「理财小白7」房产投资税收筹划欢迎再次回来理财小白课程，前面几节，我给大家分享学习房子买卖、赠予等所涉及的税收问题。
今天和大家讲解一下所有房产投资所涉及的税收问题，我们到底要如何节税。
一、房产投资应纳税款主要包括以下几个税种：增值税、房产税、印花税、所得税（一）房产投资应纳增值税的计算房产投资主体可以是自然人，也可以是公司，还可以公司的子公投资主体。
房产投资所涉及的主要交易形式包括购买房产、出租房产和转让房产，关于购买和转让房产应纳税款的计算，前面已经介绍了，这里重点介绍房产出租应纳税款的计算。
1、个人出租住房，应当缴纳增值税。
其取得的不含税租金收入按照5%的际取得100万征收率减按1.5%计算应纳税额。
例如，个人出租租金，应纳增值税=100÷(1+5%)x1.5%=1.43(万元)个人出租住房，按照实际缴纳增值税税额的7%缴纳城市维护建设税(假设位于市区)、3%缴纳教育费附加、2%缴纳地方教育费附加。
应纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，三项税金=1.43x(7%+3%+2%)=0.17(万元)。
2、个人出租商用房，应当缴纳增值税。
其取得的不含税租金收入按照5%的征收率计算应纳税额。
例如，个人出租商用房实收100万租金，应纳增值税=100÷(1+5%)x5%=4.76(万元)个人出租商用房，按照实际缴纳增值税税额的7%缴纳城市维护建设税(假设位于市区)、3%缴纳教育费附加、2%缴纳地方教育费附加。
应纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，三项税金=4.76x(7%+3%+2%)=0.57(万元)。
3、公司出租住房和商用房，应当缴纳增值税。
建议其选择小规模纳税人，其取得的不含税租金收入按照5%的征收应纳税额。
例如，公司出租住房和商用房实际取得100万租金，应纳增值税=100/(1+5%)x5%=4.76(万元)公司出租住房和商用房，应纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，三项税金=4.76x(7%+3%+2%)=0.57(万元)（二）房产投资应纳房产税的计算1、个人出租住房，应当缴纳房产税。
其取得的不含税租金收入按照4%的税率计算应纳税额。
例如，个人出租住房实得100万租金，应纳房产税=100÷(1+5%)x4%=3.81(万元)2、个人出租商用房，应当缴纳房产税。
其取得的不含税租金收入按照12%的税率计算应纳税额。
例如，个人出租商用房实际取得100万租金，应纳房产税=100÷(1+5%)x12%=11.43(万元)3、公司出租住房和商用房，应当缴纳房产税。
其取得的不含税租金收入按照12%的税率计算应纳税额。
例如，公司住房和商用房实际取得100万租金，应纳房产税=100:(1+5%)x12%11.43(万元)4、公司以市场价格出租住房给个人用于居住，也可以享受4%的房产税优惠税率。
（三）房产继承应纳印花税的计算个人出租住房、个人承租住房均免纳印花税。
个人出租或承租商用房、企业出租或承租住房或商用房均按照租凭合同千分之一缴纳印花税。
如一份房产租赁合同的年租金总额为100万元，则合同一方当事人应纳印花税=100x1%=0.1(万元)，双方当事人合计应纳印花税0.2万元。
房产继承应纳契税的计算（四）房产继承应纳所得税的计算1、个人出租住房，应当缴纳个人所得税，个人所得税应按月计算，税率为10%。
例如，个人出租住房实际取得年租金100万元，应纳个人所得税=[100÷(1+5%)-0.17-3.81-12x(1-20%)x10%x12=7.30(万元)综上，个人出租住房，实际取得年含税租金100万元，需要缴纳总税款=1.43+0.17+3.81+7.30=12.71(万元)2、个人出租商用房，应当缴纳个人所得税，个人所得税应按月计算，税率为20%。
例如，个人出租商用房实际取得年租金100万元，应纳个人所得税=[100÷(1+5%)-0.57-11.43]÷12x(1-20%)x20%x12=13.31(万元)需要缴纳税综上，个人出租商用房，实际取得年租金100万元，总税款=4.76+0.57+11.43+13.31=30.07(万元)3、公司出租住房和商用房，应当缴纳企业所得税，一般公司适用的税率为25%。
