文：任泽平团队导读“517”新政标志房地产政策的历史性拐点到来，体现出当前稳地产的重要性，关系经济复苏、地方财政、民生保障等。
一线城市具有“风向标”意义。
5.27上海放松限购打响一线城市放松第一炮（参考《上海楼市新政来了！房子能买了吗？》）。
随后5.28广州、深圳跟进。
6.26北京房地产新政出台，标志着四大一线城市全面转向救市。
验证了我们“一二线放松限购是大势所趋”的判断。
房地产长期看人口，考虑到北、上、广、深等城市人口流入和购买力情况，这些城市放松限购后市场活跃度短期提升，核心区域销售去化或加速。
本轮一线城市放松具体有哪些措施？5月27日，上海非沪籍购房5年社保变3年，下调首套、二套首付比及利率；5月28日，广州非本地户籍家庭2年社保变6个月，下调首套、二套首付，取消房贷利率下限；5月28日，深圳下调首套、二套首付比及利率，力度基本对标上海；6月26日，北京下调首套、二套首付比及利率，力度基本对标上海。
“517”新政、3000亿再贷款收储等，国家对于房地产去库存的政策导向已经十分明确，决心很大，为什么？很大程度与地方财政有关，土地财政占地方可支配财力的56%，这影响到基层运转，不仅是经济问题。
从趋势来看，未来一线城市取消限购是大势所趋。
上海放松了外环内二手房，北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，广州放松了120平方米以上户型限购。
当前楼市表现疲弱，房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过人地挂钩实现供求平衡。
（参考《一线城市该不该放开限购？》）挤牙膏式的政策放松，效果是短期脉冲状的，真正有效的政策放松要一鼓作气提振信心。
90年代日本房地产泡沫破灭后，日本政府调控态度不够坚决、力度不够强劲，采取挤牙膏式宽松，没能有效阻断资产价格-银行信贷-物价水平螺旋式下降，最终产生了慢性通缩。
然而，美国面对2008年危机果断执行措施，实施大规模QE，阻止危机蔓延，经济很快复苏。
放松限购有用吗？对一二线城市有部分效果，但从整体而言，目前制约因素是居民支付能力，需要住房保障银行和新一轮经济刺激计划之类的措施。
收储库存用于保障房迈出了重要而正确的一步，未来需要3万亿以上，建立大规模住房保障体系，解决优质房企流动性和地方财政，缓释金融风险，一举多得。
同时，启动新一轮经济刺激计划，防止资产负债表衰退，启动经济复苏。
（参考《是该启动“新”一轮经济刺激了》）未来三招可救地产：1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；2）全面取消限购；3）降低利率和税费，包括二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。
如果措施得当，中国楼市不会重演日本九十年代，城镇化还有很大空间，房地产还有解。
日本九十年代城镇化进程结束，人均GDP3万美元。
中国需要以时间换空间。
传统经济软着陆，新经济崛起，双支柱，中国经济加油！目录1 四大一线城市放松新政解读2 上海、深圳、广州新政后市场反馈如何？3 一线城市放松限购是大势所趋：必要性和紧迫性4 放松限购之外，关键是提升居民支付能力5 短期三招可救地产，长期“五大核心”构建房地产新模式正文1 四大一线城市放松新政解读1.1 6.26北京放松政策解读6月26日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。
具体来看，北京新政有以下要点：1）降商业性个人住房贷款首付：首套个人住房贷款最低首付比例从30%调整至20%；二套房则按照五环内、五环外划分，最低首付比分别为35%、30%。
2）降商业性个人住房贷款利率：首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点；二套房贷利率下限，五环内的调整为LPR减5个基点，五环调整为LPR减25个基点。
3）降住房公积金个人住房贷款首付：公积金首套最低首付比调整为不低于20%；二套五环内的，最低首付比不低于35%，二套五环外的，最低首付比不低于30%。
4）支持多子女家庭改善性住房需求。
5）组织开展住房“以旧换新”。
北京本次住房政策调整，同样是对我国5.17新政的跟进，是全国最后跟进的核心城市。
一方面，降低首付比例明显降低了购房门槛，首套住房的首付比例降至不低于20%，针对二套住房，五环内最低35%，首付水平基本与上海一致。
值得注意的是，此次北京二套首付比不再按照是否城六区划分，而改为五环内外，更有利于政策落实和执行。
与此同时，公积金贷款首付比例与商贷同步调整，有利于促进刚需和改善性住房需求释放。
北京大幅降低房贷利率，降低购房者置业成本。
北京6.26新政后，首套房贷利率下降45至55个基点，二套房贷利率下降65至80个基点，下降幅度较大，将对购房需求释放产生较大提振。
调整后北京执行的首套和二套房贷利率与上海基本一致。
另一方面，北京对二孩及以上家庭购买二套按首套房贷执行，将促进多孩家庭住房需求释放，带动市场活跃度进一步提升最后，北京新政新增支持住房“以旧换新”，有望畅通一二手链条。
1.2 5.28广州放松政策解读2024年5月28日，广州优化楼市政策。
广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
具体来看，广州新政有以下要点：1）非本地户籍家庭限购放松：非广州户籍，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区买房，社保缩短为6个月。
