房贷已还部分不再计息房贷是不存在复利或利滚利的，贷款30年利息接近本金，是由于期限较长所产生的利息，并不是复利或利滚利。
房贷的计算非常简单，它就是按月计息的，归还部分不再计息，跟支付宝花呗微粒贷等计息方式一样。
为了更好地解释房贷的计息，我们先来看等额本金的月供。
假设房贷金额为100万，贷款利率为6%，贷款期限为30年，那么我们通过房贷计算器计算，可以得出以下和下图结果。
每期还款本金：100万/30/12=2777.78元。
第2期还款利息：100万*6%/12=5000元。
解释：房贷是按月计息，一年有12个月，月利率为6%/12，借款100万，经过一个月以后它就产生5000块钱的利息。
第1期还款金额=本金+第1期利息=2777.78+5000=7777.78元。
第2期还款利息：（100万-2777.78）*6%/12=4986.11元解释：100万-2777.78是因为归还本金部分不再计息，计算结果为剩余本金。
第2期还款金额=本金+第2期利息=2777.78+4986.11=7763.89元。
以此类推，计算结果与房贷计算器的计算结果是一致的，房贷按月计息，已还部分本金不再计息。
等额本金是这样，等额本息是这样吗？一样的，只是还款方式不一样而已，比如下图。
等额本息只是把每期归还的本金和利息算起来给出一个固定的现金流，也就是年金的计算。
如果怀疑计算结果，我们可以从上面的方法倒推回去进行检验。
比如上面同样的条件，选择等额本息还款，计算结果每期还款金额为5995.51元。
由于第1期借款本金为100万，100万一个月产生的利息就是5000块钱，每月还款金额除掉利息之后就是还款本金，那么第1期的还款本金就是995.51元。
第2期的剩余本金就是（100万-995.51）元，一个月它所产生的利息就是（100万-995.51）*6%/12=4995.02元那么第2期归还的本金=月供-第2期利息=5995.51-4995.02=1000.48元，与上图是一致的。
因此，不管是等额本息还是等额本金，还款的计息方式都是一样的，只是每期归还的本金不同，导致每次归还的利息不同罢了——选择等额本息和等额本金都是一样的，因个人的还款能力而定，而不是计息方式。
等额本息还款即是年金计算我们一般所说的年金是普通年金，是指一组在某个特定的时段内，金额相等，方向相同，时间间隔相同，不间断的现金流。
房贷的等额本息，期限就是特定的时段内，每期归还的金额相等，对于银行而言都属于现金流流入（对投资者而言都属于现金流流出），时间间隔都为一个月，且每期不间断的都要还款。
很明显，房贷的等额本息还款就属于年金的计算。
年金的计算公式非常复杂，这里就不阐述。
通常情况下，我们需要的是结果，而不是计算过程，所以我们可以借助Excel的PMT（年金）函数，将数值代入，让电脑自己去计算。
比如上文的等额本息还款计算，我们便可点击fx进行搜索PMT函数，在弹出的对话框分别输入：利率=6%/12；支部总期数=30*12；现值=1000000；终值=0；因为是每期的期末还款，是否期初支付可以不填，忽略。
如上图，我们可以看到计算结果为-5995.51，即房贷等额本息还款每期还款金额就为5995.51元，这就是5995.51的等额本息还款金额