不考虑其他因素，企业出租住房和商用际取得年租金100万元。
应纳企业所得税=[100-(1+5%)-0.57-11.43]x25%=20.81(万元)。
(小型微利企业适用5%的税率，应纳企业所得税4.16万元)综上，公司出租住房和商用房，实际取得年租金100万元，需要缴纳税款=4.76+0.57+11.43+20.81/4.16=37.57/20.92(万元)二、房产投资节税筹划房产投资节税筹划主要有以下几方面：（一）利用小规模纳税人增值税优惠小规模纳税人每月销售额不超过10万元的，免纳增值税。
李先生出租一套商用房，每月租金106000元，需要缴纳增值税=1060(1+5%)x5%=5047.62(元)，缴纳附加税费=5047.62x12%=605.71(元)。
税后收益=106000-5047.62-605.71=94346.67(元)（不考虑其他税负）如李先生将租金降低为105000元，则：不含税租金=105000/(1+5%)=100000(元)，免纳增值税，税后收益为10万元，增加收益5653.33元（二）利用小型微利企业所得税优惠1、对于租金远超过10.5万元的，可以分为两个主体取得。
李先生成立甲公司，购买了两套商用房，每月租金21万元，需要缴纳增值=21÷(1+5%)x5%=1(万元)，缴纳附加税费=1x12%=0.12不考虑其他税负，税后收益=21-1-0.12=19.88(万元)如李先生成立两家公司，每家公司每月取得租金10.5万元，则可以免纳增值税，税后收益为10.5万元，增加收益1.12元。
2、年应纳税所得额在300万元以内的小型微利企业所得税税率为20%但其收入可以减按25%计入应纳税所得额，实际相当于5%。
如梁先生成立一家公司，购置若干套商用房对外出租，年应纳税所得额为400万元，需要缴纳企业所得税100万元。
如梁先生成立两家公司来经营，每家公司的应纳税所得额为200万元，仅需要缴纳企业所得税10万元，节税90万元。
（三）利用个人住房投资的所得税优惠1、个人从事住房投资可以享有诸多优惠，例如，在契税上就可以享受最低1%的优惠税率，而契税的标准税率至少为3%，个人出租住房的房产税优惠税率为4%，而房产税的标准税率为12%，可以享受个人所得税10%的低税率。
个人买卖住房和出租住房可以享受免征印花税的优惠。
个人转让住房可以享受免征土地增值税的优惠，持有超过两年可以免征增值税。
而个人投资商用房或者企业投资住房和商用房则无法享受上述诸多税收优惠政策。
2、例：李先生出资100万元购置一套住房，每月取得租金2000元，持有满2年后以150万元转让，梁先生投资情形与李先生相同，只不过其投资的是商用房按照最节税的方案来设计。
总收入=150-100+0.2x24=54.8(万元)A、李先生需缴纳：契税=100÷(1+5%)x1%=0.95(万元)房产税=0.2x24x4%=0.19(万元)个人所得税=(0.2-0.2x4%-0.08)x10%x24+(50-0.95)x20%=10.08(万元)税后收益=54.8-0.95-0.19-10.08=43.58(万元)B、梁先生需缴纳:契税=100÷(1+5%)x3%=2.86(万元)房产税=0.2x24x12%=0.58(万元)增值税及其附加=(150-100):(1+5%)x5%x（1+12%)=2.66(万元)土地增值税=4.5万元(按销售额的3%核定)·个人所得税=(0.2-0.2x12%-0.08)x20%x24+(50-2.86-2.66-4.5)x20%=8.46(万元)税后收益=54.8-2.86-0.58-2.66-4.5-8.46=35.74(万元)李先生比梁先生多取得税后收益=43.58-35.74=7.84(万元)（四）利用公司投资商用房对于住房投资，建议由个人进行，而对于商用房投资，则建议设立公司。
接上例，如成立公司购置商用房，未来转让公司股权，则总收入为54.8万元，缴纳契税2.86万元，房产税0.58万元，企业所得税=(0.2-0.2x12%)x24x25%x20%=0.21(万元)，个人所得税=50x20%=10(万元)，税后收益=54.8-2.86-0.58-0.2110=41.15(万元)，比个人投资商用房多取得税后收益9.63万欢迎关注【笑看人生YYY】，学会理财，财富自由，笑看人生。
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