上周末，我陪朋友去看盘。
从中原区跑到金水北，又一路南下到管南，看了5、6个楼盘，朋友最终也没下定决心具体买哪个。
眼看着微信运动步数腾腾腾地到了2万步，我先崩溃了：你到底想买个啥样的房子？朋友一脸天真地说：“我就想买个住起来舒服点的小区，离地铁近，方便上班；有学校，以后结婚有了孩子不愁上学；有商场，周末可以逛街；以及最重要的，小区人不能太多，我最怕堵了。
今天看的那几个小区，人多吗？”我说：“得，合着刚才置业顾问的介绍，你是一句没记住啊，人家介绍的时候不都说了社区占地规模和规划了多少户吗？“朋友狡辩道：“只顾关心价格了，再说1000户、2000户，我也没概念啊，谁知道小区算大还是小，你这么‘专业’，你帮我分析分析呗。
”于是就有了今天的这篇文章。
1大和小，哪个好？大家去售楼处看房时，除了价格最关心什么问题？小区外部一般就是生活配套，比如地铁、学校、医院、商场，再专业一点的可能会问有没有规划什么产业；小区内部一般就是容积率、绿化率、是否人车分离、地下车位比。
很少有人会专门问社区规模，即便销售人员主动提及，很多人也都没有特别直观的概念。
社区规模是大是小？多大算大，多小算小？买房我们应该选择大社区还是小社区？这些问题看上去似乎无关紧要，好像对交房后的入住体验影响不大，也不该成为我们评判一个楼盘值不值得买的主要因素，但事实恰恰相反。
有住在大社区的朋友抱怨：小区太大不方便，每次出门都要先走一二十分钟，真羡慕别人出门就是大马路的小社区。
有住在小社区的同事吐槽：千万别买小社区，我们小区就两栋楼，别说绿地景观了，连个大门都没有，周边连个像样点的超市都没有。
一般来说，建筑面积在10万平方米以下的社区，称为小社区；建筑面积在10万-20万平方米，称为中等规模社区；建筑面积在20万-30万平方米，称为大社区；建筑面积在50万平方米以上，属于超大规模社区。
单从社区的建筑面积来看，似乎依旧不够直观。
换个说法：一个小区楼栋数在6/7栋以下，那么基本上属于小型社区；楼栋数不超过17栋，基本属于中型社区；再往上，不超过65栋，就是妥妥的大社区；如果超过65栋，基本属于超大社区。
从人口来看：小型社区人口一般在不会超过5000人，很多迷你小型社区只有1/2栋楼；中型社区人口一般在6000-12000左右；2万人以上的社区就属于大型社区，郑州最为著名的大型小区之一——21世纪社区，目前居住人口就在23000人左右；超大型社区人口基本在5万以上，最高可达数十万甚至上百万，最典型如北京的回龙观和天通苑，天通苑仅地铁站就3个，公交站40多个，常住人口30万。
目前郑州户数最大的小区，前五分别是经开区明湖办事处格林社区12257户；郑东新区商都路办事处普惠社区10896户；高新区枫杨办事处公园道社区10435户；高新区枫杨办事处万丰慧城社区10185户以及金水区丰庆路街道瀚宇社区9692户。
如果按每户3人来算，郑州尚没有超过5万人的超大社区。
2小社区的好与“孬”小型社区通常比较安静，具有一定的私密性，但是物业服务和管理水平会比较一般，基本都是本土不知名的小型物业公司。
居住在小型社区，就要做好得不到物业加持服务的思想准备，甚至随着时间推移，物业管理水平会急剧下降。
交房时的帅小伙保安，不出3年，全部换成退休大爷；社区景观得不到维护；公共区域卫生清理不及时；电梯安全隐患增加等等。
物业服务的最大动力和能力来自于哪里？毫无疑问是大量业主缴纳的物业费。
一个小区，如果只有100多户业主，物业费再贵，也很难维持较高的物业管理水平，能提供高水平服务的可能性比较低。
这一点在别墅类产品的社区特别明显，因为别墅的物业费虽然远远高于高层楼盘，但业主户数还是太少。
所以，当我们选择购买或者入住小型社区时，最好对物业不要有太高的期待。
当然也没必要对所有的小社区说NO，由于小社区整体体量不大，开发周期较短，在期房为主的楼市环境背景下，购房者能更早地实现装修入住的想法，而且不用考虑后期地块开发带来的噪音及粉尘污染问题。
同时，小型社区由于规模受限，物业形态会比较统一，基本不会出现高低配的现象，业主画像比较接近，邻里间的生活氛围比较轻松、和谐，因为业主少，在管理上也能更省心。
另外，一些小社区的小户型产品，因为配套有优质学位或地铁，反而深受投资客追捧，增值空间较大。
3大社区的赞与“踩”和小社区相反，大社区最值得肯定的就是物业服务。
大社区的物业服务水平一般都不差，物业公司更倾向于入住大型社区，所以不要怀疑专业物业公司的眼光和运营能力，而且专业的物业公司也能为小区房子提升增值空间。
比如最近阳光城某项目物业公司换成了万科，其实获利最大的是小区的业主，有了万科物业的加持，销售也会有加成和溢价，对去化有很大帮助。
大型社区的生活配套一般不会差，有自成一城的底气在，甚至能影响城市的规划，比如地铁规划、产业落位，更别说商业、学校、医疗、公园等优质生活配套，居住的舒适度更有保障。
但是大型社区往往伴随入住人员的复杂、管理难度加大等问题。
比如前面提到的21世纪社区，从西门（花园路）走到东门（中州大道），得20分钟。
因为小区人、车太多，外面的出租车不愿意进小区，所以前两年，社区的电瓶车生意极好，一次1块，一车坐满20人发车，指哪停哪。
小区停车难，许多业主只能把车暂时停在路边，时刻警惕交警来贴罚单。
大型社区就像一个小社会，每个人的情况都不一样，物业管理水平再高也难免出现纰漏，要做好随时面对鸡毛蒜皮等琐事的准备。
人多，资源不够分，健身房、运动场、图书馆等配套设施虽然有，但总是爆满；人杂，住着不舒服，今天对门搬家，明天楼上重新装修，没有邻里间“相亲相爱”的生活氛围。
另外，由于建设周期长，卖房时宣传的地铁房，其实只有一期离地铁较近，你买的8期，出门到地铁要走25分钟。
社区房源过多，因此房价波动会比较大，比如多房源在售时会增大议价空间，在大市上涨时大型社区房价反而下跌，升值空间受限。
这也不行，那也不行，到底该咋买？我个人认为，比较适合居住的社区，它的套数在1000户左右。
这种社区的好处是：第一，能够获得较好的物业服务；第二，人群可控，社区的一些重要节点都能维护，比如绿化景观维护、外立面清洗、公共配套更新等。
如果近期大家有买房需求，除了价格和配套，请记得额外关注下社区规模。