位于江南区的沙井，似乎存在感一直不强。
尽管在2019年被纳入了南宁四大副中心，与朝阳、龙岗、四塘平起平坐，但是仍然激不起什么浪花。
而近期，除了二度“失联”的沙井万达使得沙井有点热度外，登上头条的便是低至7字头的房价。
7字头？这个价格有没有猫腻?沙井究竟怎么了?还有没有看头?今天，《广西楼市》想跟大家聊聊。
01沙井房价回到3年前?江南区，一直是被看作刚需的天堂，房价时常被甩在其他城区后面。
细化板块来看，沙井目前房价区间为9000-11000元/㎡，相比五一路、亭洪路、经开区等板块而言，更是刚需中的战斗机。
▲江南几个板块房价令人诧异的是，近日，有网友反映，沙井爆出了7字头的房源，沙井房价扛不住了?《广西楼市》走访发现，一个是新盘奥园瀚德誉江南，在没有开盘的时候，就已经打出了7888元/㎡起的广告。
实际上，项目7字头的房源仅为少量，并且是一些楼层、户型比较差的房源。
实际均价在8700元/㎡左右。
▲图片来自网络另一个则是新盘美林湾，目前在售的100-134㎡户型，也打出了7427元/㎡起的价格。
据了解，7字头的房源大多位于2层、3层，整体均价8500元/㎡。
▲图片来自网络虽然噱头大过实际，但确实获得了一波关注度。
要知道，这个价格比去年阳光城在江南拿地的楼面价(7933元/㎡)相差无几，面粉竟与面包一样贵了?而且，就算是8字头的房价，也比其他区域低。
比如同是副中心的兴宁东、四塘一带，房价基本是9字头起，极少有8字头。
那么，沙井其它在售楼盘价格如何?根据整理得知，8、9字头的房源还不少。
▲沙井在售楼盘价格(仅供参考)我们再来看看，3年前沙井部分楼盘的价格。
当时，它们的价格大多在8000-9000元/㎡之间，而那时候，青秀区、五象新区房价已经破万。
▲沙井部分楼盘3年前价格(仅供参考)这传递着一大重要信息：沙井现在的房价与3年前的房价不相上下，房价涨幅较慢。
02楼面价已破6值得玩味的是，虽然沙井房价低至7字头，但是它的地价却一直在上涨。
早在2017年3月，中昂拿下的沙井一幅50亩商住地，即现在的中昂国汇，楼面价达到5000元/㎡，令人咋舌。
据了解，该地块楼面价已直追2016年万科在五象湖拿下的一地块价格，其成交的楼面价为5076元/㎡。
去年6月，新城在沙井拿下的53亩地，即锦樾府，楼面价也达到了5850元/㎡。
目前沙井地价最高的，当属中南春风南岸，楼面价为6202元/㎡。
尽管，从2017年至今，沙井的地价仅上涨了1202元/㎡，涨幅不算大，但是与没啥变化的房价相比，还是挺意外的。
事实上，板块内不乏品牌房企。
不仅有万科、碧桂园等一线房企进驻，也吸引了中建、荣和、中昂、龙光、天健等实力房企进驻。
可见，沙井是有魅力的，在品牌房企眼中是“香饽饽”。
03痛点太明显？一面是房价低至7字头，一面是地价破6，为何沙井楼市出现了如此怪异的现象?一个事物的发展是由内外因共同作用形成的，沙井也不例外。
我们先来看看第一个内因——规划。
2013年，可以说是沙井的高光时刻。
这一年的3月，华南城控股有限公司与南宁市政府正式签订合约，将南宁新国际会展中心——中国-东盟博览中心新址定于南宁华南城。
建设完成后，该区域将成为东盟十国贸易枢纽区。
但8年过去了，至今还没影儿。
有关部门回应，目前中国-东盟博览中心处于积极规划研究阶段，“沙井会展中心”发展属于远期规划，目前暂无明确的实施计划。
▲人民网地方领导留言板截图看来，南宁新国际会展中心能否到来挺悬的，至少短期内不会有进展。
