本文约1800字，阅读时间约6分钟东部新城又打算卖地了，尽管楼市不景气，但东新推地的节奏并没有放缓。
毕竟是宁波极极极个别不愁卖的板块，也可能即将是硕果仅存的摇号板块了。
昨天，鄞州规划部门宣布，调整明湖板块一块土地的规划。
这块地其实由4个小块组成，位置在原来的邱隘民营工业区，无限靠近东外环。
和其他土地规划调整一样，此次调整毫无意外的增加了住宅用地的面积。
老司机量了一下，这块地到市政府的直线距离是2.8公里，到阪急是3.7公里。
如果同样以阪急为起点，往西3.7公里是雅戈尔体育馆，往北3.7公里是高新区的丹桂路，往南3.7公里则已经到了潘火工业区。
如果“阪急—市政府”是宁波的宇宙中心，明湖板块据此最远已经超过3公里。
如果以3公里为半径，江东的差不多一半，高新区的一半，潘火的几乎全部，都囊括在这个圈子里了。
然而，这几个区域的房价差距巨大。
简单以距离衡量房价是不专业的，老司机今天其实想说另外一个话题。
打开地图，我们首先确认一下东部新城的大致范围：北起通途路，西到世纪大道，南至兴宁路，东到东外环。
也就是下图中黄色虚线框定的范围。
东部新城的开发有一条重要的中轴线——福庆路。
福庆路以西为核心区，也是门户区，是最早启动的区域；福庆路以东为拓展区，也就是近几年的开发热点。
但福庆路并不是居中的，由地图可以明显看出，右侧拓展区的面积更大，大了差不多三分之一。
当然，拓展区内还包括邱隘，这个镇目前看是搬不了，如果能借城中村改造的东风把邱隘搬了，东新又会多出好多开发用地。
但估计目前没这个预算，差钱。
经常有想买二手房的朋友问老司机，到底是买核心区好呢，还是买明湖的二手房好？我觉得这张图一定程度上给出了答案。
当然，仅看区域面积来选房也是荒唐的，我们不妨继续看下面这张图。
这张图表示的，是整个东部新城大致的功能分区，图中红色部分主要是商办、公建用地，黄色部分则主要是居住用地。
看这张图是不是颠覆了我们的认知？一直以来，我们都听到这样一种说辞：东部新城的土地主要是用来办公，留给住宅的土地是很少的。
留给住宅的土地少吗？一点都不少！虽然东新高楼林立，但其实超过60%的土地是供给了住宅。
包括安置房、商品房和政策性住房。
当然，黄色部分还包括了绿化和道路用地，以及少量的商业、学校等配套用地，就算扣除这些，住宅部分的用地，仍然占到了整个东新的50%左右。
以住宅土地喂养新城开发的模式，在东部新城同样适用，并不存在政府贴钱建东新的神话。
还是这张图，我们可以明显看到，福庆路（红虚线）以西的核心区，住宅占比较少，而东部的拓展区，基本上都是留给住宅的。
至此，核心区的住宅稀缺，还是明湖的住宅稀缺？已经一目了然了。
当然，核心板块的住宅还可以延展，目前大家只盯着水乡邻里、东悦府、凤起潮鸣的高房价，别忘了在同板块内，还有维科东院、东方一品。
现在价格的差异，主要体现在房屋新旧上，假以时日，东方一品、东院的价格，会不会就是这些高价次新盘的归宿？顺便提一句，核心区里的别墅，是真稀缺，包括泊璟廷、明州半岛、东方一品，这些别墅的保值性可能是最好的。
其他产品的稀缺性，大家可以做一个排序，在文末留言。
接下来我们再看看明湖板块。
明湖虽然不大，但明湖板块却不小，上文提到的即将推出的土地，哪怕靠近东外环，同样属于明湖板块。
这其实不是最夸张的，早几年的柳岸晓风也号称是明湖板块，老司机量了一下，这个小区到明湖的距离，走最近的路也超过1.5公里。
但没毛病，柳岸晓风旁边的安置房，叫明湖花苑。
明湖是东新最大的居住板块，这个板块几乎囊括了福庆路以东的全部区域，除了那几个老小区。
上图蓝色部分都可以被开发商、媒体称为明湖板块，抠出来的部分是安置房书香景苑。
明湖虽小，但“流域”面积很大。
随着土地一块接一块的卖掉，我们越来越清晰的看到，明湖板块的主题真的很聚焦：就是住宅。
东部新城开发的时间已经十多年了，在此过程中，操盘手对于住宅土地的推出一直很节制。
高起点的配套、饥饿供地、历史性的大行情，共同造就了东新住宅的神话。
对于自住，东新提供了很多选择，从安置房，到上亿的豪宅。
今后，明湖板块可能开发的土地还很多，开发容量在20个楼盘之上。
未来的东新，不愁买不到。
对于已经套现的投资客，新城红利让他们盆满钵满；对于刚进场的投资客，看完老司机上面的分析，相信大家对于总量会有个判断。
东新建城之日，这里的存量，相比其他城区，可能并不会少。
或许过段时间，去东新开一家中介门店，是个不错的选择。
当然，现在也欢迎来找老司机买卖二手房，或者关注公众号《房产老司机》咨询。