前一段时间热议的江南CBD，又再次引来粉丝的关注与要求解惑。
对比2020福州楼市的“神盘”榕心映月，同样具有区位优势的龙湖天璞又如何？1.关键词：五里亭、地铁房、刚需盘@Hanksshen请问叶老师，龙湖天璞怎么样值得买吗，对比金山的榕心映月如何？Yesir答疑：龙湖天璞和榕心映月，一个在晋安区一个在仓山区，属于两个不同区不同板块的盘，且产品也有不小差异，没有多少可比性的。
此外，榕心映月按开发商阳光城集团的说法已于9月底售罄，目前已买不到一手新盘了。
而你提到的另一个新盘龙湖天璞，我可以帮你分析一下这个盘什么情况。
龙湖天璞位于五里亭立交桥东北侧，毗邻福马路，地铁2号线五里亭站西北，两者相距200米。
龙湖天璞所处地块虽然该盘与晋安区热门片区“东二环”板块有一定距离，但凭借五里亭立交桥这一福州东二环路线上重要枢纽，周边的道路早已成熟多年，再加上近年刚刚通车的地铁二号线，交通出行已十分便利。
除了交通资源丰富外，该盘周边的医疗资源也较为成熟，如福建省肿瘤医院、晋安区医院。
商业配套上，由于该盘周边早年为福州出名的家具五金市场区，至今仍有福州国际家具城、南方建材市场级茶叶批发市场等垂直类商业配套，居民消费类的主要大型商业配套则都在2公里外，如世欧王庄广场和东泰禾广场。
回到龙湖天璞盘项目上。
据公开资料显示，该盘于今年2月27日由龙湖&兰园以7.81亿元竞得，占地面积29.13亩，共规划五栋高层住宅，容积率2.2，绿化率30%，限高60米以下，要求配建商业建筑及25%的安置型商品房。
由于该盘占地面积较小，且地形较不太规整，对开发商如何规划小区提出了一定难度。
该盘目前主推87平的刚需户型，另有108平、105平的改善性户型。
价格上，由于目前该盘并没正式公布价格，根据当初土拍楼面地价18278元/平，并参考周边同品质小区世欧王庄近三个月均价27003元/平来看，该盘正式公布的价格应该不低于28000元/平。
世欧王庄近3个月价格走势综上，该盘在地段尚可，配套也相对完善，若你是刚需购房者可留心咨询，待价格公布后再比对周边竞品楼盘后考虑是否入手？也可请我们的房谈团队小伙伴届时再跟踪了解。
2.关键词：江南CBD、安商混住、地段尴尬@柳絮落梨花Yesir老师，拜读了您之前关于江南CBD板块的分析，觉得很有道理。
这板块里面还有一个盘旭辉江南赋，这个盘如何，可以入手吗？Yesir答疑：你提到的这个旭辉江南赋，位于江南CBD板块南侧，林浦路以南，原为金浦旧厂房地块。
这个位置在整个江南CBD板块内，属于比较尴尬的区域。
该盘离周边的主干道较远，距离四号线地铁站1公里左右，且西侧南侧还为高湖村旧屋区，这意味着后续这一大片还将进行大规模的拆迁建设，噪音问题可想而知。
此外，目前该区域内规划的学校、商业等配套均在北侧，南侧目前尚未有新的规划，该盘周边后续能有什么新的规划尚未可知。
除了地段上比较尴尬外，该盘的品质与周边几个盘相比，也不太具有竞争力。
据目前公开的信息可知，该盘占地面积19.14亩，容积率2.5，建筑密度35%，绿化率30%，建筑限高50米，此外该盘还需配建60%的安置型商品房，这意味着，如此小的地块内还要塞下超过一半的安置型商品房，导致该盘存在一栋楼内安商混住的情况，这对于购买商品房的购房者而言是致命伤。
目前该盘对外公开的均价为25700元/平，这个价格与北边的几个竞品新盘相比竞争力有限，如该板块内同品质的新盘金辉观澜云著，其目前均价在26000元/平，不仅地段好，而且还做到安商分离。
更别提与周边的纯商房小区的价差也不明显，如何选择已经非常明了。
综上，建议多看看周边几处新盘或周边二手品质社区，再做你的购房决定。
3.关键词：万宝商圈、安置房、@迷茫的路人Yesir老师好，我是在万宝商圈一带工作的工薪族。
最近因为家庭问题需要购置一套2到3居的房产，不想离单位太远。
但这一带的房子都不便宜，之前中介有推荐上海新苑这个盘，说这个盘价格比较低，请问这个盘值得买吗？Yesir答疑：你说的这个上海新苑位于交通路以南，工业路以北，白马南路以东，从距离上来说确实离你工作的万宝商圈比较近。
这个盘处于福州台江区的核心区域，周边路网非常完善，特别是公共交通网络十分发达，公交站点就有福建医大站、上海街道站、工业路白马路口站等多条线路，此外，该盘距地铁2号线宁化站500米的距离，步行10分钟左右到达。
配套上，该盘周边也非常成熟。
你在万宝商圈工作，能选择上海新苑，也说明了这个盘与商业配套距离上的优势。
此外，该盘划片交通路小学，近福建医科大学附属医院，日常生活需求都能得到保障。
虽然地段优越，但必须说明，上海新苑是一个安置房小区。
该盘建于2013年，是原上海东新村的拆迁安置点，占地面积约20亩，容积率1.3，绿化路35%，总楼栋10楼，全为高层住宅。
面上看上去与一般商品住宅相似，但实地走访后发现该盘楼间距较密，由于10栋全为高层，导致低楼层的采光较差。
该盘安置房的属性决定了小区的物业管理比较差，楼道杂物堆积，小区内存在电动车、私家车乱停的情况。
此外，该盘内出租户较多，人员流动也比较大。
户型上，该盘选择多样，从50平、60平、75平，到90平、105平、120平均有涉及，可以满足你2到3居的住宅需要。
不过该盘的户型设计不是太好，如下图的91平户型，1厅2室朝北，1卧朝东南，阳台也朝东，户型设计一般。
上海新苑91平东端头户型图价格上，据最新的中房研究指数显示，上海新苑近3个月的均价为28427元/平。
这个价格乍看之下，确实有一定优势，毕竟该盘周边差不多房龄的小区单价都在三万以上。
但考虑到该盘的小区品质和户型设计，如此不佳的居住条件，估计你只能作为短期过渡使用。
上海新苑近3个月均价走势既然如此，为何不再看看周边其他楼盘。
比如，茶亭路和交通路交界处一带的鸿运星城，虽然房龄比上海新苑会早几年，但户型更好，关键是纯商房住区！该盘也有75平左右的房源，价格虽比上海新苑高些许（仅为挂牌价，还有议价空间），但小区环境和户型设计上都比上海新苑要好得多，在中介平台上，该面积段房源价格也较为适中，能满足你的需求。
综上，上海新苑在地段上确实优越，但小区品质和户型上也存在明显硬伤，即便是刚需性住房，但有条件的话也应该要考虑一下居住品质。
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