京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球Q:提问:博主你好～我们的基本情况是：工居证首套资格，夫妻分别在太阳宫和知春路上班，首付预算240左右。
需求：两三居（根据实际楼价），希望楼盘有保值增值潜力、学区中等就行，对房型有一定要求，希望南北通透。
有地铁更好，也可根据楼盘情况考虑买车。
最近计划/在看的：目前主要关注回龙观，天通苑，朱辛庄，北七家。
在新旧，远近，2居3居，是否地铁，城市界面和未来发展等方面犹豫。
想听听博主对于区域，地块的建议。
根据我们的需求，对于我们犹豫的方面给出一些具体建议。
另外如今二手房降价都比较多，新房销售价还在上涨。
对于新房和二手房的选择和未来走势，也想听听博主的看法，感谢！A:回答:您好，1、选筹上如果回龙观可以满足你们的通勤要求，当然要优先选择，天通苑属于次级商圈，北七家属于卫星城，卫星城原则上是指距离、配套、交通，即这个板块必须和主城区接轨，中间不能留白和出现大型建筑，有基础的配套资源，最后加上便捷的地面交通和轨道交通，这些资源北七家都具备，但实际是要跨过北清路、立水桥、天通苑才能到主要产业区，向城市核心延伸只有两大产业区，望京和西二旗，这也是北七家主要的外溢购买力聚集地，从地理位置望京到北七家的买家会被北苑，天通苑，立水桥截留，而往西二旗方向会被回龙观截留，回龙观霍营是刚需商品房大量供应的集中地区，这些次级板块对北七家的冲击不亚于空白和大型建筑，其次还有一个主要竞争对手后沙峪，这个板块的资源比北七家更优，未来的北七家只能靠科学城，城内很大概率靠不住的，所以当初买这个位置的亏损在全市是最大的，不是说这个地方永远不会涨，而是不容易变现，流通性差！可以参考星球会员文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判; 2、关于新房涨二手跌的理解；二级市场是开发商之间的竞争，新盘的价格更容易管理，几个人就可以说了算，可以理解为人为干预形成的资源垄断，二手房市场是人为干预不了的，只能通过政策,所以新房的销售价没有任何参考价值，无论新盘卖多少，都要去参考同板块相同品质的二手价格，只有二手市场的成交价才公平、可参考，二手市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈、稀缺性最终形成的价格，这是市场价，大家都认，而新房是垄断价，无论你买的新房价格多少，真正的决战都会转移到二手市场，值得投的新盘应该是品质比二手高，价格低于二手， 如果一个板块内同类盘新房的价格明显低于二手价格，品质又比二手高，这个时候就要买新房，反之如果新房的价格明显高于二手，就要买二手，投资任何商品讲究的是性价比，投新盘肯定是要投对比核心位置的二手足够的便宜，只有具备这种条件的新盘才能有可套利的空间，打个比方，望京二手盘10万，东坝崔各庄这种新区对标望京的同类盘只有5万，这样你买5万的新盘赚的概率就会大大提高，不说5折，哪怕是6折都有赚的可能，反之如果新区的价格已经接近核心位置的二手价格，甚至高出二手价格，在接下来的行情里有极高的概率是二手涨，正确的选择应该是买二手，当新区新盘价格严重低于核心位置二手的时候，新区新盘一定会补涨，当新区新盘价格逼近核心位置二手的时候，二手也一定会再涨，这是铁律！正确的选筹应该是在二手市场淘笋，淘到即赚，建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理祝顺利！Q:提问:京总好，关注您很久了，学到很多。
我在考虑清河橡树湾这边的房子，但有几点担心，想请教下：1.我主要是投资需求，看了橡树湾二三四期160+的三居，有些担心在这种塔板结合、两梯五户、房龄也不算很新的小区买大三居，算不算错配？保值增值性是不是会受限？2.朱房村回迁房和商品房新房两三年之后上市，会不会打压橡树湾的价格？3.现在看橡树湾还是比较抗跌的，成交价降的幅度相对来说还不算大，我听说也是一些买房机构在托盘，但如果整体市场继续下行的话，是不是也很难托得住，现在入场合适吗？或者要等到价格回调到什么水平才适合入场呢？橡树湾二三四期这种大三居现在适合作为投资标的（考虑DYD的资金成本）吗？敬请指教，多谢答疑。
A:回答:您好，1、关于购买时机你可以参阅星球精华栏03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章中对于购买的时机是要在楼市经历过一个上涨周期成交量开始直线下滑后的3-5个月，从这个时候开始到下一轮的牛市之前都属于比较合适的出手时机，强势区域并不会出现成交量下滑导致成交价大幅下跌，在上述的阶段买入会有一定的议价空间，如果是在追涨阶段议价空间会变的非常窄，并且房源可选数量也会变少，在这一轮市场起来之前有合适的房源都可以入手的。
2、购买橡树湾160+产品不存在资源错配，橡树湾的价值首先
