文/檀小柒万物皆可直播，卖完火箭又卖房。
4月2日，淘宝一姐薇娅在线直播卖房，卖的是杭州复地中心60㎡和110㎡户型的公寓，最高观看人数高达1950万！（你们都是认真的吗）直播结束后的40小时内，累计成交10套，合同金额1700多万。
有句港句，薇娅可是单天能引爆10亿元成交额的奇女子，这个战绩简直是直播生涯中的滑铁卢。
不过，问题不在薇娅，在产品，也就是公寓本身。
光看表面，公寓就像售楼小哥们吹捧的一样，身披数重光环：一来便宜，一套40㎡的房子，总价才28万左右；二来位置好，一般在商圈中心或近地铁；三来不占名额不限购，没买住宅的，买了公寓也不影响你以后买住宅；四来装修高端，圆你都市贵族梦......每一点都戳中了在都市奋斗的年轻人的痛点：担心房价上涨，可手里又没钱。
有小伙伴就招架不住，乖乖把钱交出去了。
光说优点不提缺点等于耍流氓，小柒要提醒你，买公寓前要想清楚这几个问题：“如果是投资，什么时候能赚钱、赚多少？如果是刚需，作为过渡性自住，以后换房成本是否能承担得起？”公寓的土地性质，注定了它的卑微。
国有土地出让时，会划分为居住用地、商业服务业设施用地、工业用地等等。
而公寓的土地性质是商服用地，也就是说，公寓是拿了本该用来建办公楼、商铺的土地，建成了用来居住的房子。
这种张冠李戴、不伦不类的出身，让公寓自始至终不被官方认可，也就产生了一大堆的问题。
公寓最最大的槽点，就是产权。
住宅的产权是70年，到期后会自动续期；公寓的产权一般只有40年，到期后无法自动续期，具体会怎么处理，不知道。
也因为公寓商住的属性，它是没办法落户的，以后你有了孩子、孩子要上学，还是得买学区房，或者只能去私立学校，但私立学校的学费可是贵得要命。
既然公寓是商住，水电价格也是商用价格，比住宅的贵1-2倍；一般还不能通煤气燃气，居住成本比住宅高太多了。
所以，和住宅比起来，公寓使用年限短、到期后的不确定性也很大；没法落户，划不了学区，不适合有娃一族。
不过，有小伙伴会盘算：先买个公寓做刚需过渡，过十年八年，等孩子上学了再换房，到时候把公寓卖掉赚差价，不也挺好嘛。
先说买房，公寓撬动杠杆的能力非常弱，投资属性不强。
买普通住宅，首套房只要2-3成首付，贷款期限最长30年，还能用公积金贷款，成本更低了。
相当于用“别人的钱”来做一笔长期大投资。
但公寓就苛刻了，首付最少50%，贷款最长也只有10年，只能商贷，不能用公积金，撬动杠杆的空间非常小。
再说卖房，把公寓出手转售赚差价，要承担非常高的转售税费。
二手住宅交易，契税从1%-3%不等（参照上表）；“满五唯一”（房主产证满5年+家庭唯一住房），免征个税。
但公寓过户就很坑了，不论面积大小，契税一律3%；还要交个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费等等，算下来占到全额的30%，或者是差额的50%-60%！之前就爆出过“广州市民72.5万卖套公寓 交税22万”的消息。
户主买入这套公寓时花了54万，5年后以72.5万元卖出，结果一核定，要交税22万，占到成交金额的30%！房价是涨了，但高额的税费，让你卖房还得倒贴3.5万，你说坑不坑！如果你把税费加到房价上，让买方承担，人家又不傻，干嘛要来接盘。
房子流动性差、卖不掉，就只能是一堆钢筋水泥，只能是纸面富贵。
这期间还有很大的机会成本，也就是说，如果当初我不是把钱砸公寓里，东拼西凑也好、再缓个一两年也好，直接买住宅，哪怕面积小点，搭上房价大涨的东风，几年后卖掉就能换大房子了。
买房时低杠杆，卖房时高税费，公寓基本上也就失去了投资价值。
所以，年轻人的第一套房子，不管是单身族，还是刚结婚的小两口，只要是刚需，千万不要买公寓！别总给自己挖坑。
当你再听到售楼小哥坚持不懈地跟你吹捧公寓有多棒的时候，果断一点，堵上耳朵走人。
至于土豪嘛，请随意，反正不会占用买刚需住房的钱。
可以挑一线城市核心商区的公寓买，租售比高，当个开心的包租公包租婆。
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