买别墅，本质上就相当于是买块地，这是别墅这类住宅形态与其他所有形态住宅在本质上的差异。
尤其是城市里的独栋，当土地日益稀少+规划严格控制，必然会逐渐逐渐的，消失于楼市的江湖，最终江湖上就剩下关于他主人兴衰的传说。
这是我看完东原湖山樾顶级独栋以后的感受。
背山面湖、花园一亩、九大套房，庄园？还是重庆上层家族的标志？今天说说这个照母山里的独栋和我对独栋别墅这类物业的一些思考。
1决定别墅价值的，永远首先是脚下那块地的价格（1）出生即是“命”土地位置决定物业的长期价值。
这是一个连小孩子都懂的道理。
一座城市的资金汇聚量、富人汇聚量、经济繁荣度，最终都传导到居住在这座城市的人身上，也就造成了过往城市量级越高，城市资产理应越贵的道理。
实质上，土地的价格就是人们愿意为其综合评估价值而支付的代价。
广东深圳VS黑龙江鹤岗，上海VS新疆五家渠，虽然不太合适放在一起对比，但根据58同城二手房显示，他们之间住房的价差已经去到了大约30-100倍！大家都姓“中”，都用RMB，聊天工具都是微信，土地构成成分也差不多，但3000多KM的距离，造成了30-100倍的住宅价差！很惊人！因此，附着在土地上面，最高等级的住宅形式--独栋别墅。
最显著的体现着买别墅=占块地。
土地不可再生，你占了别人就占不了。
独栋别墅在一“出生”时，就已经大概率知道他未来的命运。
（2）香港开发商为什么喜欢叫自己“地产商”2008年至2017年，主城区住宅用地均价，涨了约5倍左右！配套成熟的传统中心城区，规划完善定位高品质的热点新区，升幅更大！几年前，有个知名房企董事长说了实话：开发利润的2/3以上来自于土地升值。
当土地成本较低时，开发周期越是“蜗牛”，越会获利不菲！香港开发商深谙此道，所以一直叫自己“地产商”，没有地哪来房？他们认为“地”才是赚钱的原因。
以重庆某地块为例，2008年2500亩土地购入价24.5亿，到2018年，其中未开发部分的估值已经达到了200多亿，升值10倍有余。
当然，如今国家早发现这个“漏洞”，政策上对土地开发周期的监管日趋严格，开发商已经很难走靠土地牟利这条路。
但老百姓还行，那就是对于有钱人开放的口子--别墅。
在一定程度上，买别墅=买地。
（3）照母山的地，值多少钱？如果按有形的价格判断，年初龙湖拿下的照母山地块，楼面单价11000多/㎡，1500多万/亩，单亩价格，在重庆处于中上水准。
如果要对未来预期估算，就是：一看“照母山科技创新城”的想象力，二看重庆未来几年快速发展的路上对照母山区域施予的红利。
照母山的神奇之处在于他一路背负着“看衰”和“看涨”互骂声中走过来了，而我对照母山未来的判断是--价值连城。
绝不止1500万/亩地的水平。
（一亩≈667㎡≈2.2万/㎡）因为这里没什么地可卖了，这是事情的关键。
2别墅的配置与规划，都是“其次”别墅除了土地价值本身，其他附加价值也重要，但却是“其次”。
也是在近似地段下，后期拉开不同楼盘之间保值能力的基础。
住别墅的价值逻辑，我的判断依次是：“占地思维”下的土地价值。
最好的环境&舒适度，或者叫相对最优的环境和居住舒适感。
物管服务。
圈层的优越感。
“名士泽芳邻而居”，别说置业顾问总拿圈层给你洗脑，他是真实存在的。
就像最烂俗的“有关系好办事”一样，跟你一个量级的一群邻居，只要你们接上线，比如建个微信群之类的，很可能就会发生1+1+1＞5的事情。
产品。
如果产品实在是太牛逼了，NB到让其他楼盘产品黯然失色，那他的地位还可往上提一提，大概介于圈层和物管服务之间，同等重要。
其他规划配套。
除此之外，几个细节，因人而异。
（1）私密性听说很多喜欢安静，气质比较沉稳内敛的人群，都喜欢住照母山。
照母山森林公园北面，不是金州商圈那边。
山的本色，便是“隐”（2）风水这里指的“风水”不是迷信。
中国自古有“堪舆术”，作为选择重要功能性设施的选址、建设的方法及原则。
