补贴、房票、换新、减免，多措并举提振信心，有效激活房地产市场——山东省日照市激活房地产市场经验做法调研报告本报告执笔 肖正华中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
今年以来，按照因城施策、精准施策要求，依托中央、省级相关指导政策，山东省日照市通过实施政策“组合拳”，进一步整合资源、优化措施、提振市场预期、助推住房消费，取得了较为不错的效果。
近日，住房城乡建设部建筑杂志社青年理论学习小组在文林峰社长的带领下，赴日照市进行了实地走访调研，现就其典型经验做法予以梳理，供各地在实践中借鉴参考。
一、基本情况针对当下亟需提振信心的房地产市场，日照市经过全面调研，找准市场痛点，科学分析研判，在购房补贴、房票安置、以旧换新、税费减免等举措方面一起发力，先后出台了《促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》《进一步支持房地产企业平稳健康发展的若干措施》《购房优惠券发放使用管理试行办法》（以下简称“3个文件”），形成了系统化政策体系，通过因地制宜、精准施策，取得了较不错的市场效果，激活房地产市场的同时，也带动了区域经济社会的发展。
二、主要经验做法及成效（1）多措并举让利于民，充分释放刚性和改善性住房需求。
日照市为上述“3个文件”配套制定了购房优惠券补贴申请使用、办理不动产权证发放电子消费券、购买新建商品住房（现房）补贴等实施细则，突出新市民、多孩家庭、青年人才等重点群体，通过前端给予20%购房补贴、中端契税减免和鼓励以旧换新、后端房企拿地抵顶补贴券等措施，形成闭环管理，一定程度上有效激发了住房消费潜力。
多元化实施“购房补贴”。
日照市充分考虑不同情况，细分出新市民购房优惠券（含城乡二孩及以上家庭购房优惠券）、青年人才购房优惠券、拆迁安置“房票+购房优惠券”、“以旧换新”购房优惠券、文旅活动购房优惠券等5种类别购房补贴券。
其中，购买新建商品住房的，补贴数额为购房款总额的20%，购买现房并直接办证的，优惠券可用于抵顶首付款的50%；购买“以旧换新”二手房的，补贴数额为购房款总额的20%；全市各类单位全职引进并正常缴纳社会保险的全日制本科以上毕业生和单位急需并代为申请的各类人才，不分户籍，均给予购房优惠券补贴；城乡二孩及以上的家庭新购买商品住房的（不限于首套房），均可申请购房优惠券补贴，不再限制子女出生时间，补贴数额为购房款总额的20%；现役军人、退役军人，武警、消防救援官兵，在政策期限内购买日照市住房（含新建商品住房，开发企业“以旧换新”二手住房）可申请购房优惠券补贴。
“房票”安置方面，日照市明确，各区县、功能区在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，鼓励货币化和现房安置，用好“房票”安置方式，控制新建安置房比例。
选择“房票”安置方式的，给予购房优惠券补贴，补贴数额为购房款总额的 20%，购买现房并直接办证的，优惠券可用于抵顶首付款的 50%。
尤其值得一提的是，日照市明确，房地产开发企业在销售房产中收用的购房优惠券，可于2026年12月31日前在与销售房产项目同一行政区域内（区县、功能区）后续开发房产项目时，按照先交后兑的方式，向项目所在地财政部门申请兑换购房优惠券，兑换金额东港区、岚山区不超过土地出让金实交额的30%，莒县、五莲县不超过40%，经开区、山海天不超过20%，高新区不超过35%。
同时规定，购房优惠券可在与出售房产项目同一行政区域内（区县、功能区）市场化转让，以打通购房优惠券在同区域企业之间的流通渠道。
此外，为推动该市汽车、家电、家居等大宗商品消费（含各类采购），扩大消费能级，促进消费提档升级，汽车、家电等大额消费，发票金额40万元以上的（含本数，可多张发票累计），可直接申请购房优惠券（不论是否本市户籍），在日照市行政区域内购房时给予补贴，补贴数额为购房款总额的20%，购买现房并直接办证的，补贴额度可用于抵顶首付款的50%。
截至目前，全市有130家房产企业共计208个项目参加了购房补贴活动，房源总数约1.2万套。
据初步测算，预计全市可新增购房6600套、交易额79.2亿元，购房优惠券补贴额约为15.64亿元，可新增税收18.22亿元，可撬动实现土地收入52亿元。
日照市屿水湾项目室内室外空间设计（部分）支持多样化住房需求。
日照市科学研判市场需求，合理控制住宅用地供应规模、结构和时序，优化土地规划条件，引导企业开发差异化住宅产品，建设好房子，满足市场刚性和改善性住房需求；组织房地产开发企业到重点地区推介生态宜居海滨城市品牌和高质量房产项目，在规定的有效期内，来日照市参加会议、展会、赛事、文旅等活动的人员，凭在日照市行政区域内住宿、餐饮、购物、文体、康养等各类消费获得的有效发票，可获得购房优惠券申请资格，参加购房优惠券抽奖活动；支持各类企业收购存量商品住房（含二手房）作为保障性租赁住房、长租房、人才住房或物业经营性用房，以及按照相关文件规定，发展康养、旅游度假项目，扩大康养、休闲、度假等功能型住房消费。
