京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球Q:提问:京总您好。
有个关于西城荣丰2008的房子问题咨询。
目前手上有荣丰2008的一个小户型，21年购入，房价加上中介税费总计大概380万。
小孩今年上一年级了，不再需要这套房子上学了。
所以想出售。
但是荣丰的房子自今年7、8月份一来，一直在跌。
目前的成交价基本在350左右。
想跟您咨询，荣丰的小户型学区房出手的时机。
是建议现在及时出手止损呢？还是可以等等房价的回升。
如果您判断房价有回升，周期大概是多久呢？半年？一年？还是更久？我们属于出售房子变现，因为在东坝还有一套2居，所以暂时不考虑置换房产。
荣丰的房子属于商业贷款买房，每个月大概有近9000的贷款要还。
A:回答:您好，房价下跌大致可以分为2种情况，一种是市场因素，一种是楼盘因素，现阶段的刚需盘不光是荣丰一个盘下跌，所有的刚需盘都有轻微的回落，尤其是小户型，只要楼盘有自身的价值和地段价值无需过多担心，这种阶段性回调都属于正常的波动，什么样的房子才要及时止损折价出货呢，就是楼市上行阶段它也处于横盘微跌的趋势，这种是楼盘自身价值的问题，而荣丰是市场因素，出现楼盘价值问题的大多都在冷门板块，城乡结合部以及远郊区，荣丰这个盘有足够的流量，市场一旦恢复活力价格自然会上来，在你不需要使用现金以及新房票的情况下没必要折价出货， 现在下跌的主要原因是缺乏交易量，可以参阅星球精华栏文章101#调控,ZF对于房价其实不敏感，但对交易量特别敏感，每次调控的目的也主要是控制交易量，控制交易量的初衷是防范金融风险，把金融的口子封住限制货币进入楼市，交易量自然下来了，临近的一次调控已经持续多年了，你买入的时间点刚好是严调的中部，现在是属于市场的最底部，从今年往后从政策面会持续的放松，交易量也会逐渐升温，量大自然会推动价，换句话说即便是要出货也要等市场完全活跃的时候才考虑，但荣丰在你不置换，不使用现金的情况下可以留着，未来有置换升级计划时再出，祝顺利！Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。
房子已于19年卖掉，现名下没房。
手里资金1800。
一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。
剩余考虑在房山长阳买一两居。
二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。
谢谢！A:回答:您好，要是没有多套的必须性，最好是把1800全部集中在一套上，1500这个总价在市内布局选筹上也很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏，建议你认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理, 选筹上：海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，望京的臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动利润才足，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以根据个人实际状况调整选筹位置，祝顺利！Q:提问:星主您好，想跟您请教下，目前在南二三环间工作，家住朝阳双井，房价约1500，想把双井的房子置换调，去亦庄招商玺置换同价位的房子（因为未来可能去亦庄工作），不知您有何建议？谢谢A:回答:您好，双井作为朝阳东三环的价值洼地，这个板块品质良好的楼盘在未来还有不错的成长空间，像富力城、A派公寓、首城国际、合生国际、乐城这些盘的成长属性都很好，如果你持有的是这些盘的稀缺户型，基于未来工作变动可能会调到亦庄，利益最大化的操作应该是保留双井的房产，通过金融手段把双井的房子套现一部分出来在亦庄新购置一套，这样未来你两边的行情都可以吃到，不会因为工作原因彻底放掉双井这边的潜力，亦庄和双井各有优势，两个板块都很好，双井的承接面更广，亦庄只能依靠本地的购买力，而双井的涉及面可以扩大到整个城市，甚至北京以外的购买力，两个板块的价值点还是有区别的，如果你双井持有的是非品质大盘非主流户型，那就不需要保留了，可以直接换过去，金融抵押有成本，如果房子成长性不好效率就低了;可以参阅星球精华栏01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）; 关于亦庄的选筹上：你可以淘一淘金茂系列的二手房源，在这种阶段很容易淘到笋盘，并且它的楼盘质感以及户型布局设计上都是很超前的，就目前亦庄的新房市场在综合方面超过金茂系的还没有，就是说在未来的5-10年，这个板块的品质天花板金茂系应该是很稳固的，招商玺的位置也不错，但从口碑资源上比着金茂还是要差一点，并且交付时兑现的问题还存在不确定因素，你淘遍二手房源没有合适的之后可以备选新项目，这个思路针对于大动作置换是相对稳妥的，详细可参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝顺利！Q:提问:你好京总,之前有咨询过您，感觉您的见解很好，然后目前又有新的变化，所以又来咨询现在情况是这样因为资金有限所以计划买400万左右房子，买房有4个方向，1通州万达商圈2朝阳常营3海淀清河，4昌平霍营附近。
家里情况是我们在海淀五道口附近上班，考虑到通勤海淀清河肯定更合适但能买到基本是老公房顶层居住条件会差些，海淀都有学区溢价问题，随着未来人口缩减如果买了这边老破小会不会有风险，将来会不会不好卖。
如果换到通州这边能买到新一点房子。
如果买到昌平霍营通勤比较方便但也只能买比较老的房子。
朝阳属于中间选择。
另外家里有小孩还要兼顾孩子学习问题，从保值增值角度来说买那边房子比较好，有没相应盘推荐，谢谢盼复A:回答:您好，这四个位置确定性最高的是清河及回龙观，但是呢你400左右的总价在这两个商圈选筹上是比较吃亏的，你可以参考星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;回龙观首先有众多现成的二手次新盘，加上即将入市的新项目，这种市场结构如果你本身所购买的二手房源有瑕疵的话未来的价值会打折的，包括流通性，增值性这两个关键因素都会出现折扣，而清河的老破小稀缺性要差一点，我之前回复过一位会员，购买老破小的原则是要往西城海淀的核心板块靠，也就是尽可能往市中心靠，老破小注重的是社区整体面貌、户型结构、物管资源、人文环境，城市界面、区域空间、生活氛围、园林绿化，以上资源越优质保值增值性就越强，老房子最稀缺的资源是人文、物管、商圈，北京老房子一大片，具备这三项稀缺资源且价格不高的就是很好的投资品，如果是投老破小应该去筛选这样的盘，显然清河不符合这样的标准,你可以淘淘甘家口的小一居。
至于常营和通州，通州的万达商圈属于通州核心城区的标杆区域，保值性很好，也能踏上市场上行的节奏，而常营是属于朝阳东部的外溢地区，是要做长持计划的，这两个板块比着清河和回龙观更适合你，可以根据实际情况包括楼盘户型做决定，祝顺利！北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章）01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#通货膨胀货币与房价04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘07#巧用杠杆，贷款的利用41#理解房地产泡沫微观类（部分文章）11#北京七个行政区边缘的房价预警研判12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图13#学区宝典：东西海学区房选筹导图14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症15#望京139个盘，稳健增长的只有39个16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)17#石景山未来楼市的预判及购买建议实操类（部分文章）81#北京房产投资核心逻辑和原理82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析83#通州跑赢大盘选筹导图84#大兴跑赢大盘选筹导图84#北京持币200W以下的投资术86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中
