上篇在文章中《上海楼市的七十年（上篇）》，我们主要讲了建国后上海楼市的两个主要阶段，这两个阶段的产品成为了今天楼市最为不受欢迎的两个群体：老破小vs老破大。
1998年后，我们今天熟悉的商品房才逐渐出现。
而后的25年至今，各个阶段的商品房由于所处的时代背景、行业形势、施工技术以及客户属性的不同，形成了非常鲜明的特点，而分析总结这些特点，对今天我们如何选房有很大的帮助。
本文会站在今天购房者的立场，综合分析各阶段商品房的特点和价值。
上海商品房的发展，和上海的城市发展息息相关。
1992年，闵行区与上海县合并成为闵行区，嘉定区也正式成立，川沙县建制撤销，与黄浦、南市、杨浦3个区的浦东部分和原上海县三林乡合并，设立浦东新区。
从此，上海的楼市格局基本形成。
后几次的区划调整，只存在于区和区之间的合并，不再存在边界更改。
1992年的上海行政区划1992年到2000年之间，上海逐步进行了工厂区的拆搬迁，棚户区改造等一系列动作。
比如瑞虹新城、新天地这样的整片旧改；大宁、天山的工厂拆迁，或者是古美、万里这样的农村地区土地整备，几乎都发生在这个时期；上海的开发边界也在这个阶段逐渐从内环内转向了内环旁以及如今的内中环地区。
经过这一轮土地整备，商品房的大面积开发才有了发育基础。
98年房改后至今共25年的时间，上海的商品房发展历程大概可以分为1998-2008、2008-2015、2015-2019、2019-2023共4个阶段，每个阶段的商品房均有其鲜明的时代特点，背后是当时时代背景下，开发商、政策、客户需求之间的多方博弈。
1998-2008 上海楼市的黄金十年以98年房改为开端，2008年金融危机为结尾，这十年可以称为上海楼市的黄金十年。
在1998-2008这个这一阶段，上海的商品房经历了价格的指数增长，在全国范围率先实现均价过万，经历了房价暴涨的居民也逐渐形成了“房子是资产”的意识；上海的商品房也从早期的类公房/类外销房的设计理念逐渐转变为如今的宜居社区的概念，这时的开发商愿意在产品设计打造上花钱花心思，这一时期也可以说是商品房建造质量最好的十年。
当时在市场唱主力的开发商大多为港资和外资，凭借着丰富的开发经验，打造了诸多超越本土企业建筑水平的标杆产品，让上海的商品房建设水平在短短几年内得到快速的进化。
这个时代，由于各类型产品间的较大差异，上海的住宅出现了第一次分化，老百姓逐渐对“豪宅”产生了概念。
2000年代初，陆家嘴江畔，上海的第一个超高层住宅世茂滨江花园，第一座仁恒社区仁恒滨江园，让上海人第一次有了对豪宅的认识。
世茂滨江花园花园式的园林打造，管家式的服务理念，超大的会所，刷新了楼市的认知。
世茂滨江的园林会所随后，浦西传统好地段南京西路板块的中凯城市之光、国际丽都城相继问世，但是从产品上还无法跟浦东豪宅相媲美。
2004，汤臣一品直接刷新了上海豪宅的天际线，随后浦西的华府天地问世直接在全国引领起“华府”热潮。
此时的翠湖天地一期也默默开盘，但是在国内没什么声响，毕竟售楼处直接就建在了国外，想买都找不到地方。
同时，豪宅的另一条分叉——别墅社区也同期开花。
联洋的九间堂，御翠园，金丰国际社区的万科兰乔圣菲，西郊的檀宫，佘山的世茂紫园，佘山庄园都在这一阶段问世，在全国房价没过万的年代让国人知道了房子居然可以卖到上亿。
九间堂这一阶段没有限价政策，开发商在尽可能的堆砌真材实料让客户买单，一些产品设计理念逐渐成为了日后豪宅的标准。
