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以下精华问答来自北京房姐知识星球。
提问：房姐好，丰台草桥恋日花都，石榴园慧时欣园，方庄时代芳群，朝阳美景东方，哪个地段投资合适？回答：优先美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，房龄略老一点，单价6万还可以，具体要看房子本身的户型，楼层，朝向。
如果预算充足的情况下，双井 劲松 九龙山是更优选。
提问：房姐好！我在金融街上班，想改善一下现在的房子，请问顺驰蓝调或金泰城丽湾两个楼盘怎么样？交通是否方便？哪个楼盘更好些？或者您有没有推荐的楼盘。
谢谢！回答：当前丽泽区域内的价格来说，普遍溢价，所以不考虑 推荐下面几个 角门4，10交汇地带550左右商品房 还有广安门，莲花桥，天宁寺一带提问：房姐好，如果卖掉望京现在的房子，还完120万按揭，还剩下440左右，手头现金100个，爱人公司可以用优惠利率的贷款大概150-180万（日利率万1.5），家庭月收入税后5万，不包含年终奖，请问我们能撬动1100-1200的房子嘛？全款买入抵押合适，还是寻求多贷款的央产房合适？房本夫妻共有名字，我名下无贷款记录。
感谢房姐一直以来的指导，提前预祝新春大吉！回答：你好，近几年收入稳，可以淘淘1000-1200直接的标地。
贷款利率7%以内的贷款都可以用 央产房足够便宜可以入手，重点还是看价格。
提问：有首房首贷资格，也可全款再抵押，刚需自住，不考虑学区，首付预算180-200万。
人在航天总医院上班，想买单位附近的2-3居，目前看的清和园附近小区，推荐下合适的付款方式及小区。
回答：那边位置有点偏，涨幅空间有限 200首付能买总价450左右的标的，目前高性价比集中在东三环和东四环老破小，做为重点淘笋提问：看到房姐评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。
易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。
回答：从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。
适合居住的几个要素: 1.有人气 不能是办工的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。
2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。
3.有环境 封闭社区当然最好，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？ 4.户型，梯户比，采光 户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。
异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般； 后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和办工混合有一定影响。
提问：房姐您好，请问九龙花园怎么样？是否有溢价？预算800万以内，有二胎，因此想买个在东边宜居，性价比高的小三居，请帮忙推荐一下，谢谢。
回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。
九龙花园是双井典型的老破大标的。
当然九龙花园的物业类型比较复杂，不同楼不同房源之间本身存在价格的差异。
这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万左右不到的标的，而小户型则价格在6万以上了，性价比就一般了。
若是能淘到单价4.5左右的标地，可以入手。
提问：房姐，北京黄村片区与天宫院片区哪个升值空间更大？黄村约三万五到四万一平，天宫院要四万六到四万八一平。
黄村的小区2000年建成，户型稍差平米数大一点。
天宫院周围小区2014年建成，环境好但平米数稍小且总价高。
主要用于自住但也考虑以后置换的问题，怎么选择？现在的房价在跌，是尽快买还是再等等？回答：生物医药基地到天宫院一带胜在周围平整开阔，可发展空间大，加上龙湖天街和凯德聚集人气，位置虽然比黄村远，能量又胜一筹。
这种位置和亦庄类似，都是北京内部容量挤压造成的外环小镇自成一体的结果，缺点是只有一根地铁，公路只有京开一条大血管，到金融街说不定比到西红门宜家还快。
现在天宫院价格不算便宜，六环外4万块我比较心疼，如果有3万的次新我觉得可行，黄村北同理。
提问：美女姐姐，你好，我在西城有一套刚需学区房，没有贷款，现在想要卖掉郑州万达的房子，大概到手400个。
想在北京再投资一套。
请问考虑哪个片区收益较大？怎么操作比较好？此外重庆还有一套小房贷款60个，影不影响北京买房？回答：你好，子弹400，全款抵押买入，如果只打算买1套，可以淘到1000万左右的标的。
可以选择朝阳公园、双井、团结湖、大望路、呼家楼，望京等次新盘 朝阳价值被低估板块更多。
全款抵押的方式不受贷票影响。
提问：请问房姐，我看您一直不推崇soho现代城的房子，能说说具体原因吗？回答：soho的产品本身口碑不好，一般不建议碰。
办公类的住宅产权，要观察产品细节和市场接受程度，特别是以前有些住宅小区办公比较多，有些现在挂5折，但未来随着办公清退，或者人们的生活态度转换，可能会好一点提问：房姐好！基本情况：武清别墅正在出售中，还贷后预计获得子弹200（已有客户出价）；广渠门内老破小一套抵押中（学区房、不能卖），子弹200+（月供1万6）；夫京户、妻外地，住垡头（父母房）、合计月入3-5万（含老破小租金）。
基本需求：希望上半年购500-700万大两居或小三居，3年内大概率出租，标的依次为望京新城、双井九龙花园（此处希望三居，3年后可自住接送上学）、国美第一城。
目前已多次看房，计划拆借全款购得后再抵押（已有相熟的贷款中介及银行渠道），希望届时手中仍有100-200现金流还贷及家用。
上述想法妥否、请指教。
回答：望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。
无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。
主力在130和更大的150+户型，大户型单价5万内的可以接受。
九龙花园是双井标准的老破大。
不过九龙花园的产品类型很复杂，每一套房之间本身存在价格的差异。
这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万内的标的。
国美第一城是非常推荐的淘笋楼盘，如果能淘到单价4万左右的小笋，可以入手。
提问：你好，房姐，150万以内首付首套，在北京投资的话，选几个区域或者小区合适呢？投资加自住更好，也可以不住，先投资。
回答：正常情况下，150买到差不多400的房子，这个区间第一考虑先要保证房子选筹合格。
从1.6号线延伸的四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。
提问：房姐你好！ 我现在情况是这样，孩子2026年上小学。
有一套首套贷款的房子，96年的，市场价大概460万，有180万贷款没还。
家庭税后年收入大约是90万，有100万现金，可能借到100万，公司明年上市，预计价值是220-310万之间，考虑锁定期，差不多是明年底能卖。
有几个问题想请教， 1.北京未来一年市场会变化很大么，现在换房还是等到公司上市股票卖出的钱？ 2.考虑自住，适当考虑学区，保值，我现在怎么操作比较合适，应该买哪些区域的哪些小区？回答：建议你现在开始淘笋，年底降价盘非常多，现在基本处于北京的底部行情。
成交量也开始缓慢上升，不排除明年初会有一轮小行情。
孩子6年后才上小学，学区划片政策多变，不用这么早考虑学区，倾向入手一套望京领涨区次新盘。
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