2）降商业性个人住房贷款首付、利率：首套首付比调整为不低于15%，二套首付比调整为不低于25%；取消利率下限。
3）放松限贷：非限购区域内，拥有2套及以上住房并已结清贷款的，又申请贷款购买住房，银行可灵活把握首付比例和利率。
一方面，广州5.28新政对限购政策进行优化，对于越秀等六大限购区，外地人购房社保缴纳年限由2年降至6个月，限购要求明显降低，广州目前是一线城市中对社保、个税连续缴纳时长要求最低的城市；另一方面，广州对房贷首付、利率方面调降力度最高。
本次广州明确取消房贷利率下限，但未公布执行的最低利率水平；广州明确首套、二套首付比例不低于15%、25%，对比来看，本次下调后，广州首付比例和房贷利率均为一线城市最低，力度较北京、上海、深圳更大。
1.3 5.28深圳放松政策解读2024年5月28日，深圳接连优化楼市政策。
据“深圳特区报”消息，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
具体来看，深圳新政有以下要点：1）降商业性个人住房贷款首付：首套房个人住房贷款最低首付比由30%降至20%，二套最低首付比由40%降至30%。
2）降商业性个人住房贷款利率：首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点；二套房贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点。
深圳新政调整有利于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
1.4 5.27上海放松政策解读2024年5月27日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。
具体来看，上海新政有以下要点：1）非本地户籍居民限购放松：缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限由5年至3年；扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域；2）降商业性个人住房贷款利率：首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点；二套房贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点；3）降商业性个人住房贷款首付：首套最低首付比调整为不低于20%；二套最低首付比调整为不低于35%。
一方面，上海5.27新政对限购政策进行优化，社保5年改3年，主要吸引本地符合购房条件仅社保年限不足的群体。
另一方面，上海5.27新政降低首付比例、调降商业房贷利率，切实降低了新购房门槛、减轻新购房的利息负担。
首套首付下调1成，促进目前首付不足但收入预期稳定的刚需购房；二套首付下调1.5成，促进改善型需求释放。
首套房贷利率下降55个基点，二套房贷利率下降35至45个基点，降低购房者置业成本。
2 上海、深圳、广州新政后市场反馈如何？从市场表现来看，5.17新政落地后，上海、深圳、广州均较快跟进落地相关举措，短期内新房、二手房市场活跃度略有提升，但市场预期仍然较弱。
在本轮新政中，仅上海、广州对于非本地户籍居民购房限制进行了不同程度放松，但对比海外，我国一线城市核心区域购房政策限制依旧严格。
我国当前房地产市场已经超调，市场信心恢复需要更多的激励，这就更需要一线城市全面放松打动需求。
新政后上海、深圳、广州市场环比提振明显，但同比复苏信号依旧较弱。
商品住宅销售方面，以2024年5月28日至2024年6月26日期间，新政落地后的近一个月时间的成交来看，上海、广州、深圳三城商品住宅累计成交100.8、72.6、25.7万平，环比提升了18.3%、40.5%、29.7%。
而此期间北京新政尚未出台，北京商品住宅累计成交37.7万平，环比仅提升3.0%。
同比2023年5月28日至2023年6月26日期间，上海、广州、深圳三城商品住宅成交同比变化-21.9%、+9.1%、+3.8%，同比复苏信号依旧较弱，北京则为-41.6%。
二手住宅成交方面，以2024年5月28日至2024年6月26日期间，新政落地后的近一个月时间的成交来看，深圳二手住宅累计成交43.8万平，环比提升了14.6%。
而此期间北京新政虽然尚未出台，但5.17后二手房成交保持一定规模，北京二手住宅累计成交133.0万平，环比提升17.6%。
同比2023年5月28日至2023年6月26日期间，深圳二手住宅成交同比变化+85.8%，同比复苏信号优于新房市场，北京则为+30.0%。
库存方面，截至2024年6月21日，北上广深去化周期分别为28.6、8.4、20.1、23.4个月，除上海外三城去化周期处于较高水平，环比5月同期分别变化了+0.80、+0.08、-2.03、-0.15个月，新政对广州、深圳库存去化有一定帮助。
同比去年，北上广深去化周期分别变化了+12.72、+4.19、+5.12、+9.96个月，一线城市库存整体情况仍需去化，全面放松依旧是大势所趋。
3 一线城市放松限购是大势所趋：必要性和紧迫性一二线城市全面放松限购是大势所趋，我们认为有五大核心理由：限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时性政策，如今抑制了刚需和改善型需求。
放开限购，意味着让过紧的房地产市场回归正常市场状况，接受供需调节，并非激起泡沫与过热的“刺激性措施”。
中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收