京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球Q:提问:京总好，关注您很久，已拜读您一些星球精华帖，对当前北京房市投资选筹有了一些概念，但真在准备出手时，还是在选筹方向上心存疑虑，特此请教帮助解惑。
目前家庭已在和平里片区有一套80平老三居用于孩子上学自住和海淀西三旗一套新两居，这两套不考虑整合变动情况下，想利用手中房票资格再全款投资一套总价850万以内房产，纯投资保值增值考虑。
目前选筹主要围绕以上两个片区（和平里和清河西三旗）展开，通过考察，初步锁定一套和平里东河沿社区90年代老房两居65平总价820万左右，以及清河莱圳家园73平两居790万上下，分别观察了两个多月，这两个片区都比较坚挺，下浮议价不大。
想请教：1.以上两个选筹方向和目标盘是否有大问题，若推荐排序哪个优先？2.850万总价范围，您还有哪些推荐方向和目标盘？3.另外，需要补充的是，这套投资房计划持有周期在5年左右，5年后计划再升级置换次新大三居，目标是清河或望京方向。
A:回答:您好，感谢信任！其实你的选筹目标以及方向已经很明确，和平里和清河都是区域内资源不错的板块，议价空间小是一定的，这是在楼市的低迷期，如果是上行期就不存在议价的问题，而是跳价的问题了，具体到你的落地方案上，我比较建议你这一套放在海淀，有2个原因，其一是你已经有一套在和平里了，从投资房产的经验上，萝卜是要放在一个筐里的，这样能利益最大化吃到最大的行情，这种思路是建立在两个选筹目标，有一个确定性大于50%，另外一个确定性小于50%，这种情况要果断淘汰掉小于50%的全部放在大于50%的，而和平里和清河不存在这种情况，从某一种因素清河的后劲还要更大一些，其二你下次的置换目标已经很明确，就是要在清河和望京升级一套次新三居，那你这一套就不要犹豫了，可以直接在清河布局，当然望京也可以是你考虑的范围，关于选筹的楼盘可参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！Q:提问:星主你好，关注您很久了，看了星球的一些精华帖，也读了很多您的精彩回复，希望您指点一下是否现在出手买房，以及买房的策略。
我在朝阳北苑上班，也住在附近。
目前无房，有首套资质，首套资金预算630左右，买房需求是自住、投资+保值，将来留给孩子，孩子目前6岁。
从18年开始陆续看了附近区域很多房子，从天通苑，老北苑，新北苑。
比较倾向于区域内次新的二手房，比如望春园，驻华年，中铁国际城，天居园，天畅园，拂林园，上元等等。
在这边住了10几年了，对比望京，北五环这边确实缺少优质资源，居住和出行倒是相对方便，旁边也有医院和森林公园，对比望京不知道上升空间怎么样。
否帮忙推荐一下。
三口之家，老人偶尔过来小住，主要考虑两居，和一改二的大一居。
年入100左右，您看目前的行情来讲，是接盘买入还是持币等待。
买入的话麻烦帮忙推荐一下楼盘信息。
A:回答:您好，感谢信任！1、关于出手时机，我一直灌输的理念如果你是北京的第一套房，在符合限购条件的情况下，资金足以支持拿到优质盘，能尽早上车尽量早上，这些房产即便是你买完出现下跌的情况，也无需过多担心，这种下跌属于行情后的正常波动周期，每一轮都会出现冷静期价格回调的现象，那种资源很差的板块，如果遇到牛市可能会涨一波，然后冷静三年五年，最后跌破买入价，无论是刚需还是置换我鼓励大家去买第一类房产，这些房产大方向是一定往上走的，即便是房地产出现大面积下跌，这些房产也是最后一批跌的，它的保值性及抗风险能力都是市场上最强的，如果集中所有资源拿不到这些好资源的盘，我建议是保留房票再等等，现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨，而大部分盘的金融属性会越来越弱化，直到最后只剩居住属性,这一点我多次在星球内提及,2、关于新北苑这个板块，它从居住体验上来讲是要超过北边大部分区域的，从城市面貌到楼盘的品质都无可挑剔，好项目扎堆可以提升一个区域的质感，这样的区域它的生命周期会很长，但是呢，新北苑缺乏生产资源，北部的生产资源全部都集中在西北东北方向，最近的来广营地区还有一定的距离，其次新北苑因为全部为新盘销售，所以新盘是由房企定价，而二手房是由市场定价，这就导致了这个区域从一开始的高定价+新楼盘吸引了众多置换者，这种质感很高的区域很容易把人蒙蔽，而忽略了其它要素，房产的价值是五大资源决定的，参考会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理！