编者按7月31日，中共中央政治局会议表示，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨；加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
就此，中国经济时报记者采访了相关专家、企业、市场人士及普通消费者，对未来的房地产市场发展以及房价走势作出研判。
★全国土地市场流拍增多市场降温 房企拿地更趋理性★（资料图片）■中国经济时报记者 王松才从今年持续不断的调控重压到7月底的中央政治局要求“坚决遏制房价上涨”，政策层面显示，整个房地产市场从土地到销售均呈现冷静态势，市场也更加理性。
尤其是近期的土地市场地块流拍现象增加，说明了房地产企业在当前的市场环境下，也越来越理性。
土地流拍增多8月10日，山西太原一场被当地媒体称为“史诗级”的土地拍卖爆出大冷门——8宗区域绝佳且有望成为“地王”的土地全部流拍，其中有六幅地块没有一家开发商报名，另外两幅由于开发商的出价与起拍价悬殊太大而未能成交。
8月13日，广州资源交易中心共出让五宗住宅用地，总出让面积达19.38万平方米。
跟2016年各大开发商积极抢地，高价地频出的热闹情形相比，此次土拍显得冷清很多。
在此次出让的五宗地块中，一宗地块以底价成交，两宗地块略高于低价，溢价率未超过百分之一，剩余两宗地块的溢价也在10%以内。
在同一天，济南土地市场降温明显，其中有8宗土地流拍，10宗土地以底价成交，剩余1宗土地以低溢价成交。
以上这几个城市也并非个案，近期土地市场的降温在各地均有表现，在杭州良渚新城、苏州、宁波、湖州、合肥均有地块流拍。
事实上，流拍在全国土地市场上越来越多，多个城市的地块均有流拍现象，房企在土地市场上变得越来越谨慎。
据统计，今年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，远远高于去年同期，创下近年来流拍数量新高。
业内分析，受到房地产调控、限价政策的影响，遭遇融资难、去杠杆压力以及销售回款乏力的房地产企业越来越理性，对行业未来的预期也更为谨慎，不再愿意高溢价拿地。
中国指数研究院的报告显示，2018年土地流拍再次出现。
2016年房地产市场行情向好，房企拿地情绪高涨，热点城市土地市场随之升温，高价地成交频现。
2018年以来，房地产调控政策继续深化，“供给侧”改革积极推进，房企拿地更加趋于理性，优质地块成为首选，土地流拍潮出现。
同时，土地流拍潮趋向热点一二线城市。
中指院统计数据显示，今年1-7月，一二线城市土地流拍占比提高，其中流拍宗数TOP10城市中，一二线城市占8席。
2018年以来，在房地产市场因城施策调控中，热点一二线城市调控政策持续深化，造成土地流拍宗数较高，而三四线城市除了东部核心城市周边城市外，大规模的棚户区改造地区释放市场有效需求，土地市场热度较以往有所提升。
从热点城市流拍总量占比来看，今年1-7月，一二线城市流拍地块83宗，占总流拍地块的60.6%，占比较2017年有所提高。
从流拍宗数TOP10城市来看，一二线城市占8席，其中天津共流拍12宗。
市场更趋理性业内认为，近期，土地流拍现象愈加频繁，这主要是房地产调控政策施压，各地楼市出现了严重分化，房企改变对楼市未来预期。
再加上地方政府土地出让条款较严苛，使房企无利可图。
而未来土地市场出现流拍现象将是“新常态”，过去房企那种轻松拿地赚钱的好日子不会再发生。
三四季度多数城市的房价和地价都会双双降温。
业内认为，土地市场流拍增多说明国内土地市场已经有所降温。
7月31日，中央政治局会议明确提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。
不少专家认为，此次房地产调控调子高、把握严，对土地市场回归理性有重要作用。
出于对未来市场走势的谨慎判断，不少房地产企业也更加理性和冷静，不再像之前那样疯抢地王。
中国指数研究院认为，现在土地出让条件越来越严苛，已经成为影响房企拿地决策的重要因素。
2017年，土地市场的土拍政策频出，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容，今年以来，限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配。
对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求，企业拿地更加谨慎。
此外，地价高、盈利空间压缩也导致了土地市场频频流拍。
在限价的市场背景下，偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间，降低了企业拿地积极性。
中指院认为，值得关注的是，随着融资环境趋紧，房企资金链进一步承压，进一步降低了拿地的积极性。
近几年,百强房地产企业在追逐规模扩张的同时进一步提升了负债水平，负债压力加大，2017年资产负债率均值达78.9%，较2016年提高2.2个百分点。
而与此同时，房地产行业金融端监管明显发力，房企融资渠道总体收紧，受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压，拿地积极性减弱，土地流拍数量增加。
