大家好，我是苏北哥！请大家包涵，今天北哥又要用河西四大顶豪说事儿，可能有些粉丝感觉这个话题有点审美疲劳了，可有时候楼市就是这么枯燥与客观，非比娱乐话题！为啥又要说河西顶豪呢？因为一个现象级的行情昨天刚刚出炉，那就是河西中的顶豪项目颐和天晟府开盘结果出来了，开盘前以87套2000万总价起步房源，吸引了185位富豪购房人，创造出47%的中签率。
开盘后，一个鲜明的销售数字横空出世，当场售出13亿货值！对于这个成绩，南京众多的头部地产媒体自然是“红旗招展、好评如潮”，然而冷静来看，这13亿代表了什么，又透露出眼下南京楼市那些重要信息？01.颐和天晟府首开卖掉53%房源，13亿销售数据背后透露出两条重要信息颐和天晟府的13亿销售成绩至少透露了正反两方面信息。
先说正面的信息，这次销售数据看起来比较真实，颐和天晟府开盘结果出来之后，至少没有拿13亿的去化量，做一张大大的红色海报，然后在各大平台连篇累牍的发软文，从该项目的开盘现场报道来看，也是有图有真相，还有采访。
并且把购房者溯源、购买动机说得比较清楚。
颐和天晟府开盘现场官宣图不像11月8日首开的某河西南顶豪，开盘后几乎将23亿销售数字，贴满了各大媒体头条，“5888万最贵房源出来就被秒”，标题党、博眼球的动作过于明显，然而涉及开盘现场细节，购房者动机阐述，一概不提，开盘售罄的技术性操作痕迹过于浓重。
其实，也不是11.8开盘的河西南顶豪没有现场开盘报道，只不过内容与官宣有出入，所以就像那套最贵房源的命运一样，被“秒”了！其实我们都明白“要维护河西顶豪，维护市场信心”的重要性，但是相比起来可能颐和天晟府13亿销售成绩更能反映河西豪宅市场的真实供需状况，昨天对于颐和天晟府开盘报道中，一位现场购房人的采访还是比较中肯，他谈到“今年南京豪宅产品迭代很快，基本能够跟上我自身不断升级的居住需求”。
此前一直不很了解近年来头部城市豪宅市场“大火”的底层逻辑，看了这篇报道似乎有一些懂得了，富豪阶层的买房人眼界比普通购买群体更高，他们通常会用一线城市豪宅与南京的同类产品进行横向比较，只要发现南京的豪宅产品有追赶一线城市的趋势，或者某些产品细节较以往产品有所升级，他们就会出手。
比如这篇报道中采访的一位海玥名都业主购买逻辑就十分清晰，他认为海玥名都的户型偏小，但价格却偏高，已经不能满足他的居住需求，的确海玥名都户型只140㎡起步，最大才180㎡，对于讲究排场的顶级富豪来说，生活场景自然是不够宽阔。
反观颐和天晟府，同样是河西地界，户型层高做到了3.5米，387㎡户型更是能做到“一层一户、双梯入户”，这目前在河西豪宅市场中尚属唯一。
颐和天晟府387㎡户型双梯入户实景而且海玥名都目前二手房成交价在7.7-7.8万/㎡，颐和天晟府首开价格7.4万/㎡，有什么理由不买？如此说来，还确有几分道理。
再说颐和天晟府开盘13亿战果透露出的反面信息！很明显的一点，就是这个项目首开没有卖完！按照7.4万/㎡的销许均价，269、387㎡的户型面积来算，颐和天晟府应该是2000万起步，如果按照户型总价的中位数计算，这次首开实际去化应该在53%左右，以87套房源的推盘量计算，去化房源数量大概是46-48套左右。
不过目前从网上房地产显示的数据来看，颐和天晟府的87套房源1套没动。
中午12:00的颐和天晟府网房数据有人肯定会说，网房数据本身滞后！但是同样的情况发生在河西南天琴华樟身上，结果就不一样。
天琴华樟11月8日首开124套房源，隔天11月9日网房数据就显示认购了71套。
11月9日天琴华樟网房数据两大顶豪谁的数据比较真实呢，也许只有他们自己才知道。
但有一点是明确的，那就是河西顶豪产品去化走势呈下降曲线。
从中宁府四次开盘回回基本售罄，到天琴华樟首开去化70%，再到颐和天晟府首开去化53%，层层递减的去化比例是否表明南京的富人资源渐渐不太够用了呢？不过除了富人客群资源的逐渐减少！顶豪产品的公式化、模式化也成为颐和天晟府去化成绩不如中宁府、天琴华樟的重要原因。
颐和天晟府实景颐和天晟府除了户型产品做得有一定特色以外，社区景观设计，会所布置都比较缺乏个性！毫不夸张的说，甚至有些偏金基化！由于颐和天晟府的景观、会所设计团队邀请的是金基御用的GOA大象、北京顺景园林和名谷设计，特别在社区中央水景与会所设计上，与金基诸多项目细节上有相似之处。
颐和天晟府的中央水景金基河西朗樾府水景实景示范区的重头戏，2000㎡的下沉式会所，整体采用安缦酒店式风格，内部分为6个组成部分，分别为300㎡的行政酒廊、350㎡的下沉式庭院、200㎡的健康管理中心、以及茶室、恒温泳池、儿童戏水池等。
