最近很多朋友问小司：现在房价都在往下走，广州很多房子都降价了，那我到底是买房好还是租房好？其实这没有一个统一答案，我现在告诉你买房好，你买了跌了怎么办？如果我告诉你租房好，你没买房又涨了怎么办？如果你是刚需比如说：不买房就结不了婚，那肯定是买房，或者说如果你不买房孩子就上不了学，那肯定是要买房的。
买房更划算就买房，租房更划算就租房， 首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率>房价*预期年化涨幅，租房更划算，反之买房。
这个公式中，首付、房贷、房价、租金和房贷利率都是已知条件，求的变量X是两个“预期”——预期年化投资回报率和预期年化房价涨幅。
预期年化投资回报率同时受主客观因素影响。
客观因素是，随着中国经济增速整体放缓，未来中国理财市场整体收益率也会逐渐下行。
主观因素是，每个人的投资理财能力不一样。
综合起来，未来的年化理财收益率大致可分为三档：不怎么懂理财的，在3%-5%，懂一点理财但不怎么精通的，能达到6%-8%，非常精通的，大概能有9%-12%。
比如要买500万的房子，首付150万，贷款350万，首套房基准利率4.85%，租金回报率2%，即10万元/年，预期投资理财年化回报率10%首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率=150*10%-10+350*4.85%=21.975万。
这意味着房价未来每年平均涨幅超过4.395%，买房比租房更划算。
未来平均每年房价涨4.4%+，概率大不大？对部分一二线城市而言，我觉得可能性还是不小的。
注意，你还要考虑到，首付和贷款金额是确定的，利率虽有波动但人口流入型城市的房租肯定还会不断上涨，面对这种情况，我觉得买房可能会更划算一点。
但如果同样是买100万的房子，租金回报率和理财收益率不变，不过按二套房贷计算，首付70万，贷款30万，二套房贷利率上浮20%，即5.82%，则结果变成——70*10%-2+30*5.82%=6.746万。
未来每年房价平均要涨6.746%+，买房才更划算。
假如未来房贷政策进一步收紧，二套房首付像北京那样提高到8成，利率像合肥那样提高到1.35倍，则这个数字会进一步提高到7.31%。
由此可见，首套房和二套房的投资价值，差异非常大，特别是首付比例大幅提高，比贷款利率大幅提高的负面影响更大。
另外房租高低也有很大影响。
上面那个首套房案例中，假如每年租金回报率能达到6.4%，即使未来房价长期不涨，也还是买房更划算。
6.4%的租金回报率在国际上看也就中等偏上，比较优秀，但在中华大地，几乎不存在这样的住宅。
所以从投资理财角度看，大家只需要记住这个公式，然后再用自己的城市去算就好了。
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只给咱们小司聊理财的铁粉啊，有没有用你看了秘籍就知道了~