今天咱们分析评测一个老朋友--鼎盛阳光城，项目从1号院卖到11号院，算是一个非常大的盘了。
之前听到阳光城总会跟闽系房企阳光城联想到一起，不过现在应该不会了。
一是在郑州没项目，二是基本凉凉。
有的时候，大的真不如小的。
现在项目背后是泰宏和郑煤，目前卖的是7号院和11号院。
项目区位分析鼎盛阳光城7号院位于中州大道航海路交叉口向南200米路东；11号院位于中州大道与长江东路交叉口西北，属于管城区三环内的位置。
项目位置确实不错，主要有以下4大优势：1、三环内主城的房子一提起主城，第一印象就是交通方便，配套齐全。
而且当下买房回归主城俨然成了事实。
2、与东区、老经开的物理距离东区和老经开是咱们郑州岗位相对较多且优质的板块，项目的物理距离是天然的优势。
3、交通的便捷优势从图上我们可以看到：项目所处的位置是被中州大道、南三环和机场高速的合围区域，开车自驾出省入市非常方便。
地铁5号线和地铁十号线穿过此区域，公共交通便利。
4、地段的稀缺价值咱们知道，现在的郑州主要是发展三环到四环了，主城的地寥寥无几，只能说卖一套少一套了。
另外项目的位置也是郑州望南发展的首要位置。
项目基本信息鼎盛阳光城总占地总占地约1300亩，总建筑面积260万方，物业类型涵盖高层、洋房、社区商业。
目前主要在售的是11号院，占地面积约44亩，绿地率:25.01%，容积率4.64。
总共规划5栋高层和两栋配套用房，预计在2024年6月毛坯交付。
主力户型：约88平的两房，100-130平三房，144-160平四房，均价15000-16000，特价13000起。
7号院占地约40亩，绿地率:25.01%，容积率4.29，共5栋高层1栋31层，1栋29层，3栋30层。
7号院在售的面积段118平和128平，均价14900左右，预计2023年6月毛坯交付。
项目基本配套分析1、交通配套项目东侧就中州大道，无论是去东区还是出省入市都是比较便利的，但是中州大道到郑东新区那段路一直诟病，比较堵车，这也是郑州的交通跟不上城市发展的问题。
公共交通地铁5号线航海广场站距离项目比较近，大概直线距离700多米，5号线作为郑州的地铁环线，随着郑州地铁开通的越多，5号线的价值也会越来越凸显。
2、商业配套周边商业配套比较全，福都广场、万科广场、丹尼斯等，周边社区下面商业街也很多，完全够用。
但是具体到7号院和11号院来说，7号院能享受到已交付阳光城小区楼下的底商及相关配套，11号院不仅跟阳光城组团被中州大道隔开了，北边的河也将其与正商蓝钻那边隔开了，11号院周边生活氛围是不如7号院的。
3、教育配套 学校方面，7号院大概率划片是阳光城自己配套的阳光城幼儿园、小学跟中学或者七里河小学，但是11号院划片学校就比较远了，周边的学校有港湾路小学和六十三中，置业顾问说的是参考正商蓝钻小区的划片情况。
而中学大概率是要划到中州大道以东郑州市管城回族在第二实验中学了，当然了隔了一条中州大道，11号院的学校划片存在不确定性，但是有学上是没啥问题的。
4、生态配套11号院北靠十八里河及逸心公园，楼底下的鲜氧绿地。
周边更有航海公园、世纪公园（规划中，2024年开园）、中原福塔、航海体育场、滨河公园等生态娱乐配套。
项目优势分析1、河景资源在售的7号院和11号院临河的楼栋，边户都能观赏到河景，特别是郑州这个缺水的城市，能观河的产品确实不多。
2、价格优势三环内的项目，价格13000起的11号院，确实不贵，相较于刚需来说算是入住主城的机会。
3、开发商项目的名字虽然叫阳光城，但是开发商却是咱们本土的房企泰宏和郑媒，有半个国资的身影，交房问题不大。
