继续来聊聊二手房，今天来看看闽侯的二手成交和挂牌情况，从几个重点的项目的案例来看，闽侯高新区的房价好像跌了，下面聊聊。
高新苑项目位于二号线厚庭站，作为近年交房的安置房，依靠海西园的就业人口加持，小户型成了出租的重点。
项目在去年以60平米的两房为重点，成交价突破2W，大部分成交价都在1.9-2W之间。
不过前两个月开始，项目的成交出现了较大幅度的下滑，60平米的成交价已经回落到1.6-1.8W，最大的差值达到了4K，跌幅20%。
分析：对于项目之前也分析过，由于起初二手房源不多，所以被刻意扫货拉高单价，如今随着挂牌房源逐步增加，周边还有同类型安置房在交房，后续的压力太大。
虽然依靠出租做主打，但是租售比并不理想，加上交房没几年，整个社区管理也基本已经忽略。
当然近期更是出现，划片投诉：二手业主无法划片高新实小。
在这一系列的利空加持下，加上目前楼市冷淡，对于这样的刻意操作的安置房，迅速跌落神坛，也成了典型的案例。
群升江山城项目位于正荣财富中心对面，定位超级大盘，项目划片闽师专附小，2021年从过渡变成正式，虽然地处闽侯，不过作为唯一的市属校，也让项目得到了一定利好。
项目大部分成交也都突破2W，近年大部分成交在2.1-2.2W。
不过在6月项目成交一套，75平米中层，单价1.87W，总价141W。
如果把这套房源对比之前成交案例，单价下跌了3K，幅度达到15%。
分析：对于项目而言，不同于高新苑是全面下跌，目前大部分挂牌依然没有太大波动。
当然要是给项目套一个原因，只能说划片的炒作有一定影响。
这几年福州不少项目依靠所谓的学区划片，短时间内出现了溢价。
比如目前过渡杨桥中学的融信澜郡、融侨锦江悦府等、划片金闽小学，对口金山中学的金闽小区等。
这种非头部学区，在划片出台的初期，热度最高，也最容易被中介渲染，其中的原因很简单。
并非中介希望抬高房价，而是希望抬高市场热度，让二手成交加快，从而赚取佣金。
对于这个现象的案例，近期的金闽小学就是代表，以后找机会聊。
只不过随着划片热度退却，溢价也会逐步回归理性，对于群升而言，目前高新区的热度也在逐步回落，加上短期内没有地铁的硬伤，加上自身是大盘，挂牌的房源太多，想要持续拉高难度实在过大。
万科又一城项目位于旗山湖北侧，高新区网红盘，距离地铁2号线700米左右。
去年大部分成交都在2.2-2.3W，仅次于中海寰宇天下。
近期项目成交一套，114.6平米，高层精装，单价20112，总价231W。
对比同户型挂牌，跌了2-3K，幅度13%左右。
分析：2020年6月，项目由于拆迁延期的楼栋开盘，由于被限价压制，装修均价16813元/平，直接做到日光。
由于当时项目二手已经在2W左右，所以存在一定倒挂，为此推出的线上选房，还根据客户的首付做区分。
全款先选、再到50%首付、再到捆绑车位，再到普通用户。
去年项目二手也随着楼市出现小幅上涨，不少成交达到2.3W，对于当初抢房的业主，1年多时间就上涨35%。
不过如今随着2W均价的成交出现，对比当初的业主，时间2年，涨幅20%，利润在持续压缩。
对于项目而言，优势明显，南侧旗山湖、周边大学城、也有地铁加持。
不过劣势也同样明显，户型比较一般，以成交114平米为例，进深大面宽小，对比这几年的新盘，没有任何优势。
对于南侧旗山湖，一线湖景的楼栋是十字形的塔头，居住体验一般，内部楼栋景观加持一般，周边被社会配套设施包围，虽然看上去规划很满，但是总感觉有种被孤立的特殊感觉。
目前虽然还未出现较大的挂牌波动，不过特价房的出现，并不是好的表现。
阳光城翡丽湾项目位于南屿，作为次新大盘，也是板块的代表。
去年大部分成交，单价集中在1.8-1.9W。
近期成交的几套，单价集中在1.6-1.7W。
从对比来说，下跌2K左右，跌幅12%。
分析：对于项目而言利好也不少，去年高新区万达开业，项目距离也就900米，福州发布的地铁规划图，3号、10号线交汇站，离项目目测也不远。
除了利好外，利空方面，通过网络信息寻找，项目一墙之隔建设福建林文镜纪念医院，虽然医院是配套，不过离得这么近并非太好。
同时项目也存在倒板争议，还是邻居互相举报，同时项目的物业，近期还因为碰瓷的表演，上了网络热搜。
当然对于这些利空利好，真正对房价产生影响的，相信还是楼市氛围。
盘点总结对于上述的几个项目，由于正好都是上个月出现的成交案例，正好单价都比去年出现一定幅度下滑。
由于样本很小，并不能直接代表整个项目的实际价值，毕竟每套房源的精装效果，以及买卖契税等计算等，都无法确切地带入。
虽然在分析项目的时候，也找了很多下跌的理由，不过对于大部分项目而言，实际上依然是受大环境影响。
当划片、商圈等配套落地加持后，会成为短时间溢价的理由，不过能否持续，都会在未来逐步给出答案。
对于购房者而言，闽侯高新区的二手房，可能也只是一个简单的缩影。
综上，即使火热的高新区，在楼市遇冷的时候也很难幸免。
只能说雪崩时没有一片雪花是无辜的。