内容和观点仅供参考。
“三环线”和“主城区行政线”（下图的黄色虚线）是郑州市最重要的2个界限，这2条线都是官方且极具权威的。
以这2条线可以把郑州的房地产组团分类可以分为三个层次42组团：第一层次是三环内10个组团；第二层次是三环外主城区21个组团；第三层次是外围11个组团。
如下图：图1：郑州三个层次42组团第一层次红色的是核心城区，主要是郑州传统意义上各个区域的老城：老金水、老二七、老管城、老中原……等等。
第二层次紫色是主城区，主要郑州各个区域的新区：新中原、新金水、新管城、新二七……等等。
第三层次棕色是城市组团，这些组团在行政上分别则归属郑州的各地市，比如荥阳、新郑、中牟……等等，除此之外，还有航空港区和新乡的平原新区。
【1】2020年结束了，又到了盘点的时候，说开盘这42个区的划分，主要是为了今天的主题：年底了，我们盘点一下郑州这42个板块2020年的成交均价情况，以及未来价格的走势判断。
特别说明：本文所指均价是以“新房+主要小区二手房”的综合均价多维度加权获得，仅供定性参考。
我们先来看第一层级的三环核心10区。
除了北龙湖（南），三环内在售楼盘极少，均价主要以二手房体现。
北龙湖（南）33189元领衔老三环，其次是东区核心区，价格也高达27543元。
这2个区域在2020年房地产低密的情况下都依旧保持着价格坚挺。
插一个观点：35000元和7000元遇到房地产低迷期，7000元的可能会降到5000元，35000元的也可能一分不会降，所以，涨和降的逻辑基础从来不是绝对值的多少。
图2：老三环10区的2020年均价CBD区域均价其实就是世纪阳光和什么海逸名门几个楼盘的成交价格，这个片区只有二三个住宅楼盘，剩余都是写字楼和商铺。
老金水区和中心区的18000+价格紧随其后，这2个区域的区域价值差别不大，都属于郑州中心中的中心，配套中的配套，这个价格基本反映的是二手房成交以及城改项目的成交价格，如果这个区域有容积率3以内的品质盘，至少超出均价5成以上的。
剩余的就是老中原，其次是老经开，再其次老二七，最后是老管城和冉屯路。
老三环2020年的均价特点十分明显：北龙湖独一档，相当于郑州；东区核心区第二档，相当于洛阳；老金水和中心区第三档，相当于南阳和许昌；老中原、老经开、老二七、老管城、老冉屯……依次排开，连差距都基本是相同的。
老三环的价格在2021年将发生什么样的变化呢？地铁网络已经成网，旧城面貌改造加剧，综合配套持续完善，老三环的价值将会更加凸显，2021年，老三环的价值将越来越强，除了那些没有地下车库的老旧小区以及一些品质特别烂的小区，老三环的房子价格继续上涨是没有问题的。
老三环只要有新盘，只要不是小开发商以及烂产品，都可以买。
【2】再来看第二层级的主城区21区。
这21区是过去5年郑州地产的主力成交区，未来已经还是，这也是未来我们应该重点关注的21个区域。
在这21个区域，北龙湖（北）地区依旧是独一档的存在，由于区域内目前只有绿城云庐和中海的项目在售，均价仍在3万以上，达到31244元。
第二档有7个区域：金水北、杨金、鸿宝、龙子湖、高铁东片区、滨河国际新城、金沙高尔夫.在这7个区域里，龙子湖（20367元）、高铁东（15264元，受公寓成交影响）、金沙高尔夫（16211元）由于供应量极少，可忽略不计，主要成交集中在金水北、杨金、鸿宝和滨河四个片区，最重要的是，这4个片区的成交价格极为接近，十分胶着，难舍难分：金水北16800元，杨金17000元，鸿宝18700元，滨河17700元，差距在10%以内。
未来这四个区域价格如何变化？金水北和滨河分别依靠配套和规划将持续上升，杨金和鸿宝由于“机场保留”和“片区规模小”原因，放慢价格增长速度。
第三档位常西湖、高新区、连霍北以及管城南四个板块。
这是郑州2020年成交量最大的四个板块。
常西湖的13339元显示着其处于历史上性价比最高的时期，这个价格和其所能享受到城市市政配套（五馆一中心）着实不太匹配，太划算了。