项目劣势分析1、位置在售的7号院和11号院，两个院都属于整个项目的边角位置，尤其是11号院，已经偏离到中州大道以西了。
2、噪音11号院的东侧是中州大道，小区面积不大，肯定会有噪音影响的。
3、产品产品设计一般，户型也比较陈旧，如果说现在的户型是3.0，那么他的户型是1.5版本的，跟不上现在时代的步伐。
典型的就是11号院的89平竟然是个两房，非市场主流产品。
4、地块年限小区拿地的时间比较长，在2010左右拿的地，现在已经过去12年了。
5、品牌品牌是一个劣势，该项目是两家公司一块干，郑煤是有钱不会盖房子，泰宏盖房子可以，中国建筑双200强企业，有不少项目获得过鲁班奖，但是开发房子差点火候，可以参照泰宏建业国际城。
项目户型评测建筑面积约89平两室两厅一卫：优点：户型方正、全明采光，南北通透，每个房间会比较大。
缺点：住不了几年就要换房建筑面积约100平三房两厅一卫：优点：全明三房，南北通透，双卧朝南，采光充足。
缺点：一个朝南的卧室太少，客厅进深过长。
建筑面积约123平三房两厅两卫：优点：南北通透，全明三房，明厨明卫。
缺点：一个朝南的卧室太少，客厅进深过长。
建筑面积约132平三房两厅两卫：优点：方正三居。
全明空间，南北通透，分区明显。
缺点：一个朝南的卧室太少，客厅进深过长。
建筑面积约152平四房两厅两卫：优点：户型方正大气，动静分区，三开间朝南，大面宽采光。
缺点：南次卧采光会受到影响。
项目价格分析我们先看下本项目价格在二手房市场表现：本小区在售的二手房本月挂牌价15600左右，从价格走势图上我们可以看到，本小区的售价一直高于所在的管南区域和管城区板块的价格，价格有以上的表现主要原因：小区的楼龄较新。
当然我们也看到近6个月小区的二手房挂牌价的表现，一直是在走下坡路，其中3月到4月降幅明显，造成价格持续下跌的主要原因：1、市场环境。
2、小区的品质大家认可度。
3、二手房挂牌量较大。
本小区与竞品新房的对比：电建洺悦融园：位于航海路南、果园路北、豫英路西，这个项目的和阳光城对比的不太多。
两个项目无论从定位和品牌、绿化等方面都不在一个量级上，项目最大的优势就是价格便宜。
新城时光印象，位于鼎城街与文德路，高层基本尾盘阶段，现在主要销售的洋房。
之前是因为新城的价格贵，阳光城不但地段上有优势，价格上也更符合刚需的要求，现在新城未来快速的去化，打出13000的对精装，甚至比阳光城的价格还要便宜，而且户型设计更合理，阳光城现在的优势只剩下地段了。
好在新城的房子不多，不过富田九鼎公馆货量充足，现在价格也不贵，不排除后期还有降价的可能。
最后我们和周边的二手房对比：万科美景龙堂：2011年--2016年的次新小区，在整个管城板块来说价格相对稳定的一个小区，万科的品牌、万科的物业。
如果是资金允许的情况下，万科美景龙堂的优于阳光城。
绿都紫荆华庭：2014年--2017年的次新小区，地段上不如阳光城，但整个绿都的产品和品质要优于阳光城，对地段要求不高的，推荐绿都紫荆华庭。
升龙玺园：2012年-2014年的小区，位置稍优于阳光城，周边环境不如阳光城，两个项目对比，如果不在意周边的环境，可以多管关注产品的舒适性与成交价，哪个更便宜选择哪个。
项目总结建议总的来看阳光城项目整体品质一般，周边环境说不上多好，但是位置还行，出入方便，周边也不缺什么东西，价格不算太高，既然花了刚需盘的价钱，就要接受刚需盘可能存在的不完美，比较适以下三类置业群体：1、在东区、经开上班的刚需。
2、地缘性改善，可以关注临河的150平左右的四房。
3、在意地段刚需，毕竟图位置是真不错。
投资不建议，后期二手房市场大概率会跑输大盘。