会所内饰与功能划分与金基望樾府、璟樾府会所也是十分相似。
颐和天晟府会所内景金基璟樾府会所内景诸多的景观雷同与细节相似，自然让顶级财富阶层感觉有些审美疲劳，而且大校场望樾府、璟樾府售价仅在5.4-5.5万/㎡左右，而颐和天晟府首开均价接近7.4万/㎡，多出近2万/㎡的差价，却享受着类似的景观和会所，让那些想体验终极改善居住的买家，不容易感受到溢价带来的附加值！02.南京富人资源有限？河西豪宅后期会否转变开发战略？二手市场河西豪宅接受度到底如何？自从市场2021年下行以来，南京豪宅市场已经火了近两年时间，有数据称去年南京1000万以上的新房成交1981套，二手房成交670套，3000万以上新房成交84套，二手房成交7套，双项成绩排名皆入围全国第六。
今年这种行情还在继续，1-10月份南京总价超1000万的豪宅成交了2240套，成交金额超344亿，各价位段来看，1000-2000万豪宅新房成交925套；二手房成交947套；2000-3000万豪宅新房成交213套，二手房成交102套；3000万以上新房成交29套；二手房成交24套。
南京今年前三季度豪宅成交量稳居全国前十，根据CRIC数据预估，未来直到年底南京1000万以上豪宅成交量预计突破3000套大关，超过去年同期水平。
土地市场亦然，在南京土拍普遍底价成交、一轮游的大背景下，似乎只有河西的豪宅地块能够引起触顶、摇号的行情。
8月25日南京今年第五场土拍，唯有河西中的G42和百家湖的G44，触顶摇号，最终双双被央企中建拿下。
9月27日南京第六场土拍，唯有河西南G53触顶摇号，被央企中海拿下、10月27日南京第七场土拍，河西中绿博园G55地块，成为全场唯一触顶摇号地块，被绿城拿下。
南京取消土地最高限价之后，河西的豪宅地块还在推出，目前已经挂出河西北应天大街以北、经一路以东的G88地块，12月14日即将土拍。
G88地块位置另外一幅河西北地块（农研所）虽未挂出，但已经在今年供地计划中。
河西农研所地块大致位置预计取消限价后的南京土拍，唯河西豪宅地块大热的行情不会有大的改变。
豪宅新盘不断推出，豪宅土储不断增加，南京豪宅开发逐渐从“以往的稀缺属性向大众化属性方向转变”，KFS集体重仓豪宅市场的行为，会否让未来南京富人客源吃紧？答案似乎是肯定的！毕竟今年前三季度南京城镇人口可支配收入也才6.03万。
那么一个问题出现了？未来河西豪宅产品开发会否重归300㎡以下，毕竟户型小了，总价降低，客群受众面会更广。
（普通住宅开发今年也流行过这种趋势，在主城地段开发小户型）这似乎已经是必然趋势了，前段河西中中建东孚G42项目公布了规划和户型面积段。
该项目预计打造5栋18-23F高层住宅，配备下沉式庭院和泛会所。
河西中G42楼栋平面布局图河西中G42效果图一切都是顶级配置，但户型设计上，中建东孚河西G42却限制在180-240㎡，这无论是与旁边的海玥花园相比，还是与目前推出的河西四大顶豪来说，户型都小了不少。
而河西豪宅产品真正的市场接受度如何，二手市场行情应该最有说服力。
相对于新房市场河西豪宅的屡屡售罄；二手市场近来似乎并不给力。
河西中部的塔尖豪宅仁恒江湾城一期10月底成交一套144㎡3房，总价695万，折合单价48124元/㎡，创今年以来同小区成交单价新低。
河西应天大街沿线豪宅华润悦府11月最新成交一套189㎡4房，总价985万，折合单价52056元/㎡，而相同户型去年同期的成交单价是6.8万/㎡左右，一年时间已经下跌1.6万/㎡。
河西北部的东原印长江10月底成交一套174㎡4房，总价900万，折合单价51707元/㎡，而相同户型去年10月成交单价66070元/㎡，一年时间下跌1.5万/㎡不止。
河西金鹰世界旁的世茂天誉，10月底最新成交单价为4.4万/㎡，已经跌破当初该项目的开盘价格。
但综合来看，河西豪宅二手房价格并不是整体降低，如海玥名都、华新城璟园、宏图上水云锦等头部品质小区，成交单价仍然能保持在7-7.7万㎡左右，虽然成交价格没有提升，但整体保持平稳。
分析起来，目前河西豪宅二手房呈现“头部坚挺，边缘陷落”的行情。
写在最后：河西今年的四大顶豪推出，可谓是南京楼市的现象级行情，他们的一举一动侧面反映出当下楼市运行的许多底层逻辑和价值规律，关于河西豪宅话题感兴趣的可以在评论区留言，与北哥讨论！主编简介：苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。