2019年的写字楼市场已早早感受到凛冬将至前的肃杀，公众号前文《上海写字楼分析》中即使是上海陆家嘴地段的写字楼也难逃大势。
北京写字楼市场相较于上海前几年更加火热，作为宇宙中心级地段项目，北京华贸中心写字楼的营业表现代表了北京高端写字楼市场风向。
01 租金虽降 但跑赢大势装入春泉产业信托的项目为华贸中心写字楼1座和2座，总建筑面积12.0万平方米，其中停车场面积约2.5万平方米。
2019年两座写字楼租金收入5.05亿元，同比微跌3%，损失的1500万元主要为租金收入损失，其他收入和停车场收入相对2018年基本持平。
需指出的是，这并非项目第一次租金下跌，在北京写字楼火热的2016和2017年，项目也曾持续微跌，曾一度引发股东对项目资产管理能力的质疑。
租金下跌主要源于项目平均出租率下降，2019年平均出租率微跌2%之94%，但总体平均租金保证了与去年持平，两项数字均优于整体大势。
同时项目2020年租户到期占比（建筑面积口径）仅16%，2020年出租率方面的风险较为可控。
02 复原成本增加 Margin微降2019年项目运营净收益（NPI）约3.66亿，同比微降，经营开支1.39亿，同比微增，总体Margin下降一个百分点至72.5%。
由于税制改革影响，项目近年Margin一直保持在73%左右，相较于2015/2016年下降3个点。
可能由于租户调整所至，2019年的运营成本中复原成本和租赁佣金显著增加，“其他成本”部分由114万上升至760万。
03 行业分散，主力店稳定租户行业结构上总体较为稳定，相较于2018年没有大型调整，且行业较为分散，未出现集中于一个行业的现象，风险较为可控。
行业分布中金融行业保持一直保持在35-40%左右，为项目占比最高的行业，其次为专业及商业服务业，近年占比微增，接近20%。
主力租户方面维持稳定，五大主力租户占比历年一直保持在23%左右。
主力店近年几乎无调整，有效保证了租金的稳定性。
相关阅读购物中心资产管理-2019年租金盘点系列稳固护城河，2019年吾悦广场租金盘点商业地产老兵的进击，2019年宝龙商业业绩盘点商业地产界的因扎吉，2019年龙湖商业租金盘点十亿太古里，2019年远洋商业租金盘点上海写字楼确实跌了，2019年陆家嘴地产租金盘点减重维稳，2019年大悦城租金盘点稳稳的幸福，2019年华润商业租金盘点专业丨垂直丨小众从以终为始的资管理念关注商业地产退出、运营管理、建筑设计及投资可研把控要点。