我发现我们的粉丝里有不少是经验丰富的购房者，那大家应该都有这样的体会：做出1笔好的贷款比找到1套高性价比房源难多了。
因为选房子的时候我们是甲方，腿脚勤快点总能搞定，但是融资的时候，我们是彻底的乙方了，即便做好充足准备之后，还得看银行的脸色。
所以我自己一直是非常重视融资这件事情的，我会花不少心思在上面。
不过我发现大家会经常忽略融资里一件非常重要的事情：个人流水。
但凡是要申请贷款，都是要看你还款能力，主要判断依据就是个人流水，也就是你每个月的银行对账单，上面有你所有的收入信息。
看上去好像是简单的事，但其实里面藏着很多技巧。
不是长期混金融圈的朋友是不太会知道里面的道道的，所以今天我打算给大家介绍一位我的好友——曹老师。
他是银行个贷业务的审批专家，有近20年的从业经验。
最近因为朋友申请贷款被拒，我找他帮忙分析原因，在他的点拨之下，朋友竟然新增了100万的贷款额度。
今天我要把曹老师告诉我的关于流水的秘密全部说给你们听，这些方法只有圈内人知道，会占用大家一点时间，但是如果你细心看完，一定会有收获。
01我有一个好朋友，叫小刚，IT精英，在这个行业摸爬滚打了十几年，算是资深码农。
虽然生活在二线城市，但是年收入也有100多万，为了获得事业上更大的进步，就在前几个月他毅然辞去了现在的职务，跟着原单位的领导出来创业。
最近小刚申请了一笔30万元的消费贷，其实金额并不大，而且他本身也没有什么负债，以他的收入可以说本应顺利通过审批，没想到竟然被银行拒贷，让他大跌眼镜。
他打电话向我求助，那天我正好在跟曹老师喝咖啡聊天，我让他赶紧带齐所有资料过来找我们。
曹老师看完了他提供给银行的所有资料，扶了下自己的眼镜说到“你这次被拒的原因主要在你提供的个人工资流水有问题！”“个人工资流水有问题？！”小刚一脸惊愕，作为一名金领人士，年入百万，竟然是因为工资相关的原因被拒，小刚显然不能接受。
他涨红了脸，表示无法理解。
02曹老师喝了口咖啡，对小刚说你先别急，我慢慢分析给你听。
首先我给你科普一下，按照目前银行贷款额度的审批标准，最主要是看贷款人的还款能力和提供担保的抵质押物的价值。
当然现在银行个贷业务的主要组成还是房贷，所以房产和土地抵押仍是最主流的担保方式。
这个时候，个人的流水审核只作为参考，不会要求特别苛刻，不过仍然要满足收入覆盖还款金额两倍的前提。
但是如果你申请的是纯信用类的贷款或信用卡，那你的还款方式就只依赖于收入，这时候你的个人流水就变得非常非常重要了。
你也没法向抵押贷款那样，因为有资产托底，可以跟银行迂回沟通流水上的瑕疵。
而你这次申请的这种贷款正是信用类的消费贷款，所以银行在审批过程中对于你的工资流水审核尤为严格，你看你这次的提供工资流水每个月只有几千块钱，明显和你的真实收入不符啊，而且只有2个月的流水额。
小刚解释道，因为是初创企业，公司为了帮大家避税和减少自身的投入，给每个员工开了两张卡。
一张是工资卡，每个月只有几千块的基本工资。
另外一张是福利和奖金卡，才是收入的大头。
这次申请贷款银行只要求他提供工资流水，所以他也没多想就提供了只有工资的那张卡的流水。
另外，因为才加入这家初创公司，新公司的工资流水自然只有几个月。
曹老师笑了笑说，所以你应该及时把这些真实的情况告知银行客户经理，在信贷审批过程中与银行保持良好的沟通也非常重要。
客户经理其实是客户的利益共同体，也是很想帮你做成业务。
你有什么困难不要藏着掖着，应该如实告诉他们，客户经理会去行里面帮你与审批人员沟通的。
听完曹老师的分析，小刚如梦方醒，马上会去补打了流水。
后来听小刚说，他又重新申请了一次贷款，就像我们开头提到的，这次他竟然申请到了100万的贷款额度。
03再说回当时，小刚离开之后，我看这次机会难得，正好又说到了个人流水的话题，于是我就继续向曹老师请教，想把只有银行内部人员才知道的信息一次全部榨干。
我说我身边有些朋友为了申请到大额的信用卡和消费贷额度，故意提前养流水。
他们把所有的收入都集中到一张卡上，甚至会让别人打流水给他。
为了规避交易对手被审批人员发现，他们会故意选择一些流水中不会显示交易对手的银行来进行交易。
有的夸张的，干脆直接PS流水，省时省力。
