今年以来，被问到最多的一个问题就是“锡东新城都这么贵了，还能入手吗？”对于买房人来说，不论是出于自住还是投资的目的，房子的溢价能力都是购买决策中非常重要的参考指标。
就锡东新城而言，即将冲破3万的房价基本面，却让不少买房人畏首畏尾。
“会不会高位接盘？”“房价会跌吗？”“还有多少溢价空间？”诸如此类的问题让置业决策变得更加踌躇。
锡东新城，图源网络2020年以来，锡东新城的上升曲线只能用“惊人”来形容。
土地市场，4宗涉宅地块的地价没有低于1.5万/㎡的，今年3月出让的华润无锡学院西地块更是直接触顶17637元/㎡的最高限价。
目前在售的三个楼盘：百郦华庭（2.5万/㎡）、融创彰泰春岸雅筑（3万/㎡）、金辉天奕铭著（2.7万-2.95万/㎡）。
除了金辉天奕铭著以外，其他两个盘的货量已经不多了。
这也就意味着，锡东很快就将迎来全面3万+时代。
要知道，2018年建发玖里湾高层毛坯的价格在1.8万/㎡左右。
3年不到，直奔3万。
这个价格上升的曲线，恐怕连经开区都要自愧不如。
如此凶猛的价格趋势下，锡东新城还能买吗？从自住的角度来说，锡东新城充分具备一个优质人居板块的构成要素。
虽然我们经常挂在嘴边的是锡东的学区，但是实际上整个锡东的城市化水平都是非常高的。
交通方面，现有的地铁2号线、无锡东站，一个打破锡东到主城的交通壁垒，一个致力与长三角、京津冀经济圈的联动。
无锡东站，图源网络生态方面，一条九里河贯穿整个核心居住区，一定程度上赋予了板块高端改善的居住属性。
九里河畔的映月湖公园，图源网络产业方面，对外交通的高效辐射，充分发挥了锡东对产业的“虹吸”能力。
不少原来总部在北京、上海、西安的企业都选择“移居”交通便利、运营成本低、营商环境优的锡东新城。
再加上，锡东新城本来就有苏南乡镇企业的根基，尤其是电动车产业，锡东发家的雅迪集团，2020年产量突破1000万台，全国产量占比高达64.1%，目前，全国的三大顶级电动自行车企业也都选择在锡山设厂。
雅迪集团，图源网络有交通、有教育、有产业，锡东宜居宜业的属性非常利于人口的高度聚集。
这也可以解释为什么全无锡这么多楼盘，锡东的去化速度要远高于无锡的其他板块。
那么，从投资的角度来看呢，锡东还有机会吗？首先，住房不炒的大前提下，放低预期、拉长周期是现阶段投资必须具备的底层觉悟。
毕竟，今年以来，各种打压政策接连不断，高层“去房地产化”的决心已经非常明确，楼市的风险系数会越来越高。
其中，对锡东影响比较大的当属学区政策的潜在变数。
众所周知，前段时间北京“多校划片”政策掀起了楼市的腥风血雨，即使高价买了学区房，也极有可能分到普通学校，学区房的不确定性陡然增加。
无论无锡是否会落地，这都是一个值得关注的信号。
其次，我们可以把官方口径的价格输出作为投资价值判断的参考。
上周，无锡公布了首批100个小区二手房成交参考价。
这份表格中，涉及锡东的有8个小区，参考价区间22300-28800元/㎡。
我咨询了一位锡东的中介，像全部是小户型的蓝光coco蜜园，上半年的成交单价要到3.1万/㎡，而除了恒大城（新都丽苑）、龙湖九里香醍（九里香醍庄园）成交价与参考价基本持平以外，其他小区的市场价也需要在参考价的基础上加1500元/㎡左右。
也就是说，目前锡东二手房的实际成交价在22300-31000元/㎡左右。
而新房2.5-3万/㎡的价格依旧具备较高的性价比与获利空间。
最后一点，我要说回土地价格。
8月1日，锡东谈村东地块成功出让，楼面地价15285元/㎡虽未触顶，但却创造了二批次集中供地的最高溢价13.22%。
值得一提的是，这块地并不在锡东商务区核心区内，也就是不在锡山实验小学和天一实验学校的施教区内。
这样一块不具备学区溢价的地块，却拍出了1.5万/㎡以上的价格。
这无疑是对锡东除了学区以外的一次价值判断。
最后，总结一下。
不管是自住还是投资，锡东新城的兑现能力不需要太过担心，随着源源不断的人口导入，兑现的效率也会有所提升。
对投资来说，需要防范的就是政策风险。
这不仅仅是对锡东新城而言，所有近期有投资学区房打算的购房者都需要正视这个问题。
抛开所有的隐性风险，锡东的各项规划利好目前还处于一个高速兑现的周期，板块的价值潜力将在兑现的过程中得到进一步释放。