PART 1全杭州都为女股神的房子操碎了心。
前天，继武林壹号、江南里之后，杭州“女股神”名下又一套房产——嘉璟华庭（原名“武林华府”），在淘宝司法拍卖平台成功拍出。
这已是这套房子第三次拍卖，前两次，都因各种原因遭悔拍。
单看嘉璟华庭的地段，不应该啊！斜对角就是武林壹号，南边是杭州首家JW万豪酒店，东面是老豪宅白马公寓。
户型也很小，87.15㎡，起拍价才275万。
关键是成色也还新，2012年交付，外立面干挂石材，带电梯，不是通常意义上的“老破小”。
但就是这样一套绝对市中心的次新房，却遭遇“三度回炉”的悲惨局面。
当然，这套房子特殊缺陷也很多，小区体量太小，“女股神”女儿户口未迁出，楼层低（1楼的房子），户型结构不合理等，也是买家两度反悔的主要诱因。
嘉璟华庭与浙江第一豪宅武林壹号紧邻但无论如何，武林门的精装电梯房卖3万1，比萧山市北东高铁边还低，居然还悔拍，也够让人唏嘘的。
据说，曾有一位感兴趣的买家，到房子门口瞧了瞧，连内部格局都没看，就转身走人了。
嘉璟华庭当然只是个案。
但杭州传统市中心的次新房，与外围市区房价逐渐拉平，却是普遍现象（有顶级学区的除外）。
以前我们谈论滨江、申花等外围市中心的崛起时，总是说，因为大家都不想住“老破小”了啊！但老市中心并不只有朝晖、翠苑、采荷和景芳这“四大金刚”。
你会发现，武林门附近，还有大批十几年前交付的高档商品房，二手房曾炙手可热，如今也泯然众人，只能勉强与滨江、下沙和三墩的二手房价打平。
PART 2我的学弟小潘，就是这样一位“失落者”。
2003年，还在读小学的小潘，名下忽然多了套绿洲花园的房子。
父母买的单，单价接近8000。
这几乎是当时杭州城里第一线的豪宅。
位于朝晖路上，坐拥一线运河河景，入住者，按当时一张报纸的说法，叫CBD优势业主。
前年，小潘研究生毕业回杭工作。
却发现：当年的豪宅，已然没有一丝光环。
楼幢的间距，十分狭窄。
站在自家客厅，能清晰看到隔壁邻居正在播放的电视剧；楼上楼下，都有群租的迹象。
小区绿化貌似没怎么打理，枯萎的枯萎，凋零的凋零，杂乱成一团。
由于没有人车分离，整个路面，就是一个巨大的停车场。
只要是个空间，就有车以各种姿势停着，想找一个地停比路考还难，一不小心就被剐蹭。
最受刺激的还是房价。
既然不适合住，小潘本想着卖掉去买新房，一问中介，4万多一平都不一定能找到接盘侠。
16年过去了，小潘的“豪宅”涨了还不到4倍。
与之形成鲜明对比的，是当年小潘的一位同班同学。
因为攒了多年积蓄，还是够不上市中心的新房。
那位同学的父母，咬咬牙，去蒋村买了一套房，单价3000多。
这在单位的杭州人圈里，可是掀起了轩然大波。
“怎么能买到那种地方去，路都没的。
”“以后到你们家来，公交车都坐不到。
”去年，听说这位同学以超过5万的单价卖掉了这套房子，算起来，涨了大约17倍。
PART 3这并不是孤例。
当年市中心风光无限的第一批高层、小高层，由于各种“来自东方的神秘力量”，已经落寞不已。
仍以朝晖路为例，与武林广场就隔一条运河，路两边基本都是商品房：中山花园、深蓝广场、中北花园、施家花园、绿洲花园、金都华庭、星都嘉苑……若沿东新路往北延伸，还有平凡里公寓、紫庭花园和野风现代城。
不仅很少“老破小”，有些像金都华庭、深蓝广场，当年还是杭州第一阵营的品牌豪宅。
我当年报社一个同事，就买在金都华庭，每天骄傲地走路上班。
朋友们去参观，一进去就被中心花园的大泳池、假山瀑布和果岭草坪震住了。
更不要说人车分流、会所和电梯等当时先进的设计了。
金都华庭，早年杭州的品牌豪宅交付后，二手房价每年蹭蹭往上涨，一群下沙开发区的日籍高管也迷上了这里，直接推高了租金。
十多年前，一套128㎡的三房户型，月租就高达1万元。
那时报社月收入才几千，同事一度美滋滋地幻想：把金都华庭租出去，去蒋村再租个便宜房子，就可以不用上班了……但十多年过去了，金都华庭现在租金反而变低了。
二手房有22套在卖，挂牌均价5万4，勉强与滨江一个水平线，但低于水晶城和明月江南的成交价。
其实，除了户型略落伍，车位配比少了点，金都华庭保养得真的很好。
但房价就是不动了。
朝晖路上的另一个扛把子深蓝广场也难言风光。
2004年开盘时，号称“杭州第一豪宅”，住宅精装单价高达2万，业主非富即贵。