比如建宫殿、修房子。
作为选址，“藏风聚气”是原则之一,“前水后山,左右有靠”是堪舆术中认为的最优选址格局。
与那一句“智者乐山，仁者乐水”正好吻合!东原湖山樾的独栋，背靠重庆主城极其难得的约4300亩照母山森林公园，面朝约80亩原生态湖泊玉黛湖，背山面水。
题外话，独栋的选址，往往可遇却不可求。
合适的地方，真不多。
（3）城市生活属性要有城市别墅的便利，又不能居于嘈杂的闹市中心，要享受自然资源的博大，又不能与世隔绝，不食烟火。
最终要衡量这套房子能不能住进去。
交通通达性，步行至少能走出去买到油盐，如果社区附近一定范围内有便利店，有超市能买菜，有餐饮店能吃饭！那是极好的。
还真没有不食人间烟火的“高端人群”。
生活，终归得面对吃穿住行。
（照母山楼盘分布）别墅，才是真正需要做到“出则繁华，入则宁静”。
最有价值的别墅，无不是“大隐于朝”的地段。
照母山今年一次拍地，一次调规，利好很明显。
对于东原湖山樾的独栋，实际上是确立了土地价格的标准以及进一步完善了近距离生活配套。
（4）独特的气场独栋别墅的需求十分小众化，由于信贷政策限制，买入者都不是建立在普通住房的买卖逻辑之上，因为独栋不是简单的投资，而是家族资产的配置。
大额的不动产，在本质上，是用一种最稳妥的实物把资产沉淀下来。
这群人，投资赚钱的方式，已经远远多于投资买房，所以，他们拥有了独特的气质。
一群有这样气质的人做邻居，就形成了绝无仅有的强大气场。
买房≠想保值，而是“沉淀资产”。
把货币换成不动产。
3产品只是“画龙点睛”一套房子既是里子，又是面子，合在一起，就是我们所说的【品质】。
重庆人爱买别墅，也以买别墅为荣。
对于东原湖山樾的独栋，他本身比较少，一共20套，称作“二十玺”产品上，有几个独特的优势。
（1）重点是花园层层均有露台和花园，独享一亩天地一亩花园多少钱？即使不对比旁边龙湖那块地，拿悦来那块容积率1.0的别墅用地计算，楼面价大约是11000元/㎡多一些，那么一亩花园就已是700万有余！如若再加上房屋本身的占地，“土地”，是我认为他首先看得见的价值。
（实景图）（2）别墅户型“并不重要”我说这个肯定有人反驳，其实我的意思是，当到达“独栋别墅”这个级别时，业主对于房屋的利用方式与格局划分，已经非常随心所欲的自由了。
产品要给予的只是足够大的空间，供业主“发挥”。
空间要足够大，底子要足够好。
长期看，“再塑性”是别墅可以做到历经N年而可以“传世”的优势属性。
不过，湖山樾的产品设计，差不多做到了“一步到位”的功能需求与生活场景的空间设计。
（实景图）湖山樾二十玺，产权面积约600-700㎡，而实得达到了大约1100-1300㎡。
九大套房，为“世家”所设计；长型餐桌，设计可同时容纳约20人用餐的餐厅；而每一层都设计有公共活动空间。
（3）物业服务很重要这一点，没什么好啰嗦，已经讲过很多遍。
我倡导的选房宗旨：物业服务决定了你在未来50年，是选择“仇人”还是“朋友”长期相伴。
在别墅，物业服务最核心的价值，在于安全性和增值服务。
湖山樾这里是提供了一对一管家服务；建立客户家电档案；佣人专聘；代查航班信息；备忘服务（重要事项，重要时刻提醒、生活咨询服务）；车辆安排等等。
人们关于身份的识别度往往与住所紧密联系，一个丑陋的房间能使人对生活的不完满所产生的犹疑闲虑固化成型，而一套光照充足、铺着蜜黄色石灰石地砖的居室则能为我们内心最炽热的希冀更添力量。
--阿兰?德波顿《幸福的建筑》独栋，是一类能让住在里面的人，有时间安静的思考、有空间去天马行空，奢侈的大面积，又容纳得下真正的“世家”居于此处。
湖山樾二十玺，算得上是当下重庆难得的汇聚了独栋住宅关键性要素的项目之一。
因其地段，因其资源，成为了隐秘在照母山下玉黛湖边的神秘之地，大概2000来万吧，门禁才会为你打开...（文中数据