2020年5月房山一个距离地铁站点比较远的商品房住宅地块拿地楼面价大致在1.9万元/平方米。
记得那时候，我在土拍直播时说过，考虑到距离地铁的路程以及西侧与北侧的铁道问题，我觉得这块地的楼面价属于合理范畴。
因为2个月之后，房山一宗稻田地铁站附近的地块以3.5万元/平方米，破房山商品住房楼面价记录的价格成交。
到那时我更觉得房山整体虽弱，但是如果地块属性不赖，挨着地铁至少也能立棍儿。
然而一年之后的2021年，当良乡某地铁站点周遭的商品住宅地块被开发商以1.7万元/平方米的楼面价拿走的时候，我就真看不懂了。
我司的杨大爷听到这个楼面价的第一反应是，算错了吧？这肯定是1.7万元/平方米厘米…我又算了两遍之后跟他说了仨字，确实怂。
就当我觉得这就是房山地铁沿线楼面价的下限的时候，2020、2021年之后的2022年9月房山又有开发商拿走了一块距离地铁口不远的商品住宅地块，楼面价1.5万元/平方米。
20年1.9万、21年1.7万、22年1.5万，房山的地铁沿线正在以每年递减2000元的速度下探楼面价…我之前常说的京楼三大怂，房山、门头沟、没有后沙峪的顺义。
如果说当年这仨地方难分伯仲，到了今天呢？门头沟的四道桥地铁站周遭5万左右的新盘价格，顺义新城没有地铁的板块4万左右的售卖价格，房山地铁周遭的新盘4万左右的售卖价格…若此时说房山不是最怂，谁信？然而如果您认为本文只是一篇我去说房山不行的文章，也不至于。
我想说的是，房山楼面价到了这个低度，也总归是有好处的——这是全北京地铁沿线新盘房价最低的区域，没有之一。
想没想过一件事？苏庄地铁站周遭的商品住房新地块，未来卖多少钱？我个人的看法，不是不能在做好精装修的前提下卖3.5万元/平方米左右。
假如这哥们儿再给您做一堆7、8、90平方米的中小户型呢？70平方米两居总价240多万，个人首房首贷最低首付85、6万；90平方米三居总价310、20万，最低首付110、20万…您在北京现有的地铁口儿周遭见过这么便宜的新盘？我想未来的平谷线可能会有。
但问题是，房山良乡地处北京市的西南五环外六环内。
可能会有人问，为何你如此笃定这个新的苏庄地块要出小户型？他要万一出大户型呢？这三年，地铁房山线区域您看看有一个新盘项目敢做纯粹的大户型么？从2020年至今，一个都没有。
正所谓前车之鉴啊，您可不能说前边开发项目的都是棒槌都是大傻子。
人家是干这行的这是饭碗，没必要拿我们自己非专业的看法去挑战人家的饭碗。
所以，苏庄地块出小户型，在我看来是明牌。
既然苏庄必出小户型，会产生什么影响？1 官道危矣，官道区域本就在某大的雷暴中轰轰烈烈，现在来了一个从首房首贷算法，首付没比他高多少还临近地铁的新盘…您就想吧，我个人的看法是极其酸爽。
2 对于整个西南片区刚需置业的地震级别影响，原先在2、300万这个总价维度我能看的新盘几乎没有，即便有也不挨着地铁。
得，现在来了一个新盘哥们儿，且地块整体建面11万平方米，能做出来1300套起步的小户型…这1300套可不是在北城，在南城真不是一个月俩月能清盘的。
如果这哥们儿卖上1年多2年，这就有点让别人没法玩儿了。
3 开发商未来对于房山的认知。
假如项目能卖的不错还好说。
卖的一般呢？还有开发商会觉得房山地铁沿线商品住宅地块的下限楼面价是1.5万一平米？我在刚过去的9月一次直播里说过，未来全朝阳供地的希望在于奶西。
今天我把话放这儿，未来房山区域供地的希望就在苏庄这块地。
这哥们儿要是卖不明白，房山也就算是彻底没有底了。