且租金收益不错的地方，这是难的的存在，值得真正的深度拥有的存在的！第三：房屋装修差，从来不重要。
相信很多人去过上海的话，都是知道的，在上海人民广场站（全上海最大的地铁站）附近，是个房子都可以租出去，谁在乎你有没有装修，装修好坏？开玩笑，有房子不错了！所以，谈装修往往是奢望！！！在好的地段的地方上，只要这个地段的同类装修能租掉，就放心买即可。
越烂的装修越好！因为价格可以更低的买入。
然后买入以后给装修改善以下，这个时候，你这个房子在周边简直是凤毛麟角的存在。
我说下个人的几个经历：a 我一个朋友在石路中心广场，苏州七里山塘，石路地铁口有一个公寓，装修是小区最好的存在。
整个小区最早的时候大家都是租1300左右的时候，我出租是3000元，现在疫情以后，装修都好多年了，现在别的1700-1800的时候，我的租金是2500元。
而且，别人出租都是要半个月，我这边的房子是需要提前半个月预约入住！这就是装修的溢价。
b 我还有一个朋友在苏州工业园区：夏园新村有一个房子，走楼梯的4楼，当时市场租金2000-2300元的10年装修的房子，他改造装修以后，直接租5500元，如今疫情过去了，目前小区租金2300-2500这样，但是他如今还是保持3800元一个月。
c 我有一个客户在4号线孙武纪念园附近的御园家园有一个住宅，找人改造之前2000都租不出去，60平方的2室，如今改造以后小区结婚的都过来结婚，单次给红包就1000元！而且，目前长租出去是3500元一个月。
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（周边租金仅有1800-2000元）所以，往往很多时候，对于当下租金低来说，这都不是事，核心的是你的地段是不是很好！以上房子的视频可以找我要！欢迎大家来验证！当地段足够好的时候，越是烂的装修，未来的租金溢价就越高！因为改造的溢价是有消费群体的！所以，我建议他尽快买入！那么，你会买入位置足够好的烂装修，甚至没有装修的公寓，精装出租吗？在这个投资案例中，我们发现即便是装修状况较差的公寓，只要地理位置优越，依然具有很高的投资价值。
地段的优势足以抵消装修的不足，尤其是在城市中心或交通便利的区域。
这对寻找性价比高投资机会的人来说，是一个重要的启示。
公寓的装修状况不佳通常意味着购入成本较低，为投资者提供了一个进入市场的好机会。
稍加改造和装修，就能显著提升公寓的吸引力和租金潜力。
通过精心改造，即便是老旧的公寓也能成为租赁市场上的热门物业，带来更高的收益。
因此，对于那些在房地产市场寻求高回报的投资者来说，选址优越的烂房子绝对值得投资。
这样的物业不仅提供了改造升值的空间，还能在优越的地理位置上获得稳定的租金收入。
记住，投资房地产，地段永远是关键。