◎本文为产品分析，代表大侠观点。
◎全文3300字，阅读约6分钟连续好几篇关于市场论断，针砭时弊有种发评论员文章的感觉。
但老本行不能丢，近期安排了几次集中探盘，虽然不是每个项目都值得，好在也有收获，本期分享一些当下市场中最有话题性的产品。
“稀缺是卖点，面积是看点”当置业顾问向大侠介绍项目中有合院产品时，大侠的第一反应是“豁人家”。
再三确认，得到肯定的答复：前庭后院+顶天立地，如假包换。
◎锦江赋合院意境图大侠挺意外。
要知道2019年限墅令升级为禁墅令之后，这类产品在很多城市被规范明令禁止，譬如：《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》规定：低多层居住项目出具规划条件时，应明确居住建筑最小建筑高度。
多层居住项目的居住建筑最小建筑高度原则上不得低于12米。
大侠没有查到成都的具体细则规定，但此类产品的审批一定是严控，不然墅类产品怎会成为叠拼的独舞。
至于锦江赋的破圈，大侠只能说“向阳花木易为春，因为‘生态’好嘛”。
◎项目投资方成都熙锦投资股权穿透（企查查）说回产品。
项目1-3F层高分别为3.63.33.3~4.2m，高度＜12m，为了验证大侠还特意翻阅了公示文件。
◎合院建筑高度（规划局公示信息）稀缺的产品自然要搞出“大”动静来。
合院主力产品建面548㎡，其中地上304㎡，地下244㎡，L型布局。
该产品的最大的特点就是：大。
◎合院548㎡户型图▌1F客、餐厅独立分区，两个空间均为双面采光，与花园都有良好的呼应；▌2F传统卧室区，全套房格局，随便拎个次卧，尺度都能比肩市面上很多叠拼产品的主卧；▌3F全部给到主卧空间，配置拉满，在样板间中甚至搞了个私汤；▌地下室层高6.5m，竖向上也给足了空间感，再配上40㎡的下沉庭院，说这是成都感受度数一数二的地下空间也不为过。
◎合院样板间地下空间意境图▌唯一一点。
地下-1F的单层面积就超过200㎡，若考虑夹层搭板，它的装修面积可能会超过地上部分，整体装修成本高。
但转念一想，合院售价预估要0.2个小目标，大侠何必在这儿庸人自扰。
◎锦江赋合院入户意境图“高端板块接棒，空中泳池热议”当年誉峰的泳池户型在市场中掀起热议，给涉世未深的成都地产人上了一课，也奠定了其王者地位。
如今的金融城核心区域再期待上新不大可能了。
三圣乡作为高端板块的接棒者，似乎冥冥之中有种传承。
◎誉峰245㎡户型图锦江赋大平层楼王户型322㎡，先不说户型表现如何，单这“空中泳池十年再现”的话题性就赚足眼球。
不过我们还是得客观评价。
◎锦江赋高层322户型图◎锦江赋高层322户型游泳池意境图先说几个遗憾。
▌泳池尺度首先大家最关注的泳池，户型图上没有具体尺度。
大侠估计应在6*3这个区间浮动，总面积不会超过20㎡，这个……可能不太游的开，个人觉得叫做“MAX私家汤池”更合适。
单从泳池角度对比下当年的誉峰245㎡，高下立判。
（注：誉峰245㎡赠送后300+，二者基本相同量级对比，誉峰果然YYDS）◎誉峰245㎡VS锦江赋322㎡▌楼型选择另外一点比较遗憾的是楼型。
面积做到300+，完全可以上“一层一户”的产品，不过项目还是选择了比较经济且保守T2配置。
这样的设置也无法考虑双入户动线，对顶豪身份的彰显而言打了折扣。
▌主卧体系最后一点是主卧体系。
虽然整体面积超过40㎡，但给就寝区的面宽仅4.05m，这个尺度明显与产品定位有落差。
就寝区、衣帽间以及主卫三者的关系其实可以再推敲。
当然也有亮点。
◎锦江赋高层322分析▌2.6m进深，10m+的面宽，阳台的感受无疑十分霸气，再与端厅配合，单是客厅+阳台的面积超过60㎡，这样的空间感受打动力那是杠杠的。
▌客、餐厅与泳池（大侠其实更建议未来改造成空中花园使用）的位置关系不错，彼此之间互相呼应并可以先形成一个颇有意趣的洄游动线。
▌考虑到了这类高净值群人的居家需求，预留出了可作为家政空间以及保姆间的空间。
“继续内卷的143，又卷出了爆款”大侠知道143会继续卷，但是没想到23年的第一个惊喜来自我们的“利润王”。
中海新川华府的143让大侠眼前一亮，这是一款汲取了各家之所长，又思路明确的产品。
