市场越疲软，对购房人越友好。
遥想2017年时买房，哪有什么实景展示，看了户型就急着下定，销售还一幅“爱买不买”的嘴脸。
当年的产品力也是一言难尽，没社区大堂、没宽厅、没落地窗、没小院、没阁楼、没设备阳台……现在，楼市虚火终于褪去，市场进入买方时代，购房人重归“上帝”本位。
激烈竞争下，开发商也被迫卷起来——卷户型、卷立面、卷园林、卷精装……这一次，“军备竞赛”进一步升级。
北中环出了一个新盘，开盘前，就把约1.5万㎡城市公园、约66米宽社区主入口、酒店级别归家大堂等社区门面统统打造了出来。
这个项目就是龙曜城，就在北中环上、京津路与普济河道交口西行300米，华北集团投资，龙湖龙智造代建。
现场开放前，姜Sir去探盘，看到实景还真是有点小震撼。
前场云谷乐园面积约1.5万㎡，所见即所得驾车从中环线进入项目的引导路，顺着一条林荫道继续前行，在尽头豁然开朗，一片巨大的实景示范区映入眼帘。
其实这是龙曜城西南角的一处市政绿地，开发商投巨资，打造出一座美丽的城市公园。
云谷公园实景图整座公园占地约1.5万㎡，堪比2个标准足球场。
以天空、云朵为设计要素，名为“云谷乐园”。
公园正中，一座高达约6.5米、由不规则的不锈钢手工拼接而成的雄鹰雕塑非常抢眼。
雄鹰脚下踩朵朵祥云，仿佛刚刚展开翅膀，正要一飞冲天。
云谷公园实景图雄鹰雕塑背后，是一片约3500㎡的超大阳光草坪。
草坪四周美国红枫、法桐围绕，四周坡地上预留着内嵌的坐凳，与对面草坪呼应，形成一处天然剧场。
未来，这里甚至可以举行露天婚礼、小型音乐会等活动。
天气好时，人们还能坐在草坪上，一边晒太阳一边喝咖啡。
云谷公园实景图公园东北角，是一个占地约1100㎡的儿童主题乐园。
以微地形模拟山川、草坡、森林等环境，给前来游玩的孩子们带去奇妙体验。
一侧依托缓坡设置了滑梯、爬架、爬索；另一侧是一片巨大的沙坑，中央高耸着一座攀爬网架。
侧面1套组合秋千、4个直径不同的蹦床，满足不同年龄段孩子需求。
场内错落分布的高大乔木，为游戏的孩子遮住阳光。
树下的环形坐凳，则为看护的家长提供方便。
公园东南角，还有一个标准篮球场。
周末下午，约上三五好友，你可以在此来一场痛快淋漓的对抗赛。
从雄鹰雕塑向前，是一条约70米长的景观礼仪主轴。
两侧，由缓坡草地、瀑布水景堆叠起约3米高，中央形成一道“峡谷”。
从中穿过，是一片开敞的广场。
中央水景之中，树立着一座高约4.5米的莫比乌斯环雕塑。
不锈钢材质，经历上百次锻打成型，象征着光芒永恒，结合水景寓意财源无尽。
社区归家大堂实景图整座云谷乐园就在龙曜城西南角、社区归家大堂正对面。
业主将来每天步行归家，肯定要穿越公园，沿着70米景观礼仪轴线走向社区入口。
这种归家体验，太难得了。
社区归家大堂似奢华酒店，仪式感十足接下来，请把眼睛聚焦在实景呈现的社区人行归家主入口上。
首层的古铜色拉丝不锈钢屋檐，如飞机机翼般横向展开，达到约66米的宽度，气势恢宏。
二层近40米宽的玻璃幕墙开阔舒展，将整个云谷乐园的景色一览无余。
社区归家大堂实景图用材上更是奢侈，主体基座采用美国白金石材、希腊灰仿石砖，三角斜面拼接手法费工、费料。
两侧是各10组普拉达绿仿石砖景墙与不锈钢格栅交替组合的阵列，寓意十全十美。
正中央，就是约17米宽的业主步行归家大门。
抬头看，利用金属铝板开孔工艺，采取经典皇冠钻石三角形图案，搭配3500K暖黄色灯光，打造出耀眼的劳斯莱斯王冠星空顶。
社区归家大堂实景图侧面选用洛杉矶四季酒店同款的透光云石，这也是天津首个将该材料用在室外的案例。
大尺寸拼接，中间嵌入约2毫米不锈钢装饰条及蓝翡翠奢石，再搭配LV彩釉菱形纹玻璃，更突出归家仪式感。
社区归家大堂实景图进入玻璃大门，就是酒店级社区归家大堂。
高约5米，进深约12.8米，宽约8米，整体面积约106㎡。
天花板采用巴宝莉经典格纹元素，墙面为深色木饰面搭配不锈钢装饰条，地面采取精致的石材拼花。
门口接待台选用芬迪灰石材，背后是透光云石背景墙。
社区归家大堂实景图大堂尽头是一整的无框落地玻璃幕墙，外侧庭院的美景映进来，如一幅美丽的画作。
将来交付后，可以在此摆放两组沙发，业主一边欣赏窗外美景，一边等候、休憩，或是临时接待下访客，更加有面子。
