文：千一欧神带着全国买家来买黄埔，这一点呢，我们先不做评价。
我们看，他为什么能说动别人买黄埔？？本质上也还是黄埔的基础素质过硬，兑现在广州也有口碑。
2013年鱼珠港片区改造启动，2015年保利鱼珠港开建，2018年鱼珠国际木材市场拆迁，10年时间，鱼珠港CBD初步成型。
2014-2018年，开发零星散盘保利学府里、招商鹭山府。
2014年，中鼎横沙旧改进入市场。
2020年，老黄埔二大巨无霸，富颐、城光旧改入市。
同年，黄埔66个村拆迁计划出炉，茅岗东，新溪珠江村，双沙，鱼珠旧城，文冲东等旧改启动。
拆出一个新黄埔，给你一个体面的家，再加上先天的开发区产业优势 ，黄埔放到全国，基本素质也是能打的---这也是欧神能够说动大家来买广州黄埔的理由。
老黄埔的城更现状和推进情况老黄埔的开发强度济极大，除中心旧城区外，周边的旧改项目（绿色部分变量很大）。
拆出一个新黄埔，那什么时候才能兑现呢？参考文冲西旧改万科城光的开发周期，5100户，2020首开到2024年收官，5年。
茅岗西旧改富颐，商品房从2020年开卖到现在，一期8848套货，5年卖了一半，还有货，预计还要花5年以上。
中鼎横沙旧改，一期2014年开卖，二期2021年开卖，三期还未动，一二期的开发已经花了7年时间，按照中鼎目前的速度，应该预计开发周期还要8年以上。
中建文冲东今年准备入市，融资区商品房预估货量6000套，开发周期预计6-8年。
珠江村，商品房预计供货1000套，体量相对小，正常来说1-2年可以开发完双沙旧改，商品房预计供货8000套左右，年内开卖的话，参照富颐的速度，预计也要8-10年起捋完几个大盘，预计大黄埔要8-10年后会改天换面。
老黄埔的野心和思路那老黄埔的机会在哪里？从开发进度看，短期看鱼珠会比较快，中期看护林路产业带高铁新城，长期看沿江的黄埔港和船厂。
紧挨金融城的鱼珠港，定位第二CBD，总部写字楼集聚，10多栋写字楼建成/在建中。
天际线已经形成，是老黄埔的门面和产业核心。
（图源广州高新区发布）隔壁的鱼珠旧城改造+珠江村旧改已经提上日程，体量不大，开发会跟上，鱼珠CBD的连片开发有盼头。
鱼珠港之外，老黄埔的下一个增长点在护林路沿线。
1、这里是政府规划打造的十里数字经济产业带，有中国软件CBD、中国智能网联国家创新中心、中国游戏软件谷，还有规划的黄埔高铁站。
连片区域已经平整，开发速度快。
2、而且沿路两侧还是几个旧改大盘，富颐+中鼎+茅岗东+文冲东，城市面貌整体会革新。
而黄埔东路一带，绝大部分是动不了或者难动的老城区，变量不大。
另外，南面沿江的黄埔港还未搬，长线看好，但中短期没希望。
老黄埔楼盘价值老黄埔这两年的供应集中在中部老城区附近。
网红城光是代表盘，因为配套成熟、城市体面度相对高，加上5号线上盖，去天河近，备受买房同学追捧。
后续新上的保利中央公馆，即将上的华润新溪旧改、文冲东旧改也因此受到高关注度。
没别的，能满足住的需求，同时靠近鱼珠cbd+护林路产业带，未来有增量。
接下来，随着鱼珠旧城改造、珠江村旧改项目的入市，市场的关注点会聚焦到鱼珠CBD。
而沿着5号线越往东走，楼盘的价值价格是递减的，主要在于地段相对偏且连片开发进度比较慢，兑现的时间更久。
不过，预算不高，追求性价比可选。