本报记者 张一鸣 商住房正成为本轮北京房地产调控中的重头戏，中国经济时报记者获悉，五一前夕，银行全面叫停商住房贷款。
自今年3月17日北京打出楼市调控组合拳后，调控政策不断升级。
中原地产首席分析师张大伟说，受到调控政策影响，剔除其中位于通州的部分商务公寓，商住物业现在全线冰冻。
商住房政策“变天” 秦先生在2016年年底代理了位于北京市西三旗地区附近一个商住房项目的销售业务，3月末售楼处关闭，他开始寻找代理销售外地楼盘的机会。
“前几年北京市供应的普通住宅用地太少了，二手房的价格又居高不下，商住项目卖得很好。
”秦先生向中国经济时报记者回忆说，自从北京市开始实施严格的限购政策后，不限购的商住房就卖得很好，特别是在北京房价进入上升通道后，具备先天价格优势的商住房受到年轻刚需购房者的青睐。
商住房在一线城市的房地产市场中由来已久，与有70年使用权的普通住宅相比，商住房的使用年限仅50年，其缴纳的土地出让金要远远低于普通住宅，因此售价也具有天然优势，一些开发商在开发住宅的同时，配套建设一些商住房，也有一些开发商在商业地产周边，开发商住房，用以反哺商业地产。
明天第一城位于北京市昌平区立水桥附近，周边住宅林立，明天第一城是周边较早开发的商住房，最近几年又多了不少新的商住房，与周边普通住宅动辄每平方米5万元的成交价相比，商住房的价格相对较低，但在租金上两者差别并不大。
2006年，张先生购买了一套明天第一城的房子用来自住，今年想要换房却遭遇了出售难题。
“当时购买的时候与70年产权的房子没有差别，同样享受最低20％的首付比例，优惠商业银行贷款利率和公积金贷款，房子是民水民电，可以落户，有学区。
后来随着限购的逐步加码，对商住房取消了公积金贷款支持，首付提高到了50％以上。
但是商住房单价、总价一般比70年的低，最重要的是不限购，满足了很多新来北京的年轻人的需求，在市场上仍然很受欢迎。
”张先生向本报记者回忆说。
然而，“326新政”的出台，对50年产权的公寓式办公房子作出新规定，在售新房只能出售给公司，购买存量的二手商住房的买房人需要5年社保记录，且不能使用商业银行贷款，比购买普通住宅的门槛还要高。
其中，“存量商住房子再出售，购房人须付全款”仅这一条就基本上吓退了几乎100％的年轻刚需购房者。
张先生想要卖掉自住的商住房换一套70年产权的大房子的梦想被打碎。
虽然北京市最近几年楼市调控不断加码，但商住房一度游离在政策之外，今年3月26日以后，这一现状逆转，商住房成为调控的重头，成交随即陷入冰冻。
刚需呼吁区别对待存量商住房 张大伟说，商住房过去主要的购买群体是投资需求和部分被限购政策影响的刚需。
因此，“326新政”出台后，北京商住房成为这一轮调控政策最着力打击的部分，市场快速降温，未来商住很可能会继续加码，剔除居住功能。
采访中，记者了解到，一些热衷于开发商住房项目的房地产开发商正面临开盘难。
北京的一家房地产开发商告诉本报记者，新的政策要求最小分割单元不得低于500平方米，只能有一个下水，如果有预留孔洞、预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目，就不予验收。
“这个规定封死了我们做商住房的可能性，500平方米的房间只能有一个洗手间，不可能再以住宅的方式销售，项目开盘的时间只能无限延后。
” 中原地产研究中心统计数据显示，“326新政”后的一个月里，北京商住房市场成交已彻底冰冻，实际市场成交跌幅99．9％，除了少数位于通州的项目外，市场接近零成交。
秦先生透露，现在很多之前在售的商住房项目都在进行整改，网签也已经停止，所幸没有前期的买房人要求退房。
采访中，有部分业主向记者表示，“如果政府和开发商允许退房，相信绝大多数在售项目已交定金的业主都会选择退房。
因为这些购房人中绝大多数都是居住刚需。
” 准备换房的张先生希望主管部门能考虑到商住房的不同情况，区别对待存量的二手商住房，比如买房人按照相关规定，补缴土地出让金，让房子变成70年产权普通住宅。
取得与70年产权普通住宅相同的各种相关权利与义务。
或者维持房屋的土地使用年限不改变，取消50年产权存量二手房交易过程中，和70年产权的房子的差别对待。
使50年产权存量二手房交易取得与70年产权普通住宅相同的各种权利与义务。
商住市场遭遇史上最严调控，市场面临冲击，开发商陷入观望，一些买房人谋求退房，银行相继限贷，但相关部门并没有就此公开表态。
秦先生认为，对于存量的商住房项目，可以区别对待，一些建在住宅区附近的，可以考虑补交土地出让金后，与70年产权的房子同等待遇，但对于多数位于商业核心区的商住房，本身使用用途就有差异，不应改为普通住宅。