「西安房哥」是本地购房服务平台，要选房先问房，要收房先验房！问答276期因每周问题太多，文章篇幅有限，更多买房答疑大家可加入房哥问房圈，获取实时解答：问：金泰贞观悦府可以买吗？答：其实在经开还算一个不错的位置，地铁，商业，医院都看得到，区域确实是属于经开托管，学区在经开七小；但短板也明显，一方面小区只有27亩，三栋高层六个单元，近4.8的容积率让小区没有什么活动空间，楼间距也小，这是产品的短板，1.66的均价不算性价比超群；最主要的是和周边二手房基本没有倒挂，又是小地块高价格，很难吸引投资的人来选择，来登记的基本都是周边地缘很强的自住，或者摇号困难选手；最终登记成绩676套房登记只有一半，平销慢慢卖！问：红星天铂开发商换了，这个小区还敢买吗？答：股东仍然是上海红星美凯龙房地产和郅辉，本来这个小区就是两家合作的项目；早在07年，郅辉就和红星美凯龙合作，盛龙广场（城南）红星美凯龙家居太白店及盛龙广场（城北）红星美凯龙家居龙首店，开发商的资质和资金是可以的；红星在西安的势头则要弱的多，航天的紫御半山后，就是如今天铂，住宅+爱情海购物广场，又是地铁口，二环边，对于城东自住，换房的，其实买的人挺多，实在没有备选，与红星同期的东郊龙湖，融创已经卖完；产品本身，装修，户型正常水平，密度不算低，价格限价适中，品牌溢价不高，目前并没有看到小区有关于资金担忧的反馈！问：青龙寺保利，金泰和赛格，关于学校，品质的细节？答：保利虽然接了青龙寺的城改，但城改推进时间很慢，后续产品未知，今年商品房应该是上市不了的，现在先盖安置房，然后再拿开发用地，现在有的只是规划，这800多亩的开发，没个五年十年做不完的；赛格在售，大户型备案价刚下来，毛坯21000+，位置挺好，地铁商业，赛格的资金实力也不错，问题还是地块的天生缺陷，容积率太高密度太高，公寓，办公，住宅混在一起，影响产品设计；金泰展示中心，样板间看过了，确实逼格很高，有豪宅的样子，也舍得用料，百年宅在市场上也少见，还是限价的问题，到底备案价批多少，直接决定销量，面积200起步受众也小，但西安不缺有钱人啊！问：高新三期中天未来印，持有十几年能有保值作用吗？答：这半年里在仁村地铁口的选房的很纠结，高价格，大户型，地铁口，中天，碧桂园有学区，但户型装修不出众，谁让在一小学区里呢，开发商安排的明明白白，所以买在这里的都是上学强需求；高新三期cid在售的几个小区，几乎都是当年开发商上头后高价拿地的小区，等到上市时又遇到市场遇冷，大家撞车，大家都是25000+的单价，高于西安很均价不少，又是新区初期，心里自然没底；首选还是会往软件新城看，或者曲江航天，至于十几年保值没人说得准，市场变化太快了，只能说随着西安房价涨幅，短期偏贵，长期cid也就这个价格了，等也等不来降价！问：买房自住，买不起中粮，招商央畔能买吗？答：为什么不能呢，从绿城观澜的登记也看得出，奥体大家最意向的还是奥体核心，确实配套全，面貌好，当然价格高，摇号更难；招商的卖点一方面在于央企盘子，实力有保证，一期提前交房表现还不错，产品本身户型和装修都不错，价格上15000+的精装，在港务还是有竞争力的；周边地铁，学校，教育用地，公园也都是全的，对于摇号困难选手，在港务区是绕不开的小区，不要过度执迷网红，好看但摸不着，尤其是对于自住，时间成本很高。
问：柳岸晓风能投资吗？答：很久没有出现这么一个优劣势如此明显的小区，备案价下来后，13000+的门槛，也让这里成为西安最低成本上车绿城的小区；房子不错，户型正常有惊喜，绿城的牌子和口碑很稳定，产品上挑不出什么毛病；周边北边渭河，紫薇湖，西安湖公园，隔壁经开第五学校在建，学校和环境是极好优势，经开两所三甲医院在建；短板在于距离地铁挺远，短期内尚稷路没有地铁规划，缺乏大商业，小商业，草滩不缺产业，但食品产业园较多，发展缓慢；柳岸晓风更适合周边自住换房的需求，纯投资的很少看到这里，更多的热度都流向了港务区，但保值13000+还是很划算的，买到不亏；是个好小区，但位置比较尴尬，适合特定需求的人群！问：旭辉国宸府二期如何，据说是25年交房？答：西安二环沿线的小区热度一直挺好，具体到浐灞一路方向，目前就这一个在售新房，沿线保利，天朗，龙湖，中海等早已入住，二手房价格直奔2万+以上，新房18000+有一定倒挂；同样价格一期带装修，二期改了毛坯，其实还是涨价了，但在西安主城区市场仍有竞争力，小区工艺，进度都还不错，旭辉在西安一直还是比较稳定的；位置上，门口地铁，隔壁学校，商业，配套齐全，自住可以看，交房时间晚的原因不清楚，知道的留言区反馈！问：东新城市花园顶跃，没有集中供暖18年房龄？答：这个房龄几乎把大部分的需求就拍死了，且不说银行贷款难，小区也是相当的旧，没有市政供暖，自己烧锅炉也是不少的开支，这种小区就属于典型的老破大，比老破小还难出手；虽然一说是顶跃面积大，但户型一般，物业不一般，环境一般，且房龄长还有漏水的隐患，其实只适合一类人，就是预算有限，又想买个大房子，带花园露台的，前提是接受上述风险，后期转手无望；小区本身位置还行，老城东建工路上，地铁，商业都齐全，自住没啥问题，轻易别买！问：融创西安宸院单价2.2，附近工作值得买吗？答：这里是高新房价涨后，被捧红雁塔最热的区域，云集融创，万科，海亮，金地等诸多小区，目前房龄最新，小区档次最好，二手价格最高的也是宸院；位置其实不错，附近公园，学校（雁塔二小），在建商业都全，高新工作生活方便，价格略贵偏贵，其实可谈，自住可以看；备选同区域万科，金地，海亮，小区弱一点，成交价低一些，再往南就是万科城了，相比融创，房龄又长；新房上，附近没有备选，杜城俊发的城改短期等不到，附近也没有太多空地，不着急可以等等金地西沣公元的新房，今年预计开！问：首付50万，普通资格，现阶段选二手房还是买新房？答：非刚需，且预算有限，选新房很被动，主城区预算内的长安有雅居乐宏府翰林山，未央湖有上河云璟，剩余的几乎都在港务区，刚毕业通勤又是问题；且上述盘，非刚需后续选房也比较被动，建议先看二手房，指导价后市场比较稳定，主城区房龄10年内的，次新房两室小面积的，先解决自住后期，后期随着收入变化，再卖掉置换；一步到位买新房，压力大，选择少！