房价分化，这个词大家应该已经不陌生了，我从2021年的视频里便开始使用，告诉大家不要买老房子。
现在回头去看，除了在城市最核心的地段，其它绝大多数老房子在2023年的房价回落当中已经是一马当先，跌破了2019年，甚至更早的价格。
这一观点我在之前的文章里已经举例，并通过屋道指数说明。
但对于不同房龄，不同品质的商品房之间有没有分化，则存在一定的争议。
我之前做过三林和徐汇滨江涨幅的分析，针对这个问题的结论并非一致。
所以我认为有必要对这个问题进行深入研究。
针对不同板块不同区域，分别分析不同品质商品房之间的分化情况，并试图寻找规律。
我的计划是先做外环内的市区，浦西和浦东各做2期，外环外的近郊再做1-2期。
总共5-6篇。
今天是浦西的上篇。
外环内的浦西包含9个行政区。
我选取了19个比较有代表性的区域，从中寻找交易相对活跃的，有代表性小区，通过屋道指数进行对比分析。
这一篇文章先分析前9个区域，下一篇文章会分析剩下的10个，并得出整体的结论。
这19个区域分别是：1.黄浦：黄浦滨江&董家渡2.黄浦：新天地&老西门&五里桥&打浦桥，徐汇：建国西路3.静安：南京西路&江宁路4.静安：不夜城&西藏北路5.静安：闸北公园&大宁，虹口：凉城6.虹口：北外滩&临平路7.杨浦：东外滩&周家嘴路8.杨浦：新江湾城&中原9.普陀：长寿路10.普陀：光新&真如&万里11.普陀：万里&桃浦12.普陀：长风&长征13.长宁：古北，闵行：金虹桥14.长宁：天山&西郊15.徐汇：徐汇滨江&龙华&田林16.徐汇：华泾&长桥17.闵行：古美18.宝山：共富&共康19.宝山：上大此外我对小区的品质，在同一个集团内进行了从A到D的分类，方便大家在图表中直观了解小区的品质情况。
1.黄浦：黄浦滨江&董家渡品质A的华润外滩九里明显领先，但品质C的绿地名人坊，滨江名人苑和品质D且地段较弱的明日星城之间则没有出现明显分化。
2.黄浦：新天地&老西门&五里桥，徐汇：建国西路品质带来的分化比较明显。
品质A的翠湖天地御园，嘉御庭明显领先。
房龄相对较老的翠湖天地雅苑可能是由于房龄较老导致的错位，和其它品质B的小区处于同一梯队。
唯一一个品质C的小区黄浦众鑫城，整体涨幅又略低于其它品质B的小区，这里的略低幅度不太大。
还有一个明显的现象。
由于最后一个数据点是当下的挂牌价而非成交价。
可以看到，不管过去的整体涨幅高低，该区域的挂牌价普遍回暖，说明房东信心大增。
这一现象在其他区域也相对较少。
3.静安：南京西路&江宁路品质带来的分化不明显。
反例，比如品质B又处于南京西路核心的中凯城市之光，房价几乎跌回了2020年初。
品质C地段在江宁路的君御豪庭又和远中风华园这样地段品质都比较优质的小区相似。
此外，和黄浦区相比，当下的挂牌价并没有大幅上调现象。
用当下挂牌价和2020年初对比，复利涨幅甚至都没有突破20%的。
4.静安：不夜城&西藏北路品质带来的分化非常明显。
顶豪万科翡翠雅宾利，涨幅遥遥领先。
复利涨幅甚至高于40%。
品质B的小区绿洲雅宾利和中海万锦城，整体涨幅略高于品质C的精文城上城和北美公寓，但这二者的差距并不大。
5.静安：闸北公园&大宁，虹口：凉城先说这中间比较扎眼的，虹口凉城板块的宝华城市花园。
由于紧挨着大宁，共享大宁的配套我就放进来了。
品质非常能打，小区门口未来还有19号线和20号线，两条地铁线路规划。
但价格几乎回到了2020年初，这一点大家觉得合理吗？其它小区虽然有品质分化，但并不明显。
最坚挺的是品质A的大宁金茂府，但领先下一个梯队的涨幅也就是在10%左右。
其它小区不论身处哪个位置，是品质B或者品质C，都没有明显的分化。
6.虹口：北外滩&临平路品质分化非常明显。
最坚挺的是品质A的瑞虹新城璟庭。
其次是品质B的瑞虹新城二期，这二者的复利涨幅都在20%-30%之间。
相比于其它品质C的小区涨幅明显较高，分化明显。
7.杨浦：东外滩&周家嘴路品质分化非常明显。
顶豪翡丽甲第涨幅遥遥领先。
品质B或者品质C没有明显分化。
而品质D的珠江香樟南园和品质BC产生了分化，跌回了2020年中的价格。
8.杨浦：新江湾城&中原品质A的顶豪和品质较弱的BC之间并没有明显的分化现象和规律，涨幅甚至低于个别品质B的小区。
我的猜测，是新江湾城过于偏远的地段和总价过高的产品类型之间的产生的错配而导致的。
9.普陀：长寿路品质分化很明显。
品质A的华侨城，涨幅明显高于品质B的苏堤春晓名苑，而品质B的涨幅又明显高于品质C的绿洲城市花园。
该板块虽然分化明显，但即使是品质A的小区，只有10%几的绝对涨幅相比于其它区域，也是很低了。
这篇文章先说到这里，下期是浦西市区的下篇。
整体的结论也在下篇，欢迎关注更新。