我正说的起劲，没想到曹老师一直默不作声，只是在喝咖啡，根本没有理我的意思。
我试探性的问了下曹老师是不是自己说错了什么，他一脸严肃的告诉我“你这些朋友的行为都是不合规的，如果被银行发现会直接拒贷，上本行的黑名单，希望你告诫他们不要再犯这样的错误！”曹老师接着说，他也知道很多银行迫于发展业务的压力，很多审批人员对这种流水的审核都睁一只眼闭一只眼，但是他认为不合规的就是不合规的，作为一名合格的审批人员他绝不会纵容这种行为。
所以他不会告诉我所谓包装流水的方法，他只能跟我说一些在审批过程中发现的常见问题，提醒我注意，这样可以减少与银行的沟通成本，帮助我更好的通过贷款审批。
04曹老师说，在提供个人流水时一定要注意连贯性和合理性。
所谓 连贯性就是诸如工资性、财产性的收入一定要超过一定时段，最好是6个月以上，这样银行审批老师才会认为你的这项收入是持续和稳定的，所以一份好的流水必须得提前半年以上就要准备。
其次收入流水应该是合理的，比如每个月的工资收入应该和你提供的收入证明差不多保持一致，并且审批老师还会比对你从事工作的行业平均收入、从业年限以及个人征信上反映的社保、公积金等信息等。
另外，不是只有备注为“工资”的才叫工资性收入，有些收入公司在给你打款时可能备注为“奖金”、“提成”等，如果这些收入与你的工资收入不在一张卡上，可以一起提供给银行。
当然，如果你有一些副业的收入，比如从事自媒体写作，每个月有固定的的稿酬收入也可以算作你的工资性收入。
特别要提示大家注意的是，银行从事审批的老师都是非常有经验的专业人士，他们每天都要看无数人提供的银行流水，对每一家银行的流水单据的风格都了如指掌。
说的夸张一点，银行风控老师对每家银行流水单的打印机用的是针打还是机打，纸张是A4纸还是复写纸，章一般敲在哪个位置，都是门清的。
如果像你前面说的单纯通过造假的方式提供流水，是很容易被发现的。
甚至有时候为了验证你提供单据的真实性，银行风控老师会让你现场打开网银和提供的流水进行比对。
而且银行有绝对严格的审核机制，需要多道复核，一笔贷款如果超过了支行审批权，比如说300万，会由分行复审的。
所以你可以把自己实收的多项收入集中在一张银行卡上增加流水的总金额，但是你不能想着造假。
此外，还有一些财产性收入也可以帮你申请到更高的额度，但是常常被人们所忽略。
比如你有房产可以出租，那么你定期取得的“房租”收入流水也可以提供。
又或是你购买了一些投资基金，这些投资基金的定期收益也算是你的财产性收入。
最后很重要的一点是大部分银行在计算你的收入时其实是以家庭的收入合计为单位的，如果你不是单身或者还跟父母住在一起，可以将配偶和父母的收入流水一起提供给银行作为家庭总收入的组成。
比如前面提到过，在计算房贷的额度时，一般要遵循双倍收入覆盖原则。
假设你一个月的月供是5000元，那么你的家庭月收入综合至少要达到税前10000元银行才会审批通过。
所以当你收入不够的时候，除了引入配偶以外，可以引入老人作为担保，把老人的收入流水一起使用，但是最好选择一些不将这种担保形式计入担保人征信的银行，否则也会影响老人通过流水申请贷款的额度。
05我接着问曹老师，我有一些朋友是做生意的，而且很多都是小企业主，平时做账都不太规范，所以个人流水也不规律，那这些人是不是就没法申请贷款了？曹老师喝了一口咖啡接着说，对于这类拥有经营实体的个人，一般可以以企业的名义申请经营类的贷款。
银行通过查看经营流水判断企业的综合实力，为其提供营运资金贷款，这样就不用占用企业主自身的资金了。
当然现在一些小企业主为了避税，会故意让企业的收入从个人账上走，银行有时也会以企业主的名义，通过查看个人流水，审批经营性的贷款。
由于是为企业提供营运资金，所以往往这类贷款的审批额度都比较大。
没想到小小的流水中有这么大的讲究啊，我不禁慨叹。
曹老师笑笑告诉我，你不是银行的审批人员，当然不会注意这些问题。
其实我们也知道有些客户是非常有实力的好客户，但是往往由于自己的疏忽和认知上的空白，造成了贷款审批中的问题。
我们每个人都应该把流水看成一张反映自身财务实力的成绩单，只有足够认真，银行才能给你打出“高分”。
在办贷款这件事上，相信自己，但也请敬畏专业。
以上是正文，来自南山和观观。