房地产是推动我国社会经济发展的重要力量,几乎所有行业都与房地产经济活动存在着密不可分的关系,可以说,房地产业是促使人们生活水平得以改善、国民经济高速发展的一个基础性产业。
经过几十年的迅速发展,沈阳的房地产行业更是已经成为沈阳地区经济的重要支柱产业之一,对于改善城市居民的居住条件、增加就业、促进社会经济的迅猛发展以及产业结构的调整具有深远的影响。
而作为人们生活的必需品，房地产市场与购房者之间，逐渐达成“默契”，伴随城市的不断开发与建设，人们对市场的认同也在不断地发生变化，这一点从购房者的购房习惯便可见端倪。
四轮城市规划，从城市中心到四环谈及沈阳房地产市场的发展，便不得不提到城市的发展建设。
新中国成立后，沈阳共经历了四轮的城市规划，四轮城市总体规划分别为：1956—1985第一轮城市总体规划、1979—2000第二轮城市总体规划、1996—2010 第三轮城市总体规划、2011—2020 第四轮城市总体规划。
其中，第一轮城市总体规划，在总体上确定了以市府广场为中心的南北轴线，规划建设铁西、东塔、三台子等三个大型的工人村，并在南湖和北陵形成了高等院校和科研机构集中的两个新的文化生活区。
第二轮城市总体规划改造和完善太原街、中街、北市场等市级商业中心，建设外环路，控制工业发展规模，大力发展小城镇。
第三轮城市总体规划提出核心区“跨浑河”发展，将沈阳核心区的建设重点由浑河北岸南移。
同时，城市结构为“分散组团式”布局形式，以三环路内为中心，周围四个副城和两个组团形成中心组团式的布局，制定了由五条东西向道路、七条南北向道路和三条环路构成的道路网主骨架，同时编制了快速轨道交通线网规划等。
第四轮城市总体规划，“中心城区”将扩展至四环。
而大众对于房地产的购买习惯，很大程度上源于城市开发建设的进程，并且受到城市建设的引导，可以看出，前两轮城市规划中，购买力相对弱，并无改善、置换等需求。
而随着第三轮城市规划的提出，城市不断扩容，房地产市场经济得以盘活，直至第四轮规划，人们对于住宅品质的要求有了较为彻底的提升。
受城市发展限制，早期购房者选择仍以市区为主90年代初期，沈阳开始有商品房的出现，据了解沈阳第一个小区是滑翔小区。
到了90年代后期,沈阳商品房还在起步阶段,这时候就有品牌开发商来沈阳了，如万科、新世界等。
到了20世纪初，沈阳豪宅兴起，比较有代表的就是河畔花园及地王花园，别墅市场也开始走俏，棋盘山形成了沈阳相对集中的别墅住区。
这一阶段，碍于城市发展，普通人的居住多以二环甚至一环内的城市中心为主，而中产阶级以上人群对于传统别墅较为热衷，房地产市场相对处于较为平稳的状态。
2000年以后，大批品牌开发商陆续进入沈阳，比如新湖、保利、中海、恒大、金地、华润、碧桂园、龙湖相继进入沈阳后，带来了“海派”概念性的园区景观元素，同时沈阳住宅消费也变成了市场消费，房地产进行了市场化运作，沈阳住宅开启了中小户型时代，产品多以刚需为主。
结合沈阳百姓购房网发布《2010年沈阳百姓购房需求调查报告》，购房首选区域为铁西、皇姑、大东。
调查发现，在市内五区中，铁西区的在售楼盘最多，多层、高层、小高层基本都涵盖在内。
皇姑区作为传统的教育区，区内住宅在当时成为“抢手货”，甚至拉升本区二手房及房屋租赁价格的增长。
而大东区在当时集中出现了一些市内具有代表性的大盘项目。
此外，有意向在中心区域购买住宅的市民大都是二次置业。
可以见得，除少数的别墅需求外，彼时购房仍以城市中心为主。
交通路网快速发展，环线品牌产品成抢手货沈阳作为一个后发市场,2007年以来,随着城市化进程加速,房地产市场也步入快速发展的轨道。
从中我们不难发现，在2010年前后，沈阳尤其是在环线及路网方面取得了极大的进展。
2010年以前，沈阳的居住选择上大多还是集中在城市二环内的核心区域，很大程度上的原因是因为彼时二环外相对并未开发建设，交通路网也并不全面。
随着快速路、二环、地铁的相继建设，2010年左右，这些交通沿线的房地产开始受到欢迎。
到2010年左右，沈阳发展拓展至三环。