社区归家大堂实景图归家大堂侧面一道玻璃门，直通背后的实景会客花园，这也是业主未来进入园区的通道。
一片约16米宽的水景，背后有一道约1米高的叠级水景，丰富了竖向空间，打造出叠水效果。
后场景观实景图叠级水景表面以200余块黑色龙鳞状石材全手工拼贴，内嵌着泛光照明，黑暗中透出的明亮金光。
后场景观实景图再往后，尽头有一顶约10米宽的开放景观廊架，设计理念取自丽思卡尔顿酒店的悬浮餐厅。
从大堂一侧远远望去，仿佛漂浮在水面上一般。
廊架内预留沙发、茶几、吧台、吧椅，为归家业主提供了一个交友会客、放空闲坐的场所。
坐在廊架下的吧台后向外望，能看到幽静的水面、高低层次的绿植、充满艺术气息的雕塑，如欣赏一张优美的明信片。
耳旁听着潺潺流水声，更让人平心静气、气定神闲。
后场景观实景图洋房、高层双组团南低北高，公园景观尽可能展开公园、雕塑、巨型的社区主入口、奢华酒店级别的归家大堂……这一切看上去是不是有点眼熟？是的，整体规划、用材与当年的梅江红盘——龙湖天曜非常相似。
可龙湖天曜毕竟是一个单价4万+的豪宅盘，采取这种配置理所应当。
龙曜城作为一个北中环项目，能做出这种级别的门面，绝对超出市场预期。
而且，整个实景示范区除局部需要改造外，绝大部分都将原封保留，未来入住后交付给业主。
现在客户看房的过程中，就能亲身体验到将来真实的步行归家动线，所见即所得。
而且，龙曜城在产品力上的“卷”，还不止体现在门面上。
整个项目总建筑面积约14.57万㎡，容积率2.2，共计1361户。
住宅产品分为两大类，9栋20、27层的高层位于地块北侧，12栋8、9、11层的一梯二洋房位于地块南侧。
南低北高的平行布局，减少自身相互遮挡，还让更多户型将南侧云谷乐园的景色尽收眼底。
龙曜城鸟瞰效果图建筑立面设计呼应了归家大堂基座的“大鹏展翅”造型，屋顶飞檐令建筑更显轻盈飘逸，主体形成极具标识的双“L”型飞边造型。
立面框线则采用钻石斜切封边工艺，最小线条仅约3公分，多层次横向香槟金色线条丰富了细节。
建筑立面效果图洋房门头整体高约5.8米，宽约8.2米；高层门头高约4.3米，宽度更达到惊人的约21.4米。
材质上大面积落地玻璃，部分门头还有无柱转角玻璃，搭配海蓝宝仿石砖及仿铜拉丝不锈钢。
◀左右滑动查看更多立面效果图▶社区景观分为“双轴两园六境”的结构框架。
不仅外部有约1.5万㎡的公园，内部高层组团更有一处超大尺度的中心绿肺。
内外联动，动静相依。
景观功能规划示意北侧的归家入口，也达到了惊人的约60米宽超大延展面，尺度和南侧主入口相比毫不逊色。
社区北出入口效果图大区内设计了艺术廊架、半包围式书吧、特色种植等景观节点。
儿童活动场地模拟自然微地形，采用符合儿童人体工学设计的主题构架器械，与园区外的儿童乐园形成差异化。
◀左右滑动查看更多景观效果图▶高层小户型“掰弯”分户墙，设计更精细除了豪宅级别的归家门面，龙曜城的户型也非常值得一说。
项目首开时，高层将推出3款户型，分别为建筑面积约82㎡两室、约89㎡、约106㎡三室。
◀左右滑动查看更多户型▶设计亮点很多，比如建筑面积约82㎡两室做到约5.3米客厅开间，户户都有大尺寸设备阳台……但更值得关注的，其实客餐厅旁那堵七拐八折的隔墙。
这堵墙，专业上叫“S”型分户隔墙。
3款高层户型里，建筑面积约82㎡、约89㎡是中间户，建筑面积约106㎡是边户。
如果我们将其拼在一起，就能看得很清楚。
边户与中户之间的分户墙，通过精细化设计，变成深浅不一的“S”型，而不是常见的“一”字型。
把分户墙的中间“掰弯”后，中户、边户就各收获3组不同深度的凹墙空间。
装修时嵌入不同厚度的柜体，外沿就能完全拉齐，一点看不出背后的凹凸。
靠入户门一侧，深度35-40公分，做鞋柜。
中端位置，深度70-80公分，收纳大件物品。
靠客厅一侧，深度35-40公分，做电视柜。
因为有两侧墙垛，满墙的柜体也被藏起了巨大体量，客餐厅布局方正，丝毫不会产生压抑感。
其实，这种“S”型分户墙最大的价值，是中间的凹位正好可以放冰箱。
这就要从人们的居住习惯变化方面去理解。
疫情3年，对冰箱需求升级，更多人想要买双开门大冰箱，当然也越来越占空间。
可户型越做越小，厨房尺度都按规范下限设计。
如果买了大冰箱，让本不富裕的厨房面积雪上加霜。
