编者按： 近日，楼市转凉，变局已至。
市区热门区域新房加快跑量，却收效甚微，优惠出售已成“不公开的秘密”。
那么，合肥二手房情况究竟如何？霸都楼市微信平台即日起推出系列策划稿件：《实探合肥二手房真实温度》，为你还原一手行情！ 450万，127㎡，均价达到3.5万/㎡！最近，链家成交了一套天鹅湖畔小区的高层住宅！ 为此，小编近日实探了一波天鹅湖附近的二手房门店，毕竟相比上面那位任性的大佬，大部分人还是没办法那么大手笔的~一、二手房门店经营只能保本政务区32个小区都在跌 如果是2016年，这个价格在政务区或许并不吸人眼球，但在今年，还有人能在一套普通住宅上如此豪掷，不得不说是真任性~二手房门店基本保本 从小编实地看到的二手房门店来看，像上面那样高价挂出的房源几乎没有。
小编截取了几条门店挂牌的二手房信息： 新地中心：精装99平，258万，均价2.6万/㎡（链家均价：24329元/㎡） 凯旋门：140平 345万（只卖全款），均价2.46/㎡（链家均价：23361元/㎡） 宋都西湖花苑：209平 400万，均价1.9/㎡（链家均价：24185元/㎡） 国际丽晶城：86平 199万，均价2.3/㎡（链家均价：22992元/㎡） 可以看出，除了宋都西湖花苑这样可能因为房子本身是低楼层或其它原因，使得房东降低了心理价，其余的基本都在均价之上，这让房东们保持一个议价空间。
中介透露，以目前来说，每月大概能卖出个三、四套左右大概能保住一个成本，或略赚一点。
但需要注意的是，这毕竟只是一两家店的数据，有没有水分不论，不大能作为参考。
需要提及的是，虽说不是寸土寸金，但政务区天鹅湖这一带的门面租金确实挺高。
以新地中心附近来看，除了一两家稍大些的门面店，隔着马路另一头还能看得见，其余的则掩映在众多门面之中，不走近看是真的不起眼。
这些二手房门店倒也不刻意在门口宣扬。
以目测来看，每家店大致两三个员工，或在打电话或在看电脑。
小编打听到，仅一间四米左右宽、带隔层的门面，租金便要上万，还要加上网费、水电费等，以及员工的工资，各项支出算下来着实不菲。
二手房门店店主的经营压力可想而知。
二手房成交量逐月减少 根据链家二手房数据，天鹅湖畔小区二手房均价在33033元/㎡，目前在售有20套，最近90天只成交了一套，但最近一个月其带看量倒是有45次。
另外，中介表示，挂牌中的如天鹅湖畔、凯旋门、置地柏悦公馆之类，学区较好，环境不错、视野佳的住宅小区，它们的关注度相对会高些。
另外，以纵向对比看，在 开学前一两个月 ，包括在 学区公布的时候 ，来打听的人会相对多些。
学区房的优势不言而喻，即使处于楼市下行期，学区房的价格依然坚挺。
小编扒了一下链家政务区二手房下半年以来的成交记录： 可以发现，政务区的二手房成交量在逐月减少，市场反映十分真实。
据霸都楼市统计，政务区54个小区当中，有32个二手房小区都在下跌。
具体数据来看： 01、天鹅湖南板块10个小区：7个二手房小区都在跌； 02、翡翠路西板块15个小区：7个二手房小区都在跌； 03、潜山路东板块22个小区：13个二手房小区都在跌； 04、天鹅湖北板块7个小区当中：5个二手房小区都在跌。
【广告】二、学区房价格坚挺 不过，中介也承认，二手房的生意现在不大好做。
“二手房又带个精装，价格比一手的肯定会贵些，买二手还不如买一手。
”小面积学区房受青睐 值得一提的是，由于政务区目前高层住宅的新房供应相对较少，像对应学区如五十中、奥体小学这样的可选择的就非常有限了。
注重学区的购房者在这一片大概只能考虑一下二手房了。
这种情况下，面积小的房子比较受青睐。
比如凯旋门面积在50平米左右的房子，虽然均价也在2.6万/㎡左右，但总价上还是能在一些人的接受范围内。
中介表示，买房人对这类小面积的房源问的较多，毕竟买来就只是为孩子考虑的，住的舒不舒服都不重要。
二手房门店开拓多种渠道 其实这一片的二手房门店现在基本上都同时发展着多项门路，包括新房分销、出租房、公寓等，且不局限于政务区一带。
小编注意到，有的门店内挂着如滨湖、经开区、肥西的某些楼盘的房源信息。
据了解，相对于二手房，新房分销有时候占了门店经营利润的不小比重，而且有中介也表示可以拿到的优惠比售楼部给出的更多，不知是真是假~三、政务区的二手房该怎么选？ 据金刚石的数据也显示，最近一个月的时间，合肥就已经有超1.17万套住宅备案，呈现出全面井喷的态势。
但以各区来看，政务区的新房备案仅有63套。
新房这块目前只有三个楼盘在售： 1、天鹅湖MOMΛ：在售挑高商办小户，建筑面积约40-60㎡，层高4.8米，均价25000元/㎡； 2、 融创合肥壹号院：住宅即将清盘，洋房作品还剩10余套，销售 均价 40000元/㎡ 左右； 3、 融创信达政务壹号：在售装修洋房2#、11#，建筑面积约140-192㎡， 均价约30000-33000元/㎡ 。
以上楼盘均价着实不低，但如果只考虑在政务区置业且新房的选择十分有限的话， 二手房该怎么选呢 ？ 政务区已经进入二手房市场，二手房占据主导地位的话，价格完全体现实际价值。
由于小学没有量化指标，因此合肥小学差距普遍不大，主要还是要考量中学。
目前，政务区最好的初中就是50中新校天鹅湖分校。
50中新校集团今年中考总成绩 765分以上有98人，745分以上有323人，700分以上827人。
集团3所学校：天鹅湖校区、望岳校区和50中南校，指标到校数分别为159、42和72，指标到校分数线为743分、733分和725分，基本代表三个档次。
根据小易论楼市分析，望岳校区跟46中成绩非常接近，按照46中来推测望岳校区的高分比例，估算750分以上人数约为38人。
50中南校跟48中滨湖校区成绩接近，按高分比例推测其750分以上人数大概为25人。
集团745分以上有323人，如果按照各分数段人数推断，750分以上人数大概有255人。
如此算来，50中新校天鹅湖校区750分以上人数大概为255-38-25=192人。
整体实力与50中东校相当，好过48中。
50中新校天鹅湖校区，相较于其他一批建校很久的老校区，7年时间用最快速度，成长为合肥实力靠前的初中，未来实力不容小觑。
结合小易论楼市列出的今年及去年合肥初中档次划分表：▲图片