此时，环线的概念开始深入人心，而由于政府对于土地的释放集中为城市二环外沿范围，地块也均为大面积，以至于在2010年前后，类似中海城、碧桂园银河城、华润橡树湾等大体量项目相继出现。
人们开始追寻环线产品、外围大城项目。
这一时期，由于项目体量大、品牌房企名气、价格优势明显等优点，二环外不少项目受到热捧，购房以环线为选择标准。
环线标准淡化，沈阳房地产市场开启板块时代 1.受全国经济影响，沈阳房地产市场迎来“低谷”2014年,中国经济在“速度变化,结构优化、动力转换”中进入换挡期,受此影响,全国70个大中城市的房价均出现环比下跌。
而作为老工业基地典型代表的沈阳,受影响程度最为严重。
购房者持币观望态势明显,而政府供地、开发商建房的速度并没有因此减缓。
这种情况之下,沈阳商品房库存量出现了急剧上涨,本来就不高的商品住宅价格开始走低,沈阳房地产市场遇到了历年来最大的难题。
作为拉动投资和消费的重要途径,沈阳房地产市场的下行给城市经济带来了一记重挫,如何有效地去库存、促进市场健康发展,这不仅仅是业内需要重点研究的课题,也是沈阳经济发展无法回避的难题。
2.一条政策，彻底扭转楼市困局2016年3月28日，沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)(沈政办发〔2016〕40号)发布，也就是“沈22条”，此条政策一出，彻底扭转了沈阳房地产市场的局面。
政策发布后，沈阳房地产市场反应迅速，在土地市场端，受政策利好刺激，开发商拿地热切高涨，2016土地成交较2015年增长46.7%，这是自2011年起，土地成交连年下跌后的首次增长，且土地成交溢价率也出现明显的上涨，前四年溢价率均低于5%，而本年度溢价率高达25.79%。
与此同时，旭辉摘得铁西第一粮库地块，成交价6550元/建筑平方米，更是引发了市场的震动。
从这一年开始，开发商走起了改善之路，品质住宅应声而起。
3.市场开启板块时代，改善产品迭代市场2017年后，改善类产品逐渐入市，沈阳刚需逐渐向改善需求转变，110-140平左右洋房成主流经典。
高层70平、80平做2室，90平做三室，110平做四室势头渐起。
市场风向逐渐转向“供不应求”的阶段。
与此同时，板块逐渐形成。
其实，板块的最早追溯应该属于长白岛板块。
由于地理位置及所属区域的特殊性，长白岛成为了沈阳房地产市场的标志性板块，其价值的增长速度时至今日仍遥遥领先。
于是“下一个长白岛”、“复制长白岛”等成为了众多板块宣传的代名词。
回望近几年，环线标准似乎被淡化，应声而起的各大板块则群雄逐鹿、分羹市场。
如道义板块、丁香湖板块、南阳湖板块、新市府板块、东湖板块、望花板块等纷纷占领市场主流，且板块纷纷打起了品质升级的旗帜，随着人们对改善需求的不断增加，板块凭借政策的扶持、学区的引进等，与城市核心区的生活氛围已无不同，于是很多人纷纷弃“城区老破小”，转向板块热盘，这也使得环线标准愈加被淡化，甚至位于三环外的新市府板块，销售价格早已超越部分一环城区房价。
回归到土地市场中，2017年开始，土地市场频现过万地块，至2019年，南塔地块18300元/建筑平方米成沈阳截至目前成交最高价。
2018年，沈阳市房地产市场接连出台两条限购政策，坚持房住不炒的原则，保障房地产市场健康持续发展。
限购政策的出台并没有阻挡沈阳房地产市场的“火热”态势，房企拿地热情不断上涨，促使土地市场价格连连攀升，尤其以热门板块，涨幅最高，随之而来的是越来愈多的品质项目开始进入市场。
而板块内“一荣俱荣”的连带效应，使得板块的土地价格不断攀升，也随之拉动了板块的价值及热度。
2019年土地市场持续转暖，开发企业拿地和供货越来越积极，平均土地周转时间保持在半年左右，平均地货比适中。
如今，沈阳房地产市场早已摆脱库存时代，不少热门板块项目“供不应求”态势逐渐凸显。
如今来看，十余年的时间里，人们的购房习惯从市内——环线——板块逐渐改变，伴随城市的不断发展建设，板块效应愈发凸。
板块的快速发展，也体现了城市不断发展壮大的过程，更是城市不断扩大与“生长”的标志。
沈阳城市，东西南北，四方延伸，代表着人们对品质生活的不断追求，更代表着人们对美好生活的完美期盼。