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老钱急着出新贵看不上,郑州主城独栋别墅已沦陷(郑州 独栋)

发布:2024-07-24 浏览:59

核心提示:FANGDONG北龙湖大平层之前,能入郑州顶豪法眼的,除了别墅,也只有别墅。从主城的英协花园、东方今典,到家和万世、帝湖龙吟墅,再到大北区扎堆儿的迎宾路别墅区,郑州人对终极居住的审美,从未离开过“院子情结”。不用说,“主城别墅”以其成熟地段、产品形制、生活方式的加持,构成了它的稀缺特质。而自2006年始,国家围绕主城别墅的相关 “叫停”,更是让它的存在,成了超稀缺中的稀缺。稀缺创造价值,这让此类建筑,在很长时期都风头无两。时至2022年,伴随着它们的年老色衰、区域调性刚需化,这些房龄大多在15-20年的主

FANGDONG北龙湖大平层之前,能入郑州顶豪法眼的,除了别墅,也只有别墅。
从主城的英协花园、东方今典,到家和万世、帝湖龙吟墅,再到大北区扎堆儿的迎宾路别墅区,郑州人对终极居住的审美,从未离开过“院子情结”。
不用说,“主城别墅”以其成熟地段、产品形制、生活方式的加持,构成了它的稀缺特质。
而自2006年始,国家围绕主城别墅的相关 “叫停”,更是让它的存在,成了超稀缺中的稀缺。
稀缺创造价值,这让此类建筑,在很长时期都风头无两。
时至2022年,伴随着它们的年老色衰、区域调性刚需化,这些房龄大多在15-20年的主城别墅,却遇到了前所未有的尴尬:老钱想走,新贵不来,竞争力每况愈下。
那么,郑州主城别墅还有没有未来?除了老破小,这些老大难(老房、大宅、难卖)房子改咋处置?不管是现在的拥有者,还是仍然想要拥有者,都值得好好想想了。
FANGDONG | 房东俱乐会撰文:陆离 美编:小樱 校对:大豆01曾经的王者遭遇尴尬作为奋斗型城市典型代表,郑州这个城市,有钱有闲的人,是极少数的存在。
当那些院子情结,必须以远离主城为代价才能实现时,注定只能成为第二居所。
相比之下,代表新豪宅理念、不离主城的北龙湖大平层,似乎更受富人们青睐。
前不久,融创中原壹号院一套一楼带院洋房法拍,购房总成本超过1900万,仍然被争抢。
与此同时,郑州的主城别墅却变得鲜有问津:建业森林半岛一套335平联排,房龄16年,今年2月以1260万挂牌,到9月降至860万、单价不足2.6万/平,半年多时间总价大降400万,至今未成交;鹿港小镇一套244平双拼,房龄22年,2020年挂牌价720万,现在降至470万,两年总价降了250万,至今未成交;英协花园一套414平独栋,1998年的房子,今年1月仅以1500万成交,单价3.62万/平,成交周期4个半月,比挂牌时降了550万。
如今同小区一套230平精装修联排,报价已降至595万,单价已不足2.6万/平;帝湖龙吟墅一套440平临湖独栋,精装修,去年9月挂牌价1770万。
按说这个价位挂出来,已经算是颇有诚意,但如今已降至不足1500万,少了270万,至今仍是无带看;迎宾路3号310平联排中户,今年4月1700万挂牌,目前售价1280万,大降420万,近一周收获4次带看,目前仍未成交;曾红极一时的迎宾路九郡弘,贝壳显示已4年无成交,2018年有一套成交房源,360平别墅,也是仅卖了1300万。
可以看出,虽然区域不同、年代不同、独栋双拼联排都有,但大多诚心想卖,但总是卖不出去。
02郑州有多少主城别墅以上这些,都还是随机找到的例子。
如果仔细分析主城别墅的存量和挂牌量,过气感更加明显。
据不完全统计,主城别墅(独栋、双拼、联排)存量情况大致如下:金水区英协花园约150套,普罗旺世约330套,家和万世约250套,鹿港小镇约100套,纯翠领域约100套,建业森林半岛约80套,21世纪美墅加州风情约60套。
合计约1070套。
惠济区九郡弘76套,迎宾路3号约70套,水映唐庄约200套,天伦庄园约150套,大河龙城约100套,盛景濠庭约90套,假日御园+联通小区约80套,迎宾花园约65套,甲六院约60套,华亭溪谷约50套,兰亭山庄约44套。
合计约985套。
郑东新区联盟新城约63套,温哥华山庄约60套,棠颂别院99套。
合计约222套。
经开区东方今典约200套,格林度假山庄约82套,专家花园约254套,金沙湖高尔夫观邸约100套。
