由于地段、配套、以及价格的相似性,在浦东外环买房时,三林和康桥两个板块总是容易被拿来比较。
因此,我们整理了三林和康桥一些主要的异同点,为大家买房提供一些参考。
01房源相同点作为大型居住社区,三林和康桥的首要特点就是大。
三林东西长约8公里,康桥东西长约10公里,至于南北宽度二者则差不多,都是4公里左右,面积相当于黄浦区全境。
除了面积大,二者的房源挂牌量和成交量也很大。
三林最为人所熟知的就是它的动迁房,以凌兆新村、三林新村和浦发绿城为代表的动迁房构成了三林房源的主体,体量占据整个三林的7成左右,仅兔博士上的挂牌量就高达近5000套。
康桥的情况也差不多,动迁房也是板块主流。
例如周康村、汤巷苑等,但是和三林不同的是,康桥的动迁房系列多样,没有占绝对主力的社区。
由于数量庞大的动迁房,三林和康桥二手房成交量都是常年稳坐上海前三,但受到房源结构的影响,老房子的成交量占据了板块交易量的大半份额。
因为房源众多,所以选择余地很大,除了动迁房,二者都有品质可观的商品房可以选择,比如三林的金地湾流域,康桥的中邦大都会等。
不同点尽管都是以动迁房为主,但二者在价格上仍然有所差别。
三林的动迁房如凌兆新村、浦发绿城等,单价多在6-7万,而康桥的周康村、汤巷苑等动迁房普遍在5-6万。
二者的价格差距体现在商品房上更加明显。
三林的金地湾流域、中房樱桃苑、万科金色雅筑等,单价普遍10万+,总价最高能达到2000-3000万;而康桥的中邦大都会单价在7-8万左右,总价最高仅1000万左右。
可以说,虽然都是刚需板块,但无论是房源还是地理位置,三林的改善性质明显更强。
不过老房子更容易受市场波动影响,尤其是当老房子扎堆的时候。
如果有条件,应该尽量购买商品房,品质上会更能得到保证。
02配套三林和康桥的配套方面整体差距不大,但在局部上硬件上三林相比康桥略强,主要是学校和医疗资源的差距。
三林几乎没有好学校,硬要说的话,只有2所:尚博实验小学、上海市实验中学南校,而康桥的情况也差不多,仅有菜小菜中,如康城学校等,同样没有拿得出手的。
三林看似有优势,但仅有的两所学校对口的范围却很有限:尚博实验小学被对口的多是金地湾流域城的中高端业主,对于广大动迁房来说意义不大。
而上海市实验中学南校顶着上实的光环,受到大家瞩目,但建校不久,还没出成绩,含金量有待检验。
所以学校方面,三林强了一点,但不多。
三林和康桥的商业水平差不多,三林的东方懿德城、中房金谊广场等5个商业中心组成的15min步行等时圈,基本可以覆盖80%以上的居住区;而康桥板块内也有万达、永乐广场,以及开市客等商业中心,可以满足居民的日常消费,虽然不够高端,但是也够用。
医疗方面则是三林更强。
拥有一所东方医院(三甲综合),且位于三林人口聚集区,能够覆盖三林大部分人口;而康桥的医疗资源仅有复旦附属肿瘤医院,但是个三甲专科,平时基本用不到。
此外,康桥相比三林来说,居住氛围相对来说差一些,板块内还存在大量的工业厂房等非居住区域;而三林板块基本以成熟住宅区为主,人气更足。
03板块定位众所周知,浦西买房看环线,浦东买房看产业。
作为大型居住区,三林和康桥主体部分几乎都在外环外,距离浦东核心产业区张江、金桥等城市副中心距离也较远,地理位置不算很好。
但好在基础设施完善,社区配套成熟,房价也相对友好。
因此能够吸引到张江、前滩等浦东核心区域的购买力外溢。
但也仅限于此了,未来三林康桥如果没有高能级产业的引进,加上上海人口增长持续放缓,两个板块将大概率继续扮演浦东的“卧室”角色。
04购买建议三林和康桥的基础配套水平大致一致,房价整体相似度也比较高,但在实际买房时,三林可能会更适合你。
原因在于虽然同为浦东外环,但是三林的地理位置更好,距离市区直线距离更近,且和前滩中央活动区零距离。
所以三林的地段更好。
更重要的是,三林的核心居住区位于外环和中环之间,而康桥主要区域都在外环以外,这意味着在实际选房时,三林地段优势会更明显。
当然,如果你的生活半径都在浦东,那么地段的重要性也会相应下降。
另外三林相比康桥来说优质房源更多,例如金地湾流域、万科金色雅筑等众多品质楼盘,而康桥仅有中邦系列比较能打,选择余地较小。
不过三林康桥的价格差距也是实际存在的。
当你的预算实在不足时,比如手上只有3、5百万的预算,那么康桥会更适合你。
毕竟一万块钱的单价差距,对改善客户和刚需客户来说的意义是不同的,同样是买100平的房子:对于改善客户,本身10万单价预算,贵一万块钱,房子总价只是从1000万变成1100万,上涨10% ;但对于刚需客户来说,只有5万的单价预算,贵一万块钱,意味着总价从500万变成600万,上涨20%。
考虑到刚需客户对价格的承受能力以及资金的筹集能力,实际差别还会更大。
所以总的来说,同为浦东外环大型居住社区,三林和康桥既有差异又有共性,对一部分人来说可能感知不明显,但对另一些人可能又很强烈:比如本地和外地、刚需和改善。
在买房时,需要结合自身实际情况,才能买到最适合自己的房子。