继续楼盘分析，有读者留言联发臻品，今天来聊聊看这个位于台江区的分栋安商房。
楼盘规划联发臻品：位于五一路与国货路交叉口西南侧项目仅两栋住宅，一栋安商房，一栋商品房，其中商品房规划38户，户型143平米。
土拍情况2021年5月12日，厦门联发以最高限价2.62亿元摇号拿下宗地2021-25地块，平均楼面价21431元/㎡。
土地面积：8.34亩，容积率：2.2，建筑限高：60米，商业建筑面积不少于500㎡、不超过1500㎡，地块须配建0.48万方安置型商品，销售均价为19800元/㎡，商品房销售指导价36565元/㎡（土拍公告：35500元/㎡）分析：今年福州第一次集中供地，厦门联发通过摇号拿下了位于台江区的小型安商房地块，由于市中心供应量较小，所以拿地的热度较高。
地块仅8亩，整体的开发空间不大，配建了0.48万方安商房，比例39%，目前也被设计成分栋安商房。
对于联发而言，目前拿下了两幅东二环地块，合并开发，地块面积都不大，搭配这副台江区的小地块，联发入榕的三幅地块，都略显小心。
对于地块而言，虽然楼面价21431，不过这仅仅是成交楼面价，考虑到安商房回购价1.98W，实际可售楼面价预计在2.5W左右，由于当时土拍也给出了指导价，不过由于指导价会根据土拍溢价上浮，所以指导价上浮3%，预计未来备案价36565左右。
目前地块周边存在2019年大东海拿下的南公园地块，面积10亩，容积率1.87，纯商地块，楼面价22044，对比而言，联发拿地成本更高。
虽然成本更大，不过对比指导价，差价也在1W左右，利润空间依然不小，加上市中心供应量较低，去化难度也不大。
户型情况143平米：四房两厅两卫，四开间朝南，目前大平层的主流大面宽布局，客厅搭配开放书房，整体空间感较好，劣势在于四房空间都一般，由于左侧客卧门隔断，客厅设计在右侧，动静分离有一定影响，143平米的大小，正好处于限够之内。
区位情况项目位于台江区南公园附近，距离地铁1号线700米，在建的滨海快线800米，帮助不算大，距离南公园400米，日常休闲尚可，项目周边存在国货小，实际划片需要等交房才能落实。
项目前后存在20层左右的住宅，左侧是老房龄社区，整体的楼栋视野有一定影响。
总得来说，区位地段较好，配套加持一般。
价格情况虽然项目未上市，不过土拍已经给出了指导价3.65W，对比周边看看：1、福晟钱隆天下：08年二手房，挂牌均价3.4W2、金尊名都：类SOHO住宅，小户型，挂牌均价3.2W3、同晖府：分地块安商房，大平层，备案均价2.9-3.5W4、瀛洲府：分地块安商房，备案均价3.3W分析：对于项目周边的二手房，由于划片国货小，对口福八中，虽然不算头部学区房，不过也算中等学校，加上区位优势，挂牌价都在3.2W左右。
南面的两个安商房，其中同晖府分割出了纯商小地块，也是规划大平层，不过低楼层有采光遮挡，5层开始，价格波动较大，中高层均价也在3.5W左右，瀛洲府分割了三个地块，两个纯商小地块，设计了小高层，备案均价3.4W。
对比而言，项目有一定的划片预期，虽然是分栋安商房，不过周边也没有竞品，如果按备案价3.65W上市，虽然对比南侧的安商房出现了一定上涨，不过对比周边二手房，都在10年以上房龄，价格溢价不算太夸张。
楼盘指标公摊：对于楼盘而言，虽然限高60米，不过打造一梯一户大平层，由于地块过小，不损容设计，楼层设计成了20层，对比目前市场的小高层17层左右，虽然多了3层，但是消防的配建出现了较大差异，虽然目前看户型图设计尚可，不过备案的公摊预计并不低。
采光：商品房位于社区内部，由于东南侧存在安商房，横向楼间距并不大，低楼层东端头会有一定的采光影响，有意向的购房者需要注意。
楼盘总结项目位于台江区，优势在于周边没有竞品，户型比较主流，地段优势较好，劣势在于社区较小，底商和安商房对于日后居住有一定影响。
由于目前市中心供应比较短缺，不少新盘也都设计成了大平层，目前项目周边的大东海南公园也是大户型，对于有意向市区改善的购房者而言，可以比较周边几个新盘在做出选择。