所以新北苑目前的价格是偏高的，如果你布局到这个位置是要有长持计划的，至少要10年往上，这种周期会更加牢靠！3、关于望京，我最近在游览网页时注意到有部分房产博主在唱空望京的房价，甚至拿了部分楼盘不同时段的成交价去对比，用某一项指标去果断否定房价这个逻辑本身就是错的，你要记住，当次城区的价格低于核心城50%的时候，次级城一定会有补涨的机会，同样当次城区的价格接近核心城的时候，核心城在下一轮行情一定会再冲高，只是时间问题，这种规律如果没有长期的买卖经验是未知的，并且是在不同的时期不同的地段反复买卖才能熟知交叉上涨的规律，你去游览一下望京和周边的房价比逻辑自然清晰，具体到你的选筹上，如果选望京，行情会比北苑更吃香，但你需要牺牲居住体验，同样的预算在新北苑体验更好，如果选北苑，那你要耐得住寂寞做长期的持有，这个需要你自己平衡后再做决定，楼盘你可以查阅星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)，能购得上的楼盘都可，祝顺利！Q:提问:京总您好，前期我们一直准备在西城附近买房，也向您咨询这个方向的房子，我们也实地看了几十套西城的房子。
但是，截止目前为止没有一个心仪的，也许是我们1200的预算不适合在西城买吧！现在我们决定在西城附近海淀西三西四以内购买，您看有好的房源可以给推荐一下吗？近期拟看看水云居附近的房子，恳请推荐性价比比较高的，总价1200左右的，宜居的2，3室的房子，暂不考虑学区，尽量在阜成路附近，因为离上班距离近。
A:回答:您好，你可以往魏公村板块看看，韦柏豪100平的三居价格在1200左右，这个盘在整个商圈以及临近的区域稀缺性还不错，只是小户型是单朝向的，你从西城外溢到海淀，大概率是想扩大面积的同时提高居住的舒适性，如果对于户型没有太苛刻的要求，韦柏豪保值增值性是没有问题的，更高要求的话可以移到田村，标杆盘乐府江南110平的南北大两居价格在1200左右，品质略低一点的兰德华庭可以拿一套130平的三居，这几个盘保值及成长空间都很好，你既然选择把目标放到海淀，尽可能往北靠，海淀南部大多都为老房子，成长环境不如北部，可以参考星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！Q:提问:京总，您好！拜读了您星球的精华区文章，深受触动，改变了以往对房子的错误思想，遗憾没有早点关注您。
第一次提问，说一下我的情况。
基本情况:在北京无房，但是河北大厂有一套房（市值140左右），有房贷，现在北京买房算二套。
孩子户口在西城广牛学区，25年9月入学，按现在的情况，应该可以上康乐里小学，但因为无房，顺位靠后，不保险。
目前，我们租住在海淀单位公房，离西城小学有点远。
主要诉求:想购买一套房，下一步孩子上学住。
方案设计:把大厂房子卖了，加上手头现金，首付能凑420左右，能够撬动总价600左右的房子。
主要有两个方案:一个方案是，在西城买学区房，孩子户口迁过去，这样能够选择更好的学区，孩子上学也近，但是只能够到老破小的一居或者小两居，感觉这边的学区都顶点了，而且本身也能上西城的学校，买房加成不多，房子还可能不保值。
第二个方案是，在丽泽商圈草桥，菜户营，右安门外附近买，选择余地大一些，600万可以够到大两居，甚至小三居，居住体验好，未来升值空间大点，但是孩子上学远点，如果草桥的话，需要坐19号线两站，孩子上学通勤成本太高（因为早高峰堵车，感觉还是得坐地铁）。
另外，家里人不太考虑投住分离，也就是在丰台买房后在西城租房，所以没有考虑租赁的情况。
请问京总，这种情况我该怎么选？是买房住，还是应该投住分离？如果买草桥，我这个预算有什么楼盘推荐？如果西城应该够哪个学区？投住分离的话，感觉买房的选择就有点大了。
目前很纠结，不知道如何选，还望京总指点。