中指院认为，在内外环境综合影响下，预计土地流拍的数量仍将继续增加，而土地流拍的增加对房地产市场意味着房企逐渐理性，市场预期逐步转变。
地价趋稳后，“坚决遏制房价上涨”的目标将不会太远。
★房价上涨露头就打 调控不力将被问责★从7月31日中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”之后，相关部门展开行动，积极落实中央调控精神，对于房价上涨的城市进行约谈，打击房价上涨行为。
深入贯彻落实中央这一决策部署，不仅赢得了市场的平稳健康发展，更赢得了民众的普遍赞许。
住建部约谈五城8月17日，住房和城乡建设部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。
约谈指出，近一段时间，部分城市房价出现过快上涨，须引起高度重视。
强调要下决心解决好房地产市场问题。
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，坚持分类调控、因城施策、一城一策，完善和落实房地产调控措施，防范化解市场风险，促进建立房地产长效机制，努力实现全体人民住有所居目标。
约谈要求，全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。
综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
中国经济时报记者注意到，上述五个城市中，海口和三亚在今年“五一”前就已被住建部约谈过，此次属于第二次被约谈。
从住房和城乡建设部约谈的城市来看，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市新建商品住房环比涨幅排名均排前列。
国家统计局最新数据显示，7月份，70个大中城市中，烟台、宜昌和扬州的房价排名靠前，环比上涨幅度接近3%。
其中，烟台、宜昌新建商品住宅销售价格均环比上涨2.9%，并列排名第三，扬州新房价格环比上涨2.8%。
对于住建部此次的约谈，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等城市政府主要负责同志表示，将全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好地方政府房地产调控主体责任，进一步完善和落实调控措施，确保市场平稳、房价稳定。
据了解，海南、山东、湖北、江苏省住房和城乡建设厅主要负责人也参加了约谈。
据悉，在8月17日被住房和城乡建设部约谈后，海口市和三亚市已各自整顿房地产市场秩序，坚决遏制房价上涨。
海口对备案价格虚高的在售项目“回头看”，重新调整备案价格；三亚住建部门则在近期查封了3个售楼部并检查了53家房产中介机构。
其中，三亚市住建部门相关负责人表示，三亚将坚决打击恶意炒作、哄抬房价及违规销售等违法违规行为；对开发商和中介机构超出备案价格销售的违规行为，严格按照相关规定进行处理，并在媒体上公开曝光；严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作房价上涨、造谣传谣制造恐慌、组织“炒房团”炒房等违法违规行为。
据记者了解，多数民众对住建部此次行为颇为赞许。
调控不力将被问责易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次没有被约谈的城市并不意味着就没有问题，这和住建部工作安排有关。
昆明此前已经有过各类督查了，在原来的政策基础上已经收紧，相对约谈的几率小；而烟台、宜昌等城市，属于这一轮比较热的城市，而且代表三四线，所以是需要约谈的。
严跃进表示，预计扬州等地后续各类新的调控政策会出台。
住建部的约谈不光是为了调控房价，还要落实地方政府房价调控责任制。
据媒体报道，今年8月7日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，会议指出，各地要切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。
住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。
要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
中原地产首席分析师张大伟认为，住建部8月7日的会议明确要求稳定市场，同时重申了约谈问责机制。
对于房价上涨处于高位的城市来说，调控的压力将非常大，预计最近都有可能发布加码的调控政策或者从严约束市场。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从7月末中央政治局会议和8月初住建部会议传出的信息来看，房价在“金九银十”大面积上涨的趋势将会减弱，各地短期调控也将更加聚焦到对房价上涨的控制。
业内人士预计，下半年控房价成为各部委、各城市调控核心，限售、限价、严禁企业购房等政策或将被普及，而地方政府的房价问责制也将从严，预计更多热点城市的房价将进入下跌通道。
主 编丨毛晶慧 见习编辑丨史晓强【中国经济时报--中国经济新闻网 http://www.cet.com.cn】