文：阿信去年年末，被多家房企争破头，楼面价冲上广州地价排行榜第8名，今年的热门项目之一--保利中铁物流园项目，准备在5月开展厅了！天河要塞位置+超低容积率+大地块+背靠成熟住区+九年一贯制学校+拍地热度，这个地块从拍地开始就吸引了关注。
现在情况如何？这几天跑了一趟，说说。
1、项目基础情况。
从地段来看，位置不错，在天河较靠近核心区的位置，位于广园快速以北，与汇景新城一片形成连片开发。
通过广园快速，不堵车的前提下20min内可以到珠江新城，旁边就是科韵路，通过科韵路5min到金融城，8min到琶洲。
这个项目周边没有地铁，最近的地铁站是21号线棠东站，走路比较难走到，出行主要是靠驾车，未来应该规划有11号线华景站（在建）、19号线汇景新城站（规划）和37号线（规划），但要等。
不过地铁可能也不是壕们主要考虑的因素，有就更好，没有也不会太在意（手动摊手）。
项目周边情况项目的南侧是广园快速与城轨石牌站，与广园中间隔着4S店、智汇PARK商业。
智汇park去过的朋友会知道，里面电影院、餐厅、写字楼等等，商业配套相对比较齐全。
北侧是汇景新城各组团、高尔夫球场及山顶公园，风景较好。
整体而言，项目位于广园快速与科韵路交界，是天河交通的要塞位置之一，背靠汇景新城、高尔夫球场、山顶公园等，越靠近内部，舒适度越高。
2、产品情况。
项目的控规图也出来了，配建有九年一贯制学校，位于地块的东部。
定位高端改善项目，又在天河，保利花了这么大力气拿下，对项目也很重视，学校会不会引进名校呢？阿信猜测，可能或许大概会吧，可以期待一下，不做保证哈。
整体规划有15栋一字板楼与2栋塔楼，整体如下：与广园快速交界部分均设置了绿化隔离带，遮挡掉一部分灰尘与噪音。
最高的楼栋仅有20层，最矮的楼栋3、4#仅有8层，主打的就是低密板式舒适小洋房。
根据产品分布，共有110、140、185、260㎡四个户型的板楼，107、125㎡的塔楼，产品上定位刚改、改善，最小户型107㎡，参考保利高实用产品的经验，大概率全部要做四房。
各产品分布参考如下：（以项目官宣为准，仅作参考）会最先推哪栋？？看工程进度！阿信飞了小飞机看了下，从工程来看，最先冒头的楼栋是第一排最前的小面积板楼、两栋塔楼，以及第二排中间位置140㎡板楼。
放到平面图上应该就是这几栋，首开很可能会先开这几栋，而这几栋也是最靠近广园快速，相对整个地块素质较差的楼栋。
这样看来，猜测保利的推货策略还是以低开高走进行，先推近路的楼栋打开市场，然后慢慢溢价获取利润。
近两年保利产品做得很野，保利和悦滨江、保利锦上、保利时光印象都以高使用率成为区域的产品标杆，近期有动作的海珠新盘保利四季和颂打的也是高使用率。
按道理，保利中铁物流园应该也是要做高使用率的项目。
虽然现在户型图还没正式出来，但是从小道消息获取的户型图来看，部分的户型和保利四季和颂比较相近。
可以看下四季和颂的户型来脑补一下：四季和颂108㎡四房两卫是两梯三户，把可利用的空间都用上，使用率很高，听说中铁物流园的塔楼是两梯四户，空间使用在四季和颂基础上再升级，可以期待。
△四季和颂108㎡四季和颂143㎡做了4+1房的设计，功能区很齐全，阳台宽达9米，景观开阔，板楼专梯专户。
中铁物流园的140㎡同样也是板楼，产品会不会和四季和颂143㎡相似呢？不知道，等产品出来。
△四季和颂143㎡整体而言，按保利现在卷产品的强劲势头，中铁物流园大概率也是要拼产品的，假如同面积段，中铁物流园拥有更多的空间、更多的功能区，对周边竞品项目都都会造成威胁。
3、聊聊价格与竞争格局。
中铁物流园地块楼面价约4.6万/㎡，保利现在市区大货值项目并不太多了，为保证利润，项目的全周期会相对拉长。
由于预计首开楼栋靠路，猜测项目会以低开高走的策略，这样的话，首开很可能会以惊喜的价格入市，打开市场认知度。
目前项目周边的价格情况如下：参考周边一手项目，汇景台12-14万/㎡、珠江天郦10万/㎡、天河壹品8-9.5万/㎡、保利天汇6.5-8万/㎡；二手项目，汇景新城7-11万/㎡、牛奶厂二手9-10万/㎡。
保利中铁物流园的优势在于，产品新，使用率高。
可能你在假如你在牛奶厂华润天合买一套四房起步面积122㎡、汇景台买一套四房起步面积173㎡，面积大意味着总价高。
但在中铁物流园107㎡则能有四房，110㎡能住板楼，产品优势更大。
保利中铁物流园这个项目野心不小，面积段涵盖100-260㎡，户型跨度大，意味着中铁物流园可对标的项目，涵盖天河的改善和刚需，甚至外区都有对标，换句话说，无论你什么预算，都可以来这里看一看。
毕竟有学校+低密+地段，对于不同总价段的客户来说，都有一定的吸引力。
至于最终开盘卖什么价格，要看保利的营销策略了，究竟是追利润，还是追回款，可以期待一下。
最后浅猜一下客群。
中铁物流园靠近天河智谷板块，受智慧城产业辐射，周边有多个产业园分布，预计会吸引一部分智谷上班的高收入人群，同时背靠天河传统豪宅区汇景新城，相信也会吸引一部分汇景新城的置换人群。
其余的客户组成，预计会是想买一个有前景+舒适+有学校+追求品质的客户群体。