每到年底关于楼市的消息就少不了，最近公积金新政，央行降准的执行，空置税，房地产税等传言，成为大家热议的焦点。
我也打开朋友圈瞅了一眼，在这里，有一种多年亘古不变的房地产逻辑：利好即看多，利空催上车，收紧去抄底，放心买。
当然，这种逻辑更多的附加了营销色彩，相信关注过房子的您肯定遇到过。
降准了，各种“历史帝”，“数据帝”出现催您看房。
政策收紧，一大波销售催您在文件执行前赶紧上车，政策宽松，又是这波人告诉您不买就不是这价了。
再联想到前些日子某地的欢乐退房团，退房大军中，载歌载舞的业主，这出闹剧不知何时休。
当今楼市我们还能相信谁，怎么买房，我觉得咱购房人还是要有自己的判断，什么时候有需求，需求是什么，买房时机和区域选择才能有正确判断。
对于刚需而言，北京新房二手房的主战场已经从几年前的市区转战五环置业，标配有地铁，生活配套，次新房源多，最主要价格适中，面积够住。
也侧面反映了大家对地段的观念随着市场变化已经悄然改变。
从区域选择来看，随着南城几大居住板块日趋成熟，南城的二手房成交量已经迎头赶上，9月二手房成交数据，房山和大兴的成交已经追上顺义加昌平的总和。
（点击可查看高清大图）南城大家的关注重点往往是大兴，因为临近五环的购房板块大兴更多一些，如西红门，黄村，亦庄，旧宫，而房山只有一小部分占地面积与五环毗邻，这就是长阳。
房山是南城成交大户，且和大兴，丰台相比单价最低，房山超过80%的出售房源来自长阳。
而从房山的新房市场来看，近一年取证的项目只有7个，长阳虽然没有新入市项目，但取证项目要么远离地铁，要么周边配套相对较弱，要么是改善大户型，意味着如果是刚需一族在这里买房，新房未必是一个好选择。
（点击可查看高清大图）长阳板块介绍目前长阳二手房均价在35000-47000元/平之间，区域内从36平的开间到200平以上的联排别墅都有，选择性比较多，从某中介官网看到的近30天房山二手房成交数据来看，前十名有九个小区位于长阳，加州水郡，长阳半岛，首创新悦都，首开熙悦山澜庭是这边关注度较高的小区。
（点击可查看高清大图）地 铁房山核心地段是长阳和良乡，良乡老县城发展最早，配套成熟，但绝大部分都是老房子，新一点的二手房集中在大学城附近，离地铁远一些。
而长阳板块是房山离五环最近的区域，主要包括长阳，篱笆房，稻田这三站地铁沿线小区。
房山线开通后，越来越多在北边上班的人选择这里，如果去中关村，地铁1小时10分钟的通勤可以到达，到国贸1小时20分钟，要是在总部基地上班那就方便了，20分钟就能到，由于只有这一条地铁线路，早晚高峰客运压力会大一些，大部分地铁线路都会遇到此问题，在房山，篱笆房站也设置了区间车，便于大家乘坐。
房山线北沿线正在建设中，预计19年开通，未来这条线路投入运营，将缓解9号线和房山线的压力，同时还能和16号线，10号线换乘，咱房山业主出行线路选择也更加丰富。
其实除了轨道交通，房山也推出了便捷巴士，1个半小时车程可到达国贸，中关村，望京等热门区域，但需要提前半小时出门，避开早高峰。
配 套和两年前来相比，房山给我的直观是商业配套更加完善了，奥莱进驻的品牌更增多，人气明显旺了很多，再加上半岛广场和良乡新建的龙湖天街，这里已经有三个大型商业综合体覆盖了。
医 疗医疗相对来说房山有所欠缺，看病得去良乡2甲级别的良乡医院，目前良乡大学城附近正在建设3甲医院武警总医院，具体投入使用时间还有待跟进。
教 育幼儿园有，长阳镇幼儿园，北京四幼，小学有北小长阳分校和皇城根小学，后者口碑略好，中学有北京四中房山校区，软件还需要时间去提升，至少从上学便捷度和硬件条件来看，可以满足区域内的需求。
