我是北京房姐，资深房产投资专家。
你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。
房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：房姐，最近但疫情，但我看建委还有成单，现在还有人在看房吗回答：目前北京的中介基本还在放假阶段，看不了房。
建委没有开门前正常是不会有成单的，最多有网签。
有少量小中介复工，但大部分房东和小区还无法配合看房。
等管制结束。
提问：房姐您好，新人首问，我是16年上车北土城附近小二居，如果卖掉，还完贷款，子弹350到400；想请教您：1.考虑置换700w左右的房，看您的精华帖有说可以垫资全款再抵押，请问具体可以怎么操作，周期有多长，费用贷款利率大概多少？2.在金融街上班，考虑80-100平左右，00后，自住。
有看东三、四环附近，请问您有什么推荐么？3.首开幸福广场怎么样？谢谢！回答：全款抵押精华帖有详细介绍过，利率周期看个人资质，5-8都会有 推荐看百子湾 例如 沿海赛洛城 苹果社区、 后现代城 首开偏贵 7+不如看CBD提问：家有两女，买婚前，西山美墅，4层，没电梯，150赠50，1300左右，家里意见不一，妈的意见不想给两个女儿买一套婚前房，爸的意见是不想买没电梯的房子，小女儿在国外，没参与，大女儿坚持说喜欢，只有她有房票，问房姐，该怎么操作？我们做为父母更看中海淀世纪城远大园六区回答：大概是因为海淀这片实在没什么好房子了。
西山美墅的地理位置相对较差，完全依靠开车出行，加上小区本身价格较高，未来没有投资回报 长远看肯定你们的选择更合适，建议多沟通下提问：房姐您好！北京刚需，有孩有老人，社保有资格。
目前无子弹，年入45万，燕郊两套房，潮白星光公馆大两居，现在行情大概200，另一套东贸一居年前刚入大概100，房贷共剩100。
没缘由的就是看好燕郊发展，但是北京刚需太刚，所以买一居以便落户加长期持有，然后等行情上涨卖二居在北京置换。
刷完帖子发现思路可能有问题。
请教 1.想北京上车，应该尽快还是等二居涨到260再换？ 2.如果尽快，应该怎么操作呢？卖二居还是抵押贷款，还是有其他操作方式？ 盼回复，感激不尽！回答：首先北京尽快上车是对的 如果燕郊房产没有贷款，大概能抵押出120个子弹 建议凑足200首付在北京上车，如果手中现金不足可以直接出掉燕郊 楼盘建议看总价400左右的小两居提问：房姐，sfsd，医院工作，想离单位近一点，科技园富锦嘉园五区和新楼盘诺德春风和院，诺德逸府，以及臻御府哪个更合适，或者还有附近别的盘推荐吗？回答：富锦嘉园好像不是集中供暖,这个小区的涨幅比较一般,长期跑输大盘。
春风和院要比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强， 臻御府溢价高，不推荐买 综合比较推荐春风和院提问：我看到房姐之前的帖子比较看好九龙花园和天通苑大户型，那这两者之间作为投资而言，哪个更好呢？顺义的别墅怎样？回答：两者不能直接比较，不同产品 九龙花园对应5万左右单价 1000左右总价 天通苑是2w+单价 600左右总价 顺义别墅投资不建议，自住看个人喜好提问：房姐您好，请问九龙花园怎么样？是否有溢价？预算800万以内，有二胎，因此想买个在东边宜居，性价比高的小三居，请帮忙推荐一下，谢谢。
回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。
九龙花园是双井典型的老破大标的。
当然九龙花园的物业类型比较复杂，不同楼不同房源之间本身存在价格的差异。
这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万左右不到的标的，而小户型则价格在6万以上了，性价比就一般了。
若是能淘到单价4.5左右的标地，可以入手。
提问：美丽的房姐你好。
本人37岁，家庭收入40-50万，结余20-30之间。
燕郊一套房，全款210.另外一套，月供6000.打算卖燕郊置换到北京，租金抵月供，减少压力。
总价在400-450之间。
看了您的精华帖，关注了几个位置。
1.回龙观，国风美唐和紫金新干线；2.天通苑东三区和中苑；3.大兴高米店南，新里西斯莱；4.亦庄，万科金域东郡。
房姐，请教哪个地段更合适，大概什么价位没有溢价？ 请教您怎么操作，全款买房后抵押呢。
回答：1>4>2>3 国风美唐5.5内，紫金新干线5以内，金域东郡5左右 全款抵押能抬高杠杆，可看的范围更大，结合你的月供能力 建议贷款额度在400内 , 这样能保证生活质量不受太大影响提问：房姐您好，新手首问。
我目前8号线永泰庄有房一套，500W，其中公积金贷款120W。
5-10年希望8号线沿线买一小户型给老人，但目前资金有限，手头子弹40万，月入2万。
请问资金怎么规划比较合适？是到哪个二线城市先投资，还是怎么在北京操作？如外地重点看哪个盘怎么操作比较好？如北京8号线沿线看什么盘怎么操作？请赐教。
感谢。
回答：40万在北京不够，建议入一套沈阳做为投资，持有3-5年的周期。
资金达到100+的时候再回北京 沈阳重点关注沈北地铁沿线或者学区盘，单价8000左右可入提问：老师你好，请问首付200的话，是买一套北京小房子，还是成都买一套天府新区的改善新房呢？回答：200万首付，足够北京买一套460万左右的次新两房或者老小区三房。
如果做些特殊操作，还能买到更多。
北京有房票北京先买，因为凑钱，也是一道门槛。
成都天府新区可能比较贵。
提问：房姐，你好！新人首问。
（1）现状：西单附近有一套04年小一居，小区环境不好，但位置很好。
价格600左右。
在老人（66岁）名下。
目前在出租。
（2）需求：纯投资，打算卖掉西单一居，作为首付，再以老人名义进行接力贷，贷款100~200左右。
（3）问题： ①目前市场下进行这种操作是否合适？ ②如果投资新房，限竞房和常规商品房，哪个更适合投资？ ③限竞房中华樾北京，西山锦绣府，万橡悦府几个盘怎么排序？我们和老人户口都在西城，工作也在西城，能有渠道获得华樾北京的购房资格吗？其他新商品房您有什么推荐的吗？ ④二手房方面我看您推荐朝阳，能推荐几个适合我的小区吗？还有海淀的二手房怎么样？多谢啦！回答：操作没问题 性价比上 万橡悦府>西山锦绣府>华樾北京 华樾北京如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业