◎中海新川华府143㎡户型图先看这款143的基本素质1、客厅尺度（轴线，下同）：7.2m，在同级之中算是优秀水平；2、主卧尺度：就寝区3.9*5.0m（不含飘窗及主卫），3.9m面宽属于优秀水平，5.0m进深（不含飘窗哦）对于步入式衣帽间的设置也完全没有问题；3、景观阳台：目前最流行的，局部进深2.4m的L型可变空间，与客厅等宽；4、厨房：高效的双排设置， 单边3m，有充足的收纳空间；以上基操，大侠的文章讲过很多，就不再展开分析了，项目的亮点从这里开始。
▌生活阳台：以往的143哪怕景观阳台做的再花哨在阔尺，也有客户会有意见因为他们的“刚需”生活阳台被阉割了。
不用争辩，在川渝地区生活阳台确实是很多客户的刚需。
生活阳台的保留与否，属于“选做题”，但绝对是“加分项”。
▌双套房：话说143双套房在大侠之前的文章中也介绍过，中海并不是首例。
但是它的双套房是在上文的种种尺度和功能的基础上实现的，这一点就非常难能可贵了。
◎中海新川华府143㎡户型分析产品的设计思路主次分明，强化正立面的核心功能空间，包括客厅、主卧、第一次卧。
弱化次要功能空间，譬如，第二、第三次卧的尺寸只有2.8*3和2.6*3m。
这款户型在舍与得之间的处理是大侠认为的亮点，也是迄今为止见到的功能性配置最全的一款143。
“这是专利产品，有证书的那种专利！”过去几年开发商在高周转的路上狂奔，产品专利是个什么鬼？小白们或许都没听过。
基友卖力宣传时，正好被大侠瞥见，无心插柳的一问竟挖掘出了一个宝藏项目。
首先外立面就跳脱出来，乍一看神似杭州明星项目杭源里，虽然还有差距，但也比成都现在趋向大同的折板立面造型更有辨识度。
◎立面对比当然他们申报的专利产品不是外立面。
那是户型？因为这款产品也颇具竞争力。
双套房，面积更是进一步压到了142㎡（比上文的中海还少1㎡），也保留了生活阳台，且有不错的尺度表现。
为什么没有写它？因为这个户型也不是项目要聊的重点。
◎中建映锦江142户型重点在于“核心筒设计”。
2T4却实现了户户型都有约10㎡入户前厅，也就是常说的“灰空间”。
◎中建映锦江户型灰空间示意在T2产品中这样的空间很常见，2部电梯（或一部贯通梯）分给两户人家；但在T4的产品中2部电梯如何分配给四户人？答案是通过两部贯通梯，如下图所示。
将公摊面积转化为“灰空间”不仅提升了归家仪式感、也是收纳空间的重要补充（外玄关），四户人家一视同仁也消除了利益分配不均的客诉风险。
与常规的T4产品相比做出了差异化也提升了产品力。
写到这里，想起了6年前的阳光城檀府，异曲同工，但它们不怎么精明。
当年没有申请产品专利，如今倒是申请了一堆债务展期。
让人唏嘘。
最后附上一张专利图，不明觉厉：）“改善产品的设计思路下沉”如果朋友们还有印象，大侠在年前曾发布过关于华润天府九里的文章《侠探︱一次城南入门级顶配的硬核颠覆》对其115㎡的三房双卫的产品赞赏有加。
该户型将横厅降维带到了入门级改善产品中，颠覆了传统此类产品的设计理念。
◎天府九里115空间尺寸分析再提这个产品当然不是炒冷饭，而是在这轮探盘中新的发现引起了大侠的思考。
关于改善类的产品设计思路是否可以无限降维到刚需产品中？这是本次探盘过程中发现另一个案例，95㎡的“横厅”够不够极致？先说大侠的观点：过犹不及。
刚需产品追求的功能性如果想要兼容改善的空间感，需要把握好一个度。
▌具体到这款产品，虽然宣传为三房双卫产品，但其两个次卧的面宽分别为2.9和2.3m，特别是这个2.3的空间，也就比标准的卫生间宽了半米。
▌横厅对于空间的占用（浪费）本就高于竖厅，在一些极致的刚需产品中强行“降维”得不偿失，称其为2.5房或许更合适。
所以，这类创新产品在105-120㎡的刚改类产品中去尝试或许更合适。
小于100㎡，除非超高赠送来弥补，否则不宜尝试。
最后抛个问题：您愿意因为一个＜6m的横厅，而牺牲卧室么？欢迎大家各抒己见，理性讨论。
以上是大侠在近期探盘过程中梳理出的个人认为不错的、或是有话题性的，亦或是可以拿出来讨论的案例。
那么目前市面上还有哪些产品让您感觉惊鸿一瞥？欢迎提供线索，大侠邀您一起探盘。
这里是地产大侠，我们下次再见。