1下月土拍这宗土地起价1万下个月，济南即将迎来大规模土地出让。
各宗土地起拍价如何？东部雪山片区有1宗居住用地，地上容积率2.2，起拍价的楼面价格是8000元/平方米；华山片区北部1宗住宅用地，地上容积率2.9,起拍价楼面价格7257元/平方米……详情看下图：这其中，泺口土地、北湖土地都要配建非常大量安置房，其楼面地价参考意义不大。
比如，泺口地块需要提供10万平方米的安置房！位于东绕城高速东、经十路以南的神武项目，有两个地块的容积率只有1.2,适合建设洋房、别墅等产品，所以楼面地价也最贵。
一个地块 楼面地价达到了11388元/平方米，另一个达到了10069元/平方米。
在普通住宅用地中，盛福片区原德锡科技地块楼面地价最贵！这个地块在奥体中路以西、花园东路以北。
它的总面积31190.2平方米，地上最大容积率2.5，也就是说地上最多可以盖77975.5平方米房子。
它的底价是81883万元。
测算一下，这个底价的楼面地价，就达到了10501元/平方米！那么，这宗楼面起拍价已经破万的土地周边，有哪些楼盘在卖，它们的利弊又有哪些？今天，我们就为大家分析一下花园东路沿线的4个楼盘，它们的大致位置如下2海尔天玺社区内有道路穿过！海尔天玺，这是海尔在济南做的最高端楼盘了！这从户型和价格就能看出来：项目分为南北两个地块，在售上图中的南地块。
户型面积有158m²、186m²、225㎡，都是大户型。
而且，它158㎡的产品是三室产品！精装产品，目前均价在2.7万元。
项目优点：该项目位于花园东路、化纤厂路交叉口西南角，属于历下区，距离核心城区也比较近，南距CBD片区1.7公里左右，西距洪楼商圈3公里左右。
产品做得也比较高大上，可以说是海尔济南最高端的项目。
说一下项目的敏感点。
外部环境方面：1、花园东路以北还不成熟。
花园东路与化纤厂路交叉口东北角，有一些板房、厂区待拆迁，并有一个公交站场。
（花园东路与化纤厂路交叉口附近公交站场）2、项目以北约1.9公里有黄台电厂。
而且，项目东侧有高压线走廊。
（左侧即在建海尔天玺，能看到高压走廊及北部电厂）项目内部：1、有道路穿过社区！从效果图上看，海尔天玺貌似是一个完整的大社区。
但我们查了项目规划图。
图中显示，有两条道路穿过社区，将社区分成了北、南、西三个组团：每个组团都有独立的出入口。
比如，南组团的出口在最西北侧：由于各组团较小，给社区景观塑造上带来一些困难。
2、北组团东北角有一栋商业、办公楼。
这栋楼总共有16层，楼高60米左右，低于住宅。
这个有利有弊，好处是方便了生活配套，坏处是可能使周边人流量偏大，各位亲们结合自己需要具体分析吧。
3翡翠大观大辛河成色将影响品质翡翠大观，这个项目卖了很久了，跟它同期的很多楼盘已经卖完了，但它却还在慢悠悠地销售。
所以，它有了一个很大的优点：济南的新房一般都是期房销售，但翡翠大观可以现房销售。
而且，它也属于历下区。
它的位置在大辛河以东、花园东路以南，跟海尔天玺相距不远。
所以，它也有一些跟海尔天玺相同的优点和敏感点。
重点看项目敏感点：1、花园东路以北的有一些待拆迁板房，环境还比较一般，花园东路以北有1.9公里处有黄台电厂。
（花园东路以北待拆迁板房，远处烟囱是黄台电厂）2，翡翠大观西侧有大辛河，大辛河景观带塑造好了造福于民，塑造不好可能会是臭水沟。
目前来看，大辛河的景观还比较一般。
（大辛河现状，左侧高楼即为翡翠大观）3、翡翠大观西南不远处就是东新热电厂。
目前，东新热电厂正计划扩建一个比较大的冷却塔。
社区内部：翡翠大观在售南组团，只有4栋楼，社区规模较小，且与东侧崇德中学交叉，地块不规整。
另外，北侧2栋楼和南侧1栋楼都有底商，适当留意。
价格方面，翡翠大观为毛坯房，售价在2.3万左右。
这个价格计划赶上CBD内毛坯房的价格了。
这也可能是该项目销售缓慢的重要原因。
4万科翡翠公园周边有较多土地待开发这是万科在济南的一个高端楼盘。
项目位于花园东路以北、颖秀路以西，高新区核心区的正北侧，也属于历下区楼盘。
这个项目的产品做得很高大上。
我们以前说过，它的户型拥有大客厅、大阳台、大落地窗……它的层高约为3.1米或3.15米，其146平方米的户型就有约6.4米的客厅面宽！另外，项目园林也做得也很用心。
它的敏感点：外部，周边有很多地方已经拆迁，但土地尚待开发，未来周边建设会对项目带来一些负面影响。
（从翡翠公园北侧已拆迁区向南看）奥体中路以东、花园东路以北有较大面积的安置区。
项目内有两栋保障房。
价格方面，翡翠公园在售精装产品，价格在2.6万元/平方米左右。
5中垠御苑拿地两三年尚未开盘中垠御苑项目，这个可以说是一个神盘了：它的土地成交于2016年11月1日，到现在已经已经两年半了，但还没有开盘的信息。
这个项目在花园东路以北250米左右，它的南侧是三庆汇德公馆，东侧是祥泰新河湾，西侧、北侧待开发。
从现场看，这个项目已经盖到六七层，今年应该能入市销售。
这个项目需要注意的地方：1，虽然它属于盛福片区，但它是高新区的楼盘。
2、项目外部环境方面，西侧、北侧待开发，东侧紧邻小汉峪沟。
小汉峪沟沿线未来景观能打造成什么样，将直接影响这个楼盘的居住品质。
目前，小汉峪沟还只是一条沟。
(小汉峪沟，左侧地块即未中垠御苑）在社区内部，没有明显不利因素。
6号楼受南侧三庆汇德公馆挡光原因，有1户日照时间达不到居住标准。
我们从施工现场打听到的信息是，中垠御苑可能为精装产品，价格将不菲。
该项目属于高价地项目，土地的楼面成本1.24万元/平方米，再加上这两三年的资金成本，开发商实际成本很大。
好了，今天就聊到这里吧。
希望以上信息对各位亲们买房有用。
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