有了分户“S”墙的凹位，正好可以把冰箱从厨房移至餐厅，也就多获得80-100公分的橱柜长度。
而且，“S”墙凹位深度充裕，冰箱嵌入后与两侧柜体融为一个平面，美观度极高。
搬到餐厅的冰箱位，又同时靠近厨房、餐厅、客厅，日常生活动线更加顺畅。
这就从建筑根源上解决了小户型厨房操作空间不足的难题。
建筑面积约82㎡、约89㎡这两款户型，因为冰箱挪到厨房，便实现了双边的餐厨接触面。
这样，就创造了打造开敞式厨房的条件。
装修时利用多联装吊轨玻璃移门（窗），实现厨房可分可合，既不影响开通燃气，又比传统封闭厨房更通透时尚。
从厨房一侧，可以面向餐桌，将客餐厅一览无余，非常有利于家人间的情感交流。
洋房约129㎡户型三室全朝阳，厨房开敞式建筑面积约129㎡洋房三室，则算得上是龙湖的明星产品，青云阙、砚熙台都有。
基本布局一样，都是4开间朝南，3卧室全部向阳，只是整体面积大了几个平方。
◀左右滑动查看更多户型▶像建筑面积120-130㎡这个区间的三室户型，绝大部分都是2卧室朝南、1卧室朝北的布局。
这种布局下，就会产生居住均好性难题：三代同堂中，到底是老人还是小孩睡北向房间？二孩家庭中，到底是老大还是老二睡北向房间？而此款户型，竟然实现3个卧室全部朝南，没有1间北向房间，大家全都能睡向阳的房间。
而且，较龙湖前面两个项目，龙曜城这款户型的客厅和3间卧室的开间均进一步放大、其中卧室开间均超过约3米，客厅更是放大到约4.35米。
相应的，整体南向轴线开间进一步增加到约13.95米。
这个尺度，能完胜目前市场上主流同档面积段户型约10-12米的整体南面宽。
而相较之前2个项目，这款户型最大的升级之处，就是取消了厨房和餐厅之间的剪力墙。
餐厨间2条相交的边全部都能打开，也就有了充分的餐厨接触面。
同样，也就有了做开敞式厨房的先天条件。
装修时两侧各安装3扇3导轨的通高吊轨玻璃移门，就能实现厨房的可开可合。
打开玻璃推拉门，整个厨房就能和餐厅融为一体，再和客厅相加，整体面积能达到约46㎡。
按逯薇的“红蓝尺”理论——住宅面宽、进深方向的最大视距尺寸，这套户型餐厨一侧的“红尺”高达约6.4米，客厅一侧也有约4.35米。
这种视觉上的开阔感会欺骗大脑，令人获得超预期的尺度感，空间更加“显大”。
而且餐厨一侧有3扇窗出现在同一面墙上，进一步放大了空间错觉——因为人们会默认，1个房间1扇窗，有3扇窗那面积一定不小。
餐厨的充分面宽，也使得功能分区的布置更加游刃有余。
厨房“L”型的橱柜，侧面还能设置中岛台。
餐厅一侧靠墙摆放冰箱，解放了厨房。
旁边的西厨边柜，可以冲咖啡、泡茶。
中间剩下的空间，摆放一张2米大长餐桌。
围绕着餐桌和中岛台，这里又能形成2条洄游动线，提升了通行效率，节假日时几个人同时在这里忙碌都游刃有余。
特别是中岛台的设计，使得LDK真正成为融合一体的空间。
站在岛台背后，基本能看到室内的整个公共活动空间，犹如站在船的指挥塔上，更有利于家人之间的情感沟通。
还有一个设计值得一说，就是这款户型的主卫。
中间户主卫能做到双手盆，已经超过目前市场上大部分140㎡三室的水平。
边户主卫则利用不计面积的侧山墙飘窗，打造了双洗面盆，节省了不少空间。
使得在大约6㎡的面积里，实现双手盆、淋浴房、马桶、浴缸的五件套卫浴，这已经超过很多170㎡的四室户型。
改善的总价，豪宅的排面。
放在以前，这是一个几乎不可能发生的事。
但在龙曜城，这种“极度错位感”真切地出现了。
更关键的是，这些排面并非卖完房就拆掉的营销道具，而是将来交付的社区实景。
不仅让购房人有了所见即所得的体验，更对城市界面的提升、区域配套的完善做出了贡献。
正因为市场大环境的转变，才倒逼新项目如此卷产品力。
当然最终受益人，肯定还是普通买房者。
- END -2023·11·11温馨提示本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况。
我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
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请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。