说起小区会所，昆明的业主都不陌生。
小区会所是个舶来品，早年从欧美、香港、广深慢慢流行到了全国各城市，2000年前后开始，昆明很多定位高端的小区也开始做会所。
到了现在，会所几乎成了高端项目的标配，当然也是溢价的重要砝码。
付出房子的溢价后，业主心目中理想的小区会所，起码有两点要求：一要保证会所长期运营，二要保证业主专享。
要实现这些，需要开发商持续的投入，在卖完房子还能这么做，非常不现实。
所以不幸的是，大多数的小区会所要么停留在了销售阶段的说辞，要么昙花一现，后续维护运营跟不上，很快面目全非。
这背后也告诉我们，到底什么样的开发商不仅能把会所做好，还愿意花钱持续投入运营，以及为什么有人会做赔钱的生意。
最近，小编跑了几个小区，实地看看小区会所的运营状况，结果可以提前告诉大家：不要对开发商承诺的小区会所抱太大期望。
“赔钱货”的尴尬广福路上的某小区是2004年交付的大盘项目，低容低密，小区有大面积的水景，还有国际学校、足球场等配套。
二手房保值率不错。
毕竟是近20年的老小区，涂料外墙稍显陈旧，但绿化水景的维护都很好。
但小区会所现在变成了这样：广福路某大盘项目的小区会所外墙上挂满了各种餐厅、诊所、咖啡吧、幼儿园、培训机构的招牌。
会所唯一保留下来的游泳馆，现在也是外包的，对非业主来办卡也并没有限制。
可能是因为小区人口较多，这个当初宣传约4300平方米的精英会所大部分都在营业状态，看起来生意都不错。
小编在游泳馆前台了解到，包括游泳馆在内，会所现在是由一家文创中心负责经营，如果要租房，不用找物业，而是找这家文创机构老板谈。
甚至有的小区居民都不知道，这里其实原本是小区的业主会所。
开发商出售或者外包会所，这个小区并不是孤例，实际上是昆明很多小区共同的做法。
日新路某小区的会所日新路的一个交付4年的次新房小区也建有业主会所，当初卖房的时候宣传为“七星级白金会所”。
现在的状况也差不多，游泳馆健身房都对外办卡， 业主办卡还有一点优惠，另外还有些培训机构在内经营。
小区会所里曾开过餐厅二楼的餐厅看来生意不好已经撤走，正对外招租。
小区会所里的儿童乐园会所里的儿童乐园看上去就很昏暗，工作人员介绍说，玩一次收费10元，但小编没有看到儿童在此游玩。
这些曾经被开发商当作重要配套和卖点的精致会所，在业主入住后，几乎都逃脱不了被出售被外包的命运。
为什么小区会所大多落得个一地鸡毛的结局？本质上，是因为会所的运营成本较大，对于开发商来说是一桩赔本买卖。
以会所最常见的配置——游泳池为例。
小编曾经和相关人员聊过，他告诉我对于泳池来说，要一直蓄水、换水、消毒，还要在设备中增加释氧功能，水温也要控制好，还要加上救生员等人工成本，一通操作下来，一年的运营成本少说几十万到上百万。
这还只是一个泳池的花费，如果要想长期运营整个会所一定是一笔不小的开支。
有人测算过，要在一线城市维持运营较高配置的小区会所，物业费不收8-10元是做不到的，但在昆明，即便是高端豪宅的物业费也很难达到这个标准。
所以也就不难理解小编前面给出的结论，不要对小区会所抱太大期望。
但如果有例外的话，只能是极少数愿意做“赔本买卖”的开发商。
什么样的开发商愿做“赔本买卖”？一般情况下，你所能享受到的小区设施、服务和你缴纳的物业费是匹配的，从这个角度说，前文说到的广福路上20年的老小区，才不到一元/月/平米的物业费，水景绿化还能维护较好，其实已经很难得了。
至于业主理想中的小区会所，只有那种真正重视业主和极为爱惜羽毛的开发商才会去做。
在昆明，目前小编只看到了一家——绿城。
绿城已在昆明连续办了三年的“海豚计划”绿城已在昆明连续办了三年的“海豚计划”绿城已在昆明连续办了三年的“海豚计划”很多人可能都注意到了，从2021年开始，每年的暑期，绿城都在昆明开展“海豚计划”活动，而且都是奥运冠军助阵，前年请了傅园慧，去年和今年请了罗雪娟。
“生活在绿城社区的孩子都能学会游泳”，绿城创始人宋卫平一个朴素的愿望，绿城的“海豚计划”已经坚持了15年，在全国70多个城市的200多个社区，培训了17万多的“小海豚”。
今年初，绿城打出了兑现年的口号，绿城凤起兰庭围绕游泳池的中央景观蘭庭湖，柳岸晓风中央景观相继亮相，加上去年底提前交付的绿城诚园也同样配备游泳池，为“海豚计划”的举办提供了更好的设施基础。
不知不觉，“海豚计划”在昆明连续办了三个暑期，可以肯定的是，以后每年都会办，绿城的业主和孩子有福了。
“海豚计划”是一个很好的观察角度，绿城进入昆明虽然没几年，交付的小区还只有诚园一个，但做有品质有温度项目的态度却早早就摆在了明面上。