时间再划拨至2017年年初。
当时以东盟商业为背景，南宁发布了沙井片区的规划，使得沙井板块的发展更明晰了。
从规划图可以看到，物流商贸中心和现代工业组团占据了近一半版图，规划有大量的产业用地。
如今的沙井，已经有了华南城、富士康等自治区一号工程，已有了一定规模，但仍然没能形成产业集群。
这个沙井控规，颇有产城融合的雏形，规划很美好，但是至今已过去了4年，已落地并兑现的实在是太少。
其次，板块内无太多城建利好，比如大型商业、地铁、名校等落户，都比较少。
对此，不少网友吐槽：沙井是个被遗忘的地方。
其实，沙井也有商业。
比如华南城目前的体量约为193万㎡，但类似万达、航洋这类购物中心的1668广场，只有约5万㎡，且运营能力一般。
再比如融晟天河广场，人气也是一般。
▲华南城实景航拍地铁方面，地铁4号线已经开通，洪运路站只在沙井外围，没有探入腹地。
亟需地铁4号线延长线来“证明”自己。
此外，沙井说得上的优质学校寥寥无几；凤凰江水系公园建设滞后；三产房和自建房多，成片开发困难等，也时常被吐槽。
再次，沙井商品住宅呈现供大于求的局面。
据克而瑞数据显示，2020年南宁沙井板块商品住宅供应面积50.16万㎡，同比上涨9%;成交面积44.11万㎡，同比下降16%;成交套数4693套，同比下降9%。
再来看看外因。
近年来，“整体向东，重点向南”的发展势头越来越强劲，位于西南方向的沙井，偏离了该发展势头，捞到的城市利好相对较少。
当大浪褪去时,我们才知道谁在裸泳。
此话用在沙井身上，也恰如其分。
沙井房价涨幅较慢，与板块发展紧密相连。
总的来说，地段没有太大的优势，红利兑现少，沙井楼盘无处“沾光”，只能靠价格博出位。
至于地价上涨，也只是少部分。
有业界人士认为，或是其它热门供地板块竞争激烈，拿地成本高，房企们纷纷转向处于房价洼地的沙井。
一时间，风口正盛，再加上沙井一些地块确实优质，临近商业、江景等，所以地价上涨也在情理之中。
04沙井还有看头吗?对于刚需来说，沙井房价缓慢上升，置业门槛没那么高，或是好事。
但沙井也饱受争议，板块发展缓慢，没有个爆发点，究竟还有看头吗?从另一个角度来看，沙井路网非常发达，光是立交桥，就有智和立交、定秋立交、南站立交等，还有三津大道、壮锦大道、沙井大道等宽敞大道，去哪里都是走快环，不用担心堵车。
▲沙井路网宽敞要致富，先修路。
在路网建设上，沙井已经抢先一步。
再加上，近日，南宁发改委发布了一则关于“教育基建计划”的消息，预计今年全市城区范围内将有32个学校建设项目达到竣工交付的条件，其中就包括南宁市沛鸿民族中学沙井校区。
若南宁市沛鸿民族中学沙井校区能如期竣工交付，早日建成使用，势必会给沙井增色不少。
▲沛鸿民族中学沙井校区位置此外，不得不再提到，神秘的沙井万达。
从去年开始，就有传言沙井万达要来。
今年江南区人民政府网站也出现了蛛丝马迹。
相关信息显示，沙井万达规划用地约400亩，计划总投资100亿元，预计今年开工。
目前相关信息已“撤架”。
▲来自江南区人民政府门户网站但凡沙井万达有点风吹草动，都能掀起一波狂潮。
可见，人们对沙井万达的期待值很高，如果沙井万达真的要来，沙井的发展或将迎来新的台阶。
平心而论，现在的沙井明显比两年前发展要好许多，看头依然有。
但仍然需要时间。
「写在最后」如果让你在沙井买房，你会买吗？关于这个话题的争论，起码会有两种声音出现。
《广西楼市》认为，如果是用来自住，可以买，首付20万左右的房源不少；但如果是想要投资赚钱，除非你等得起，不然最好还是另选别处。