规划城南计划已经推出，这里也给大家划重点说说跟房山长阳区域相关的内容：1.在民生配套方面，房山长阳将增配九年一贯制学校，房山区第一医院（三甲）即将开建。
另据悉，龙湖房山天街高端商业综合体已于中秋节正式开业。
房山区的教育、医疗、商业配套正步入全面升级的轨道。
2.产业发展，加快长阳航天城电子科技园建设，积极推动良乡商务航空港项目落地实施，统筹引导军民融合产业增量资源集聚发展。
3.建成北京新机场“五纵两横一联络”骨干交通。
加快建设105国道、108国道三期（房山段）和104国道改造工程。
加强东西向交通联系，加快推进房易路等道路改造和城际铁路联络线（S6线）等轨道交通项目建设。
加强与中心城区联系，加快建设京良路东段、京良路西段、团河路、六圈路、园博大道南延等工程，规划建设房山区与中心城区之间新的交通联络线。
小区点评万科长阳半岛要说长阳板块，那就不得不提房山的标杆万科长阳半岛，地处房山核心区，守着房山线，大型商业有京投港，半岛广场和永辉超市，平时购物，买菜，带孩子玩非常方便，小区分多期开发，早期卖的1号院，2号院离地铁最近，不到600米的直线距离，从户型来看，主打2-3居，1居极少，2号院，4号院，9层板楼基本都小三居 ，16层的楼一个单元其中一溜都是100多平东南北三面采光三居；1号院 3号院有110平的大三居，1-4号院配套是私立幼儿园；新一点房源，像祥云湾和紫云庭，基本都是三居开外的大户型了，祥云湾在红黄蓝和北小那片； 紫云庭出房特别少，但一出房卖的好，因为品质好，在四中那边，大户型双卫； 另外，8，10号院新一些，也贵，因为没满2，100出头的三居，在半岛广场北边 ，离商业近，但去地铁有点远。
曾经的第五食堂小区整体来看户型都不赖，89平的2居和95平的3居关注度最高，都是南北通透的户型，像4号院89的2居总价约390万，95平3居480万起步，楼市好的时候2居和3居的成交价对应为420和500万，价格有所下浮，如果您想找双卫的三居，这边也有136起步的户型。
说起物业，我确实比较服万科，跑盘也有将近十个年头了，万科的小区一直是比较难混入的小区，这次看房，自打进门儿就有个女士全程陪同，后来没忍住好奇心问姑娘是干啥的，人家说是物业陪管员，有中介带看小区物业必须全程跟同，从小区环境来看，说特别好有些夸张，但从一个入住五年以上的小区来看，保持得非常不错，而且我注意到一个细节，一层带花园的房子通常比较注重采光和环境，而该小区的做法是1层住户的花园外面是绿植隔离，与活动区分离，也是为了避免噪音，环境干扰及安全隐患，小区也是长阳为数不多的纯人车分流社区，物业费3块多，这价格还是非常公道的。
小区绿化 小区内部到处都是提示标语聊了这么多，也说说小区缺点，非要挑刺儿的话，我发现长阳半岛部分小区两栋板楼之间会有一栋矮层的配楼，都是东西朝向的户型，目测楼间距可能会影响部分板楼边户单元的采光，大家购买的时候一定要注意，还有两居的户型反而比3居单价低，因为3居出房少，95平的3居成交单价能到4万7左右，二两居户型4万3左右，所以在看这个小区的时候不能以单价去估算总价。
总体来看，400-500万的预算，我认为长阳半岛是房山置业的首选小区。
首开熙悦山如果总价接受不了长阳半岛，我建议可以看看首开这个小区，同样属于长阳核心地段，离地铁就更近了，不到200米的直线距离，可以到达西侧的京通港购物中心和地铁房山线长阳站，以地铁为界，北侧为首开熙悦山熹园，南侧为首开熙悦山澜庭。