管城南13560元的价格抢走了不少滨河新城的客户，管城南有着滨河的区位和交通，虽然缺少了滨河的规划，但多了老百姓最为关注且杀伤力极强的“配套”。
高新区的14576元的价格很是惊奇，长远来看，高新区的价值和常西湖片区是比不了的，当然，这个价格也去价值匹配，只是常西湖的价值被严重低估了。
14321元的连霍北的价格依旧坚挺，随着黄河沿岸生态的改造，连霍北的价值还会继续攀升。
常西湖、管城南、高新区和连霍北是很好的区域，这4个片区内优质产品（简单的说，高于区域均价3成以上的）不用考虑，直接入手，未来价格会持续坚挺。
第四档就是9个片区：小李庄、二七新区、南四环、龙西湖、马寨、郑上新区、双湖科技城、古荥片区和沿黄板块。
马寨由于热电厂的迁入以8654元的价格垫底，郑上新区以9567元的价格紧随其后，恕我直言，小编也不看好这二个区域。
龙西湖是最可惜的片区，位置好生态好交通好，可惜整体规划性做得不好，12211的价格远远不能反应其真实价值。
古荥、沿黄、南四环三个板块成交量较少，价格也在10000-11000之间徘徊，二七新区原本很高大上，但落地性未能跟上。
在第四档上，小编也很看好双湖科技城和小李庄片区。
双湖科技城的12320元的价格还有上升空间，而对于小李庄，我们希望它是下一个滨河，而不是下一个二七新区。
在主城21个板块，2021年价格仍有较大上升空间的有：常西湖、金水北、滨河、双湖科技城、管城南、小李庄、连霍北等区域。
【3】最后看外围组团。
白沙以13465元的价格一枝独秀，1万元左右的物流园区紧随其后，而剩余的9区全部集中在6000-8500元之间，这个价格区间对于郑州来说就是成本价了。
我们来分析一下外围组团的核心竞争优势是什么？从白沙的情况我们可以看出来，就是：规划。
对于客户来说，买外围组团就意味着放弃了配套，放弃了交通（地铁），这是2个最关键的置业关注点，那它想换来什么？一句话：金钱换时间。
他们没有很多的钱去买配套已经成熟的地区，而原因放弃时间因素去等待外围组团的，那就好好的做好配套和规划，让客户看到希望。
南龙湖的8566元的价格是外围组团另类的一个存在，这个地方具备了主城区的配套和交通，又兼具了外围组团的便宜价格，这是三个超级大的杀手锏，所以，不管价格如何，成交量极大，也是得刚需者得天下。
港区的8000+的价格和平原新区6000+的价格已经不止是裸奔了，基本是一副骨骼架子在裸奔。
在这2个区域的楼盘中，赔钱卖的开发商一定是多于赚钱卖的开发商的，所以，对于客户而言，买一套就是赚一套。
外围组团2021年的价格走势，本文不做评价，这个和郑州的城运有关系了，即使外围组团，对于一个冉冉上升的特大城市、国家中心城市、中原城市群核心城市而言，外围组团价格也不应该在8000元上下，我觉得郑州的外围组团起步价还是应该在12000元以上，这是一个城市的底线，决定底线的是这个城市的经济。
看完四个层次，我们整体汇总一下。
如下图：我们来看现在的价格是否符合居民的收入分类情况：大于30000元的占比5%；18000-30000元之间的占15%；13000-18000元之间的占30%；低于13000元的占50%。
我们从上面的价格段可以看出三个规律：第1，高端区域占比在20%，完全符合28定律。
第2，13000元是郑州的城市均价，低于13000元的占比50%，高于13000元的占比50%。
第3，这个5%15%30%50%的金字塔结构基本和居民收入越来越接近。
结语：现在是2020年，我们往前翻翻。
2017年的郑州各区房价：外围组团的价格在7000元，市区在15000元，东区在22000元。
2015年的郑州各区房价：老二七8400元，老中原8800元，惠济8900元，老金水11335元，东区19800元。
2010年的郑州各区房价：老金水5975元，管城5681元，东区7600元，二七6010元，惠济5600元，经开4084元。
不知道大家有没有从这些数据中发现问题并得出结论，得出了将会很受益益。
最后重点提示一下，如果你觉得本文还不错，记得关注本号。