这种态度归纳成一句话——真诚善意。
话虽如此，但明眼人都能看得出来，背后少不了开发商真金白银的投入。
特别是在绿城的泳池和会所都只对业主开放，还是免费使用的情况下，意味着开发商对物业的长期补贴，将是一笔巨大的投入。
但绿城做起“赔本买卖”来就是这么任性，泳池和配套的海豚计划还只是其中一小部分，凤起兰庭即将开放的小区泛会所，让昆明人更真切感受到绿城做会所的诚意。
绿城凤起兰庭这样做泛会所克而瑞曾做过统计，在2020年所有在售楼盘中，设有架空层的比例高达58%，利用架空层做泛会所，越来越普遍。
昆明的情况也是这样，光是小编接触了解过的楼盘，就不下10个，以前常见的集中式小区会所逐渐被架空层泛会所取代。
这其中，绿城凤起兰庭的泛会所值得点个大大的赞。
为什么？第一、贴地气，不浮夸很多小区会所都有个通病，往往为了宣示楼盘的高端属性，而设计一些非常浮夸或不实用的功能，比如红酒雪茄吧、私宴厅之类。
业主希望的小区会所应该是怎样的？绿城凤起兰庭的泛会所从客户调研出发。
凤起兰庭泛会所的客研报告截图绿城的调研结果稍有些令人意外，客户需求排名前三的分别是亲子乐园、老年人活动室、棋牌室，其次才是健身、瑜伽、茶室等常见的会所设置。
这样的结果其实不难理解，凤起兰庭这样的豪宅项目，多数家庭是三代同堂，老人和小孩才是会所的主要使用者。
而早出晚归的男女主人，把家庭看做是可以放松休息的宁静避风港，更愿意把时间花在陪伴、锻炼，不会在回家后还要考虑工作。
一切从业主需求出发，绿城凤起兰庭的泛会所具体是怎么做的呢？第二、实用性、功能性我们来看这张凤起兰庭架空层泛会所的规划图。
首先大幅度向亲子类设施倾斜，8栋设置了亲子剧场、亲子书吧，泳池边设有童梦天地、奇妙空间、音乐空间，6栋设置红叶空间。
这种设计方案，绿城称之为“适老适小”，也是凤起兰庭泛会所最显著的特点，之所以这么做，是有调研依据的，据调查，老人与孩子一天在社区内活动的时间达到了60%以上，因此，凤起兰庭将80%的泛会所设施功能都留给了他们。
而更深一层的考虑，则是绿城对营造社区邻里关系的重视，逻辑是这样的：绿城经过长期社区调研发现，有90%的邻里社交起源于小孩在一起玩耍，户内外全时联动的儿童游乐，既是开启邻里社交的钥匙，也自然成了绿城泛会所的重中之重。
其次是文体类设施，除了小区中间的核心泳池，还有健身房、瑜伽室、球类运动、跑道、音乐空间等。
从空间尺度上看，凤起兰庭的架空层绝对是豪宅标准，架空层主题泛会所面积达1402平米，约4.5-7.8米的层高堪比酒店大堂，通过很多通透的设计，使建筑与周围的花园景观完美融合。
再结合楼栋间的公共空间和景观绿化，围绕核心泳池，构建了一个全方位满足业主生活需求的美好场景。
第三、有温度、有灵魂凤起兰庭泛会所亲子书吧效果图功能都全了，如何落实？魔鬼藏在细节中，小编在参观尚未全部完工的泛会所时，有一个感受特别深。
这就是绿城的姿态放得很低，即是通常意义上的低，也是字面意义上的低，比如亲子书吧，书架大约只有1米高，显而易见，这是给小朋友的专属设计，同时，家长此时是蹲下来陪孩子挑选图。
所谓陪伴不就是应该如此？凤起兰庭的泳池融入小区景观比如泳池边的更衣室，设置了第三沐浴间，专门给爸爸带女孩、妈妈带男孩使用，这个设计家长应当是心领神会，并且能给孩子带来潜移默化的影响。
与其说这是让家长避免尴尬，更不如说是绿城从孩子视角做出的细致考虑。
再比如泛会所中的红叶空间，不仅包含棋牌室、舞蹈区等适老功能，又特设了儿童活动区，让家中老人娱乐的同时还能照顾到小孩。
诸如此类的细节还有很多，小编在参观中也了解到，凤起兰庭泛会所已经几度整改，正是因为绿城的要求和标准都很高，所有细节都力求完美，开放时间在推迟了几次之后，项目8栋楼王架空层终于将在国庆期间率先开放。
如此用心如此细致，绿城的理由还是那句话：“房子只是容器，生活才是全部”。
这让人也不由感叹：越简单的初心，实现起来越不容易。
看了绿城凤起兰庭的泛会所后，小编最后也想吐糟一下，昆明的小区会所做了这么多年，路子确实走偏了，根子在于太过功利，好像做会所的主要目的就是为了所谓的拔高调性，忘记了业主都是有血有肉的人，都有多种多样的生活需求。
对开发商，你可以只把小区会所当作营销手段，但对于业主，有可能将相伴一生。
从这个意义上来说，绿城凤起兰庭泛会所，也是对昆明小区会所的一次纠偏，我们期待随着绿城会所后续的长期运营，这种示范效应能得到更大范围的扩散。
绿城凤起兰庭泛会所究竟有什么不一样？眼见为实，还是建议你国庆期间实地去看看，结合项目同步焕新升级的175平米实体样板房，你将能更完整的体验凤起兰庭的美好生活场景。