口述 / 魏丹荑今天刚看到一个段子，2008年的道指是1.3万左右，上证是3000多。
十年后的道指是2.7万，已经翻了一倍，上证是2000多。
十年前深圳华侨城的房子是7000元一平，现在是17万元一平。
所以有人开玩笑说，房子是用来炒的，股票是用来住的。
有些人让我问问专家，中国房产是不是泡沫化了？我记得当年在巴塞罗那游玩，街上很多人吹大泡泡，一个泡泡有几个人那么大还不会破，很漂亮很壮观。
谁都说不准泡沫什么时候破，而在破灭前，都只有美丽。
但我们可以了解行业里一些关键事情，洞悉风险，助力决策。
今天就来跟大家分享一下美国、日本、香港三地房产泡沫的形成及启示。
01首先，我们回顾一下日本的房地产泡沫。
1960年代后期开始，日本经济快速增长，成为世界第二大经济体，房价也水涨船高，并在1980年代末达到了顶峰。
1989年前后，有人笑称，日本东京的房地产总值可以买下整个美国。
好景不长，从1990年算起，东京房价连跌了二十多年才探底。
同期的日本股市，也跌跌不休，直到今天，也没有恢复当时38000点的历史高位。
从1990年起的二十年，被日本人称为“失去的二十年”。
造成日本房产泡沫的原因有很多，最重要的有两个：第一，是《广场协议》的签订，使日元对美元持续升值。
这让日本人一下子觉得自己富了很多，助长了投机的势头——有钱了，可不就得买买买嘛。
第二，日本政府担心日元过度升值会损害经济竞争力，便通过放松信贷保持经济活力。
从1985年到1987年，日本央行将基准利率从5%降到2.5%，日本股市和楼市的泡沫因此越吹越大。
然后，意识到经济过热的日本央行，又开始逐步上调基准利率，收紧银根。
在1989年连续5次上调利率后，日本的房市和股市轰然倒塌，从此进入长达20多年的熊市。
02第二个要回顾的是香港的房地产泡沫。
从1991年开始，香港实施紧缩的土地供应政策，房价一路飙升，许多香港居民和企业纷纷加入炒房大军。
这种投机行为，在1997年达到顶峰。
当时比较流行的看法是，香港回归后，无论房价涨多高，都会有大陆资金来接盘，因此完全不用担心。
但大陆资金显然不会当“接盘侠”，于是1997年底，受到亚洲金融危机的影响，香港房价开始下跌。
很多工薪家庭加杠杆买房，一夜之间变成负资产——房子的价值还不如欠银行的债多。
据统计，2002年左右香港仍然有约10万负资产人群。
在这个背景下，香港房屋及规划地政局局长孙明扬，出台了包括“取消拍卖土地”“终止出售公屋计划”等内容的“孙九条”，出手救市。
这九条措施，主要是为了限制住房供应，提高房东权益。
效果也立竿见影：从2000年到2010年，香港每年的住宅用地供给，平均只有五六万平方米。
这是造成后来香港房价大涨的主要原因之一。
在2003年以后，香港的房价开始上升，从此没有回头。
即使在2008年，全球发生金融危机，香港的房价，也只是稍稍跌了10%左右，而后继续上涨。
03最后要回顾的，是美国的房地产泡沫。
2008年的美国房地产危机有两个值得注意的关键因素。
第一个因素，是美联储的利率政策。
2000年，美国的互联网泡沫破裂，纳斯达克指数暴跌。
为了应对危机，美联储推出相当激进的货币政策，将美元利率从6.5%左右下调到1%。
跟当年的日本一样，宽松的货币政策引发了房价上升和地产投机。
和日本类似，美联储意识到经济过热后，选择加息。
美国的房价也随之在2006年左右见顶，并开始回调。
第二个重要因素，是金融衍生产品，主要为“忍者房贷”。
所谓“忍者房贷”，是指一个买房者即使没有收入、没有工作、没有资产，也能轻松从银行获得贷款去买房。
拿贷款买房的时候，银行提供的条件是零首付、零文件。
而大量的金融机构，又将这些贷款打包，获得投资级别的信用评级，再转手卖给全世界的投资者，最终导致泡沫破裂。
04说完了日本、香港和美国的房地产泡沫，下面我们来总结一下这些危机给我们带来的警示。
第一个警示，是央行的货币政策对于房地产市场的价格有至关重要的影响。
纵观日本、香港和美国的房市价格变化，就会发现，在泡沫形成期，央行的货币政策都异常宽松。
而在央行意识到经济过热，开始调高利率时，往往也预示房价离顶点不远了。
第二个警示，是房价的飙升。
回顾历史，会发现美国的房价增幅约为每年4%-5%，其他地区也大同小异。
因此在短短一两年内，房价上涨30%、甚至50%的情况，非常罕见，其背后很可能有大量的投机。
第三个警示，是某一个地区房地产市值对于GDP的比率。
1989年，日本的房地产市值，大约占到了GDP的4%左右。
比其他国家高出不少。
香港在1997年的房地产对GDP比率，超过了3%，也是一个高位。
当然，以这个标准来看的话，目前中国内地和中国香港的房地产市值对GDP的比率，都超过了3%。
特别是香港，该比率超过了4%，比1989年的日本还要高。
并不是说在这个高比率之下，房价一定会发生雪崩，但值得我们密切注意和警惕。
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