A:回答:您好，你最好的选择是投住分离，这个投和住的距离你们可以自己把握，如果能接受远一点可以以全市作为选筹范围使利益最大化，因为你们对于学位的需求程度不是很大，买学位和不买学位并不会影响到你们孩子在西城上学的问题，影响只是一个排名靠前一个排名靠后，如果是因为这个因素去承担学区房的不确定性我觉得代价和实际的需要反差太大，没有必要的！关于选筹的方向，布局到草桥或者菜户营方向上没问题，你可以关注恋日花都的小两居，草桥欣园三区的大两居和小三居，菜户营可以关注万润风景如果把选筹范围扩大到全市，你可以利用其它方式把杠杆比例提高到50%左右，这样你可以撬动800的楼盘，如果是600，你400的本金效率不高，这样你可以把目光移到海淀的清河附近，未来离孩子的学校也不是很远，但可以吃到海淀最大的涨幅，你未来肯定是要再次置换的，如果布局到丽泽一带，保值性不差，只能说增值性比较一般，丽泽一带的购买力比着海淀还是弱了些，我在星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/房价轮动规律中有写过北京一流区域和二流区域的轮动逻辑,建议你结合16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)去认真阅读文章,这样你布局800可以利益最大化,祝顺利！Q:提问:老师您好 我家里目前有两套房产 一套德胜学区80年代60平小两居 一套房山良乡大学城次新房80平两居室。
目前比较着急将房山的房子卖出并置换到城里。
想置换为望京次新一居室，预计总价400万。
德胜已经错过了价格峰值，但是担心目前的学区溢价也会进一步消失。
目前没想好是否着急将德胜房产出手。
家里有一个小孩，比较倾向于继续保持两套未来好给孩子一套。
目前我在西坝河附近工作，我爱人在总部基地工作。
如果置换德胜的话比较纠结换成农科院老破小三居还是望京小三居，预计总价1100万。
请问老师这农科院和望京是否是好的选择，这两个位置是否有楼盘推荐。
谢谢老师。
A:回答:您好，先回答你提问中的第一个问题，这个也是众多家庭关注的，关于套数和质量之间的抉择，很多家庭都希望多仓位，这个方向是很好的，需要注意的是在没有保证质量的前提下不可以多仓，现在多仓的原则是一套比一套优，最低也要两者平行，何为优，涨幅稳健，抗跌性强，不会出现剧烈波动的现象，流通性好，金融属性强，2017年之前仓位越多利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，从这个原则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#北京房产投资核心逻辑和原理,其二，关于德胜学区房是否要留，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定性因素太多，你我都控制不了也想象不到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予会不断上涨，政策消失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素，自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择是脱手，长期不要持有这种房产;其三，关于方向的选择，望京的区域价值要高于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质盘的天花板比较高，其次你们还可以关注下清河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章）01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#通货膨胀货币与房价04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘05#因为保障房充足，所以商品房B涨07#巧用杠杆，贷款的利用41#理解房地产泡沫微观类（部分文章）11#北京七个行政区边缘的房价预警研判12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图13#学区宝典：东西海学区房选筹导图14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症15#望京139个盘，稳健增长的只有39个16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)17#石景山未来楼市的预判及购买建议实操类（部分文章）81#北京房产投资核心逻辑和原理82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析83#通州跑赢大盘选筹导图84#大兴跑赢大盘选筹导图84#北京持币200W以下的投资术86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中