据统计，上述“3个文件”出台前，1-2月份日照全市销售新建商品住房873套。
“3个文件”实施后，截至5月31日新认购房源2797套、合同金额约36.1亿元，累计发放购房优惠券2626人。
天宁房产、安泰房产新增合同金额超过3亿元，德瑞房产、浩宇房产超过2亿元，兴业、大象超过1亿元，大大缓解了企业资金压力。
前5个月，全市商品房网签面积增速为-4.5%，居全省第5位（全省增速为-18.3%），其中5月当月，商品房网签面积32.7万平方米，同比增长69.1%，居全省第1位。
截至5月末，日照市商品住房去化周期19.06 月，环比减少2.1个月，较2023年12月末减少9.2个月。
（2）想方设法盘活存量，进一步增强建筑业房地产业资金流动性，带动区域经济社会发展。
上述“3个文件”的落地实施，加快促进了日照市建筑业房地产业供需两端衔接。
结合正在推进的房地产开发项目品质提升三年行动，日照市房地产开发企业增加投资、开发存量土地、建设“好房子”的积极性、主动性大大增强。
进入4月份以来，天元建筑、兴业等房产企业在售的紫悦府、吾悦华府、盛世一品、许家楼安置区等项目，陆续开复工，带动装饰装修、家电、物流等行业出现明显回升迹象；15个高品质住宅示范项目也陆续开工，市区山外习园项目已开工建设第4代住宅，东港区屿水湾项目已开工建设高品质完整社区。
为盘活存量，日照采取了多项激励措施：优化住房公积金政策。
其中，在提高住房公积金贷款额度方面，在该市购买首套和二套自住住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度保持一致。
借款申请人及配偶双方满足贷款条件的，最高贷款额度由 60 万元提高至80 万元；单方满足贷款条件的，最高贷款额度由 40 万元提高至60 万元；生育二孩及以上家庭，借款申请人及配偶双方满足贷款条件的，最高贷款额度提高至 100 万元，单方满足贷款条件的，最高贷款额度提高至 80 万元；使用住房公积金贷款购买装配式住宅、高品质住宅，最高贷款额度上浮 20%，即借款申请人及配偶双方满足贷款条件的，最高贷款额度提高至 96 万元，单方满足贷款条件的，最高贷款额度提高至 72 万元。
延缓、分期缴纳土地出让金。
政策有效期内土地竞得人在出让合同签订后1个月内缴纳出让价款的50%，最长12个月内付清。
优化地块容积率标准。
政策有效期内，新签订土地出让合同的房地产开发项目，社区卫生服务用房、社区服务站、文化活动站、居家养老服务用房、养老托育、便民菜市场、公厕、社区食堂、公共会客厅、图书阅览室等依照城市规划确定配套建设的公共服务设施不计入容积率；优化规划审查标准。
住宅小区绿化覆土厚度调整为不低于1.5米可按100%计入绿地面积。
实地走访调研日照市兴业盛世华府项目鼓励增加住宅小区公共空间。
鼓励房地产开发企业在住宅小区内合理布局建设风雨连廊、公共架空层、室外休憩和活动场地，增加更多可变空间，满足业主对品质生活的需求。
利用建筑架空层、地下空间等增加设置上述公共服务配套设施的，不计入容积率，不计入城市基础设施配套费计算面积。
支持开发建设高品质住宅。
支持房企按程序优化项目未开发部分的规划设计方案，适当降低容积率，提高项目品质。
积极探索落实新政策，放宽远郊区容积率限制，提供满足市场多元化需求的产品类型。
城市森林花园住宅在内的高品质住宅建设，享受空中共享平台及户属空中花园的建筑面积不计入容积率等优惠政策。
新建商品住宅在满足规划条件要求前提下，可设置室外专有庭院，相关权属应在房屋销售合同及物业管理规约内予以明确。
调整装配式建筑要求。
2024 年新开工的房地产开发住宅项目（不含公建项目及政府投资为主的项目），不再下达装配式建筑指标，而是采用装配式建筑建设的商品房预售资金监管比例降低 20%（不包含竣工验收备案、不动产登记两个资金拨付节点）等方式鼓励建设高品质住房。
上述系列举措实施以来，截至4月末，全市房地产贷款余额1012.95亿元，其中房产开发贷款余额358.32亿元，个人住房贷款643.13亿元。
自3月23日政策实施以来，共计受理公积金贷款817户4亿元，其中4月份受理贷款668户3.2亿元，户数和金额同比增长47.5%和62.1%，环比增长81.5%和95.3%。
结合房地产融资协调机制的深入推进，金融机构对房地产投放更加有信心，累计推送两批16个项目、融资需求26.5亿元。
三、行业启示作为激活房地产市场发展的“关键一招”，日照市“3个文件”形成的组合拳一举多得，特别是住房补贴券既激活了市场，实现了让利于民，又撬动了金融支持，帮助房地产企业渡过了难关，形成新的投资；同时还带动了装饰装修、家电等相关行业的消费，拉动了经济社会的发展，为区域经济恢复正常起到了带动作用。
（日照市住房和城乡建设局对本文亦有贡献）实地走访调研日照市安泰实业日照中心项目备 注：住房城乡建设部建筑杂志社青年理论学习小组紧扣住建领域热点难点痛点问题，长期组织开展实地调研活动，欢迎有关政府部门及企事业单位提供有价值的创新实践案例线索。
联 络：建筑杂志社青年理论学习小组组长 肖正华 010-589354862；18210241559编 辑：高梦冉