01昨天一天，杭州法拍房流拍率超6成。
19套房源，12套因无人出价流拍。
其中11套流拍房，均出自同一小区。
这个小区，生活在杭州多年的人想必有所耳闻，它就是位于九堡板块的阳光景台。
12套房源同日开拍，仅1套底价成交。
乍一看，阳光景台惨败结局，归结于缺乏诱惑力的价格。
起拍价=评估价，在素来以“捡漏”著称的法拍房市场，无疑是一大雷区。
02说起阳光景台，既往史足够写满一张A4纸。
整个小区体量并不大，总建筑面积约4.1万㎡，由4幢高层+1幢多层组成，共286套。
2010年9月30日首开，一次性推出全部房源，毛坯均价2万1。
原计划2012年交付，因开发商（浙江亚西亚房地产开发有限公司）资金链断裂，整个项目烂尾停工。
再次亮相已是2014年7月，淘宝司法拍卖平台上挂出了120套阳光景台房源，但因当时市场行情低迷，加上负面新闻缠身，起拍价几乎打了对折，均价不过1万多元/㎡。
其中115套 ，被一家本土房企以“捡漏”价拍走，折合总价约1.2亿。
2018年，这115套拍卖房转以二手房形式出售，户型约84-150㎡，整体均价约3万2-3万3。
杭城中介狂推下，热度虽不敌同期热门倒挂红盘，整体卖得倒也不差。
让人意外的是，时至今日，透明售房网数据显示，阳光景台可售房源还有125套（含底商）。
03回到昨天拍卖的这12套房源，户型从85-187㎡不等。
起拍单价最贵不过32028元/㎡，最便宜的一套仅27143元/㎡。
唯一成交的是阳光景台2-2-1702，建筑面积149.45㎡，1轮出价直接以443万底价成交，折合成交单价也才29642元/㎡。
根据拍卖公告，购买阳光景台的买家，仅需支付过户所产生的印花税跟契税，余下交易税费均由卖家支付。
换言之，这12套房子比正常通过二手市场买卖，成本还要便宜。
相比3年前，整体价格更是便宜了2-3千一平。
为何落得流拍的结局？说白了，即使是3万的价格，买家还是觉得贵了。
两项数据一比较，一目了然。
首先，与法拍房比。
阳光景台最近一次被拍卖，是在去年7月10日，一套一楼的房子，建筑面积133.76㎡，起拍价315万，市场评估价450万，5人报名，最终346万成交，折合成交单价不到2万6。
买家同样只需缴纳印花税跟契税。
更早之前，竞买单价还要便宜。
相比较，昨天同样户型、同一楼幢、不同单元的房源开拍，起拍价361万，比一年前的成交价还贵了15万。
其次，与二手房比。
翻查手边买房小程序，阳光景台2021年1月至今，先后网签了8套二手房。
单价最贵的一套，6月下旬签约，中间楼层88㎡，网签单价31638元/㎡，余下7套，网签单价在2万到2万8不等，账面单价还是比法拍房便宜。
04更大的阻力，还是外部环境。
阳光景台准确的板块定位，叫九堡。
今年上半年，九堡利好消息不断，先是喜迎上城区的新身份；跟着，与九堡一路之隔的钱江新城二期，最新限价锚定67500元/㎡。
喧嚣不过一时。
经历短时间量涨，还没等房东们迎来价格上的跳涨，九堡楼市已归于平静。
翻看阳光景台周边次新商品房的二手数据：悦麒美寓，近90天网签均价35246元/㎡，挂牌118套；宋都阳光国际，近90天网签均价35620元/㎡，挂牌143套；郡原相江公寓，近90天网签均价37310元/㎡，挂牌124套；铂金海岸，近90天网签均价33858元/㎡，挂牌33套；绿城丽江公寓，近90天网签均价37699元/㎡，挂牌169套。
除丽江公寓涨幅明显外，余下几盘与4月价格差异不大，挂牌量也未见减少。
这与历史环境不无关系。
配套不足、房龄老化、户型陈旧、土地年限短等现实因素，阻断了九堡房价更进一步上升空间。
以最切身的户型为例，十年前阳光景台开发时，90㎡以内小户型还只能做两房一卫，但到2014、2015年期间，同面积三房一卫、三房两卫屡见不鲜。
花着差不多的市场价，买入一套过时产品，还是毛坯房，也难怪阳光景台会流拍。
九堡二手房价维稳的一大前提要素，是板块内已连续3年无新房推出。
但很快，这样的局面将被扭转。
阳光景台往北约1.5公里，纯新盘合生创展名邸历经多年博弈，预计下月中旬一把清，整整904套房源。
据置业顾问消息，高层精装均价才3万4。
合生创展名邸一旦入市，别说九堡、就是艮北的二手房价，短时间内都将被波及。
内外强烈对比下，毛坯3万的阳光景台惨遭流拍，更不意外了。