比如汤臣一品的铝板外立面，华府天地的厚重石材外立面，都引领了一个时代；汤臣vs华府九间堂定义了新中式大宅，檀宫引领了庄园式独栋，全国各地开始了对别墅建筑形式的探索，别墅不再仅有法式一种风格；同期还有西郊鼎邦丽池的0.6低密度大平层，中鹰黑森林这样的科技住宅，都成为业内争相模仿的对象。
而用于这些顶豪项目的精装修品牌也成为了行业内竞相模仿的对象。
比如劳芬的瓷，博德宝的橱柜，嘉格纳的厨电，旭格的门窗，几乎日后都成为了各地豪宅项目广告上“汤臣一品同款”的广告语。
当然，豪宅是楼市的特殊分子，上面提到的顶级豪宅至今仍是顶流，但是这一阶段的普通商品房到今天却出现了极大的分化。
大概可以用一句话对这一阶段商品房特点进行总结：位置好，设计乱，车位少，保养情况差异大。
位置好不难理解，这个阶段还是上海的内环时代。
商品房开发主要集中在市区，从内环的卢湾，陆家嘴，老静安，到稍后面内环边缘的的徐家汇、中山公园，都是市区的黄金地段。
为什么乱呢？这一时期的社区，正处于产品理念更迭的时期。
这时期的产品经常会出现既有电梯房又有楼梯房，既有塔楼又有板楼，既有安置房又有大平层还有别墅的组合。
这种设计对于当时处于老公房和商品房时代的的交界处购房者并无不妥，毕竟当时还没有刚需、改善的划分，但在今天就有部分产品完全落后于时代了。
对于购房者来说，擦亮眼睛很重要。
同一个社区的一二三四期可能是完全不同的四类产品，但是电梯房，塔楼，电梯板楼在市场上的价格表现和涨幅是完全不同的，在宜居性第一的今天，不同产品之间价格的剪刀差会越来越大，千万别图便宜买个砸手里的房子。
当然具体问题要具体分析，楼梯房宜居性不一定弱于电梯房，综合比较很重要。
车位少也是这个时期社区的一个典型特点。
比如徐家汇，联洋这样核心的地段，主力总价已经上到了1500-2000万，但是很多社区的车位配比都小于1：0.5。
对于如今夫妻双方一人一台车的中产家庭完全不够用，买这一时期的小区，就要做好多花一百多万买停车位的心理准备了。
至于社区保养这个事很玄学，跟当年的开发商建筑质量有关，也跟社区物业的保养有关，还跟社区的业主圈层相关。
很难量化去评价不同社区每部分的占比，但是从结果来看却很直观：保养的好的小区在今天房价表现更好；均好型更强的社区，在未来保值增值抗跌能力更强。
2008-2016 市场分化的开端2008年经济危机后，商品房开发进入了第二个时代。
这个时代，对上海楼市至关重要的两个政策出台，一个是四万亿，一个是7090。
前者加快了房地产行业发展的脚步，全国各地的房企冲入上海，摩拳擦掌打造标杆产品，极大促进了上海楼市的繁荣；但是也一定程度上惯坏了开发商——有些开发商发现不用心做产品也能赚到钱，只要房子涨老百姓就不会抱怨。
7090政策更是直接影响了一整代产品的设计方向。
从70/90政策开始，市面上出现了一个新名词——偷面积。
90平方的两房中出现了比阳台大的设备平台，比主卧还大的阳台，比房间大的挑空，这些只是为了让小户型多出一个额外的房间来。
当时的宣传页在那两年，竞品之间的产品力竞争变成了钻空子能力竞争，市场上惊艳的产品少了，惊吓的产品多了。
好在这个政策在在09年后很长一段时间并未被过多提及，那个畸形的产品时代很快结束，直到15年后才再次站上舞台。
这一阶段上海的商品房出现了两大变化，第一个就是建筑质量上的两极分化，第二个是产品类型的进一步分化。
两极分化来自于开发商的不同选择。
由于当时还没有限价，一批开发商用真材实料做出了一批标杆项目，中鹰黑森林三期，翡翠别墅，绿城黄浦湾，融创滨江壹号院，古北壹号等都是这一阶段的产品；绿城黄浦湾与此同时，另外一批浑水摸鱼的房企造了一批外表豪宅、细看刚需、实则缝合怪的项目。
这些项目一时间掀起了上海的维权热潮。
产品的分化