如今，深蓝广场156㎡户型，二手成交价约5万4—5万7。
15年涨幅不到3倍！这个价格，轻松被锦绣之城和武林邸秒杀。
想当年，深蓝广场首开时，热电厂一带连个中产都不会去住。
PART 4在杭州商品房的发展浪潮中，2000年前后兴建的市中心居住区，尤其是高层住宅，是“赢在起跑线上”的优等生。
它们为何普遍失落了呢？的确有不少是硬件陈旧了，或者物业太差，居住品质落后于时代。
杭州最早一批手机老板邬先生，当年在武林门开了两家店，圈内赫赫有名。
1999年，他以5600元的单价购入东方豪园的一套顶层（当时朝晖小区的房子基本在1000元左右）。
刚搬进去时，邬先生幸福极了。
“我特别喜欢它的大厅，有中央空调，还有门禁系统。
每当有人来访，在家里通过对讲机就能询问情况，还能在屏幕上看到对方的模样。
”东方豪园不少二手房，成交单价还不到3万那时，邬先生隔三差五就请朋友到家里来玩。
来过的朋友无不羡慕地说：“你这就像TVB里万梓良、李修贤的家啊。
”慢慢的，“香港”的感觉不见了。
2004年开始，小区里开公司的人就多了起来，每天很多人进进出出。
后来，管理越来越差，花坛里都是杂草，停车也不方便。
“我就像住在一幢写字楼里。
”以至于后来邬先生提出重新装修后给女儿做婚房，竟然被女儿一口拒绝。
但市中心的衰落，更重要的是物理空间被牢牢限制，没有激动人心的大规划，也没有新的宅地出让，就像一支没有任何炒作题材的股票。
杭州深蓝广场最最重要的是，杭州城变得多中心化了，购房者的主力人群也变了。
十几年前，武林门一带是杭州惟一的商业中心、潮流地标。
对老杭州人来说，家门口有杭州大厦，本身就是身份的象征。
但现在，万象城、大悦城、天街，哪个不是响当当的网红超级综合体。
上一次是什么时候约人在武林门见面，很多人应该不记得了吧？而越来越多年轻的新杭州人，正成为购房者的主力。
他们没有武林情结或龙翔桥情结，离西湖近不近也无所谓。
左右他们买房决定的，除了价格，就是楼下有地铁，小区边有综合体，或者离公司近。
正是这一群年轻的面孔，托起了滨江，托起了下沙，托起了未来科技城的房价。
那些老杭州人呢，当然还有跨越几个城区，打车到望江门排队吃一碗面的骄傲。
可是，这种骄傲在楼市里已丧失了话语权。
PART 5几周前的一个晚上，因为约了人吃“哥佬倌”，我难得又逛了一趟武林广场。
八少女喷水池边，稀稀拉拉站了几拔外地游客。
相比滨江区的射潮广场，或是城西银泰门前广场，那些喧天的广场舞队和轮滑少年，人气简直差了好几个量级。
虽然下面新开了杭州大厦中央广场，但许多人开玩笑说，全靠“哥佬倌”才撑住了场面。
杭州的传统市中心，会像1960年代的美国一样，逐渐空心化吗？为了留住“市中心”的美好，简·雅各布斯曾写过一本名著《美国大城市的死与生》，力陈保护传统市中心街道生活的重要性。
而现在，随着中国政府以“旧改”接棒“棚改”，许多杭州老城区的业主又看到了新希望。
早在今年3月，住建部等三部委就发文《关于做好2019老旧小区改造工作的通知》：2000年以前的房子，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区，将实施工程改造。
6月19日，国务院常务会议上提出，要加快推进城镇老旧小区改造，俗称“旧改”。
据统计，全国老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿㎡。
前不久，杭州上城区率先拿出小区“微更新”的方案，向阳新村等7个老旧小区，将进行诸如打造智慧社区，新增停车位、绿化，加装电梯等改造。
到2022年，“微更新”将涉及全区6个街道、81个小区，基本覆盖全区所有老旧小区。
虽然“旧改”不会进入深蓝广场、金都华庭等2000年后的商品房，但是，对它们周边“老破小”的改造，势必提升整段城市的颜值，从而增加房产的价值。
至少，许多“老破小”在改造后，年轻人又会住回来了。
对刚需而言，只要有了相对崭新的居住环境，住到朝晖、翠苑的二手房，或许是比住到义桥或大江东的新房，更有生活质量的一种选择。
杭州已经是一个人口超过千万的特大型城市，它的每一个地方，都不应该空心。
它的每一个地方，都值得更美！【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章