合计约636套。
高新区五洲华夏别墅区、帝苑别墅、阳光馥园共101套、美景菩提44套,合计145套。
二七区橄榄城五号院约66套。
中原区帝湖龙吟墅23套。
由此可见,主城能保证户户有大院子的独栋、双拼、联排别墅,一共约3150套。
据贝壳找房实时统计,目前郑州共有约8.7万套挂牌二手房,其中主城别墅仅270套,房源分布如下:惠济区116套,金水区81套,郑东新区33套,经开区27套,高新区6套,中原区4套,二七区2套。
这270套挂牌别墅,套均总价约950万。
若这些业主卖掉后再去买房,同等价位下,北龙湖南岸的一个中等小区,就能将其消化。
从挂牌量占比看,其仅占全市二手房挂牌量的0.3%,价格浮动及成交量对市场影响微乎其微,但却占主城别墅存量的9%,这个比例已经很高。
主城别墅的稀缺性,已经无法在二手房价格上体现。
价格缩水、挂牌量上涨的同时,其成交已持续低迷。
看来,这些建筑,确实是过气了。
03主城别墅为何不再香过去30年,郑州富人对自身价值的身份认同,曾一度靠别墅来承载。
从上世纪的台胞小区,到2000年左右的英协花园、帝湖龙吟墅、格林度假山庄、五洲华夏别墅、家和万世等,郑州的每个区,都不乏有别墅项目被追捧。
但各自为战的布局,仅能标榜富贵。
门里门外两个世界,其实只是得了别墅的形,却得不到住别墅的神。
只有建在别墅区的别墅,才能真正享受住别墅的好,市场和有眼光的开发商,也都注意到了这点。
之后不久,在环境优美、人口密度小的惠济区“三所”附近,各类别墅项目应运而生,才有了现今仍具贵胄之气的迎宾路别墅区。
从那时起,能见天见地、有院子、还要不被住宅楼包围,就成了选择别墅的基础诉求。
这种诉求,说得浅显点,那就是:我是豪宅,我周围也应该都是豪宅。
现在评判豪宅豪不豪,标准更是如此:1、房子空间足够大,至少保证三代人起居互不干扰、动静分区隔离;2、社区空间足够低密,户型足够纯粹。
不选高层、洋房、别墅都有的小区,面积段太长,圈层势必混乱,影响别墅生活的静谧感。
3、地段优劣势可平衡。
不在主城,不离主城,同时,周边楼盘业态一致。
以这三条再看主城别墅,恐怕只剩迎宾路别墅区还担得起。
但随着北龙湖洋房大平层的崛起,人们的豪宅审美也起了变化,已经不再唯楼层多、面积大而论。
极具现代感的高窗墙比外立面、270度无遮挡大客厅,已经成了豪宅的最新范本。
这个标准的出现,导致主城那些老旧别墅更显土气。
除了地段成熟,主城别墅似乎再无优势。
同时,困扰主城别墅生活便利性的交通出行问题,又给其迎头一击。
这还没完,新的家庭组织模式,也对主城别墅再加一重暴击:过去人们崇尚独门大户、人丁兴旺。
似乎全家人住一起,才显得家族传承。
而现在的80后乃至70后,已经更倾向于家庭成员之间适度分离但离而不散的居住模式。
比如这两年在永威上和院、融创中原壹号院等豪宅项目中,老业主复购率极高,一层自住、一套父母住,或一层自住、一套给孩子住的现象,已经非常普遍;在未来天奕,有客户一次性购买三套大平层,自住一套,两套分别给两个孩子住。
这也在一定程度上,冲淡了主城老别墅的吸引力。
老钱想走,新贵不感冒,主城别墅已经从小众的身份肯定,滑落到了更小众的情怀留守。
见天地有院子,永远是人们心中挥不去的念想。
虽然主城别墅逐渐失宠,但这并未消弭远郊别墅的价值。
作为有能力家庭的第二居所,远郊别墅依然有广阔的需求空间。
不说中年人的周末微度假式居住,仅为满足老年人养老需求,这仍然相当可观。
譬如普罗理想国。
这种泛会所功能完善、社群活动开展丰富的大型社区,老年人住进去完全不用操心。
再譬如思念果岭+忆江南的度假区墅居,生活其中的身心愉悦感,也远非城市嘈杂可比。
像洞林湖别墅区,周末有撒欢的孩子,日常有退休颐养的老年人,其间的莳花弄草、老友牌局,也是一种自在。
远郊别墅本就不存在承载家庭居住的全部意义,所以价值基本稳定,有能力买,也尽可买;而主城别墅,虽然生来就被赋予身份、家传的意义,但城市发展重心和区域财富集聚力是动态变化的。
只要郑州一直向前发展,本质上并无终极置业可言,但考虑资产保值增值,只看稀缺性还不够。
毕竟,时代淘汰老房子,从不看你是单元楼还是别墅。

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