近年来，宁波主城房价上涨迅速，目前主城范围内单价低于3万的新开楼盘已经很少，双限政策下有部分新盘白胚价有低于3万的，但这种楼盘参加摇号的人数众多，售楼处人山人海，销售爱理不理，极端的卖方市场，极难买到。
不仅新房，二手房价格也是高高在上。
房东们看着周边地价频频新高，大部分选择捂盘惜售，价格更加没有丝毫松动。
主城房价在涨，周边也在涨。
限购圈外的奉化方桥、北仑小港、江北慈城等区域房价也已经突破2万，而且购买力非常旺盛，摇号人数比例几乎都在3:1，4:1以上，新开楼盘几乎个个光盘。
2020年上半年余姚房价也是直线上涨，余姚主城区新盘价格跳到1.8万/平，地价更是涨到15604元/平（绿城余姚花园新村地块）。
但是余姚隔壁的慈溪房价却依然不温不火。
（这里不探讨杭州湾，仅涉及慈溪主城）问题到底出在哪里？慈溪房价被低估了吗？很多投资者会问慈溪主城到底有无投资价值？慈溪人口150万，常住人口105万，2018年慈溪GDP总值1737亿元，位列浙江县级市第一；2019年慈溪GDP总值1898亿元，同比增长6.2%，在全省20个县级市中仍稳居第一。
而且区位优势明显，是宁波连通上海杭州的必经之地。
但是慈溪房价真是个迷，人口和经济实力都属上乘，但房价却跟经济实力和人口数完全不相匹配。
房价不涨或涨得慢都有内在原因，我们认为目前看慈溪主城房价欠缺上涨动力，有三方面因素：一、慈溪主城的人口问题。
虽然有150万的常住人口，但主城人口密集度不够高，前湾新区边乡镇分散了人口的集聚度。
慈溪主城区对周边人口无虹吸效应。
另外，慈溪主城新增人口不多，2019年宁波人口史无前例的净增长了34万人，慈溪流入7.6万，但主要在前湾新区，主城人口流入不多。
二、土地和楼盘供应量大。
慈溪是个大平原，土地太多。
土地不稀缺导致地价上不去。
而且农村里几乎都有小别墅或楼房，到市区非常方便。
马路都是很直很宽的，不像山区进城要半天，大部分镇到市区只要半个小时。
慈溪主城近几年开发楼盘也不少，白金汉爵酒店北面有个大型楼盘江滨之城，80万方的体量足够消化多年。
还有保利，复地，奥克斯，中粮，吾悦，恒厚，碧桂园的梧桐府，珑玥，白金湾，保集府，中海，祥生，悦江府等等。
前湾新区连年大量卖地，在售楼盘数量众多，待售面积更大。
高铁新区，观海卫等地低价楼盘开发量大，导致主城部分购买力被分流到新区。
三、慈溪富人多，高档小区的价格特别昂贵，比如融创慈澜府卖到3万，照样销售火爆。
但慈溪有钱人农村有别墅，城里有大平层，加上房价多年不涨，市场预期差。
有钱人除了自住需求，大多没有本地投资意愿。
早些年慈溪老板跑到上海杭州投资房子，赚取超额利润，所以一般投资就往外走。
投资宁波主城的回报就比投资慈溪好得多，所以他们基本不会投资本地房子。
据此，我们大致判断慈溪房价虽属低洼，但并不具有很大的投资价值。
一家之言，仅供参考。
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