小区大部分为板楼，也有少量塔楼，户型来看，没有1居房源，同样主打2-3居户型，和长阳半岛相比，澜庭两居户型面积区间更大，从69-90都有，总价区间310-400万，如果想看大户型，熹园100平的三居和158的跃层可以看看。
小区实景图不足的话，小区绿化和物业略逊于长阳半岛，社区中间有道路，车能开进去，没有做到人车分流。
从地段，交通，房源品质，户型，性价比来看，购房人是可以选择这个小区的。
芭蕾雨悦都芭蕾雨悦都位于篱笆房站，东侧紧邻奥莱，购物非常方便，到地铁篱笆房站约500米的距离，早上有区间车，相对来说从这上车乘坐会舒适一些，小区分为南北两区，总体量1800多户，北区为1期，南区为2期，全部为9层小板楼，1梯2户或3户，一层和顶层为复式跃层，关注较高的为89平和120平的南北3居，其中120平3居双卫设计，89平总价410万左右，120平总价570万，小区内还有少量业主买的新房没有入住，总价可以在此基础上再便宜个20万左右的价格，如果是临主路地铁的房子，还能再往下讲价。
89平毛坯三居客厅实景图不足：小区环境一般（一期稍好），内部路窄车多，有小孩的话需要注意，另外二期南侧楼栋挨着主路和地铁，包括小区东侧楼栋边户临街和奥莱，会受到一定得噪音影响，相对来说一期显得更安静一些，小区西侧目前为绿地。
小区道路较窄，时常会有汽车通过如果您想花400万出头买个临铁洋房三居，这个小区是个不错的选择。
首创新悦都从长阳半岛蹬个自行车沿着京良路奔西骑个2公里左右的路程，就到了首创新悦都了，这边也有中国铁建国际花园，长阳天地，合景领峰等小区，综合对比户型，品质及税费等方面我觉得优选首创。
这片地段稍微有些尴尬，离奥莱和地铁超过1公里的直线距离，有点远，周边商业还没有发展起来，只能依靠小区底商和铁建花园西侧的京客隆来满足日常所需，幼儿园的话四幼很近，在小区东侧隔一条马路就是，首创新悦都分为1区和2区，共2000多户，全部为9层-18层板楼，大落地窗设计，71平至170多平的2居到跃层都有。
关注度比较高的户型同样是89平的3居，480万左右可以拿下，南向客厅主卫，明厨明卫，价格比芭蕾雨还要低一些。
从绿化来看，小区做的还是不错的，有工人浇水和打扫卫生。
首创新悦都楼栋实景图缺点：小区距离地铁有一定距离，内部活动区域面积较小，与楼栋单元门之间有车行道，不人车分流，有小孩老人需要考虑，另外部分楼栋是错开建设，低层住户可能会遇到采光影响。
工人收拾垃圾如果您想在京良路奥莱北侧置业，400万内买个2-3居，这个小区值得看看。
总 结1. 现阶段在房山买房，您要更有耐心，多参考符合市场价或略低于市场预期的房子去谈价格，更容易促成成交，方法是去中介官网查询近期关注户型成交价格情况，再进行议价。
2. 长阳板块二手房选择：① 重品质：长阳半岛小区；② 长阳地铁站附近次选：首开熙悦山，建邦华庭，徜徉嘉园③ 追求性价比，配套齐全：芭蕾雨悦都；④ 不依赖轨道交通，追求性价比：首创新悦都，中国铁建国际花园⑤ 经济型购房：可以远离轨道交通：加州水郡，碧桂园⑥ 别墅：北京城建徜徉墅3. 如果纯改善需求的话，良乡大学城周边的小区也可以选择，价格和长阳的小区基本持平，长阳大多数还是刚改2-3居社区，良乡大学城一带名企开发商扎堆建设，大户型房源较多，还有新房可以选择，居住密度相比长阳略低，且两个区域相距约5公里，配套可以共享。
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