土拍昨天上午，沈阳又出让两宗土地--724棚户区-2地块和欧博城东-1地块。
两块净地有很多相通之处，同样是大东区、同样拍出6300元/建面㎡顶价成交、同样是大开发商拿地（美的和龙湖）。
欧博城东-1地块由龙湖拍得，地价6300元/建平+30500平无偿移交政府租赁用房。
地块占地面积高达14.57万方，东北角为正在建设的地铁4号线望花屯站，东侧为传闻中的大型商业地块。
地块容积率不大于2，商业比例不大于12%，建筑限高45米，地块内需建设9班幼儿园1所，该地块有异地配建学校要求。
724棚户区-2地块由美的拍得，地价6300元/建平+500平无偿移交政府租赁用房。
地块占地面积5.2万方，西侧为南北快速路高架，西北侧有4号线望花街站。
地块容积率不大于2，商业比例不大于18%，建筑限高45米，该地块内需建设6班幼儿园1所，区政府承诺2023年在该地块东侧建设完成一所小学，拟将地块周边道路按规划形成，计划列入后续城建计划。
有消息称，欧博城东-1龙湖地块合地价高达9100+，724棚户区-2美的地块合地价高达8100+，均是大大高估了地块价格，正常规划的非商场、商住的商业，不能简单的一减了之。
个人估计两地块的实际地价分别约在8000元、6700元左右。
经过此次土拍后，望花地区已经形成了大开发商齐聚的形势，周边楼盘有保利中粮堂悦、旭辉东樾城、中粮花溪祥云、富力尚悦居、恒大翡翠华庭。
这里向东1公里，还有2019年拍出的多个地块：旭辉两块共8万方的榆林安置房北-1/-2地块，新希望、中科、中梁拍得的望花城中村-7/-8/-9地块，地价均在6000元上下。
大东的土地真是太多了，三环之内没被填满的区域，大东占的最多。
本次拍出地块的唯一问题，周边的木材、汽车配件、物流等企业短时间难以搬离，但有快速路，有地铁，而且是“市内五区”，望花及陶瓷城板块未来发展很有盼头——至少开发商都这么认为。
本次两个地块均需要配建幼儿园，均限高45米，均有超过10%的商业面积，均最高限价6300。
如此多的相似之处，我本打算做下对比分析。
但想想还是算了，等产品入市的时候，对比产品顺带着分析地块，更直观。
改善时代从今年沈阳房地产市场的表现来看，我抛出一个重要的观点：沈阳楼市，全市进入改善时代。
1，2016年，因城施策，沈阳快速去库存2，2017年，房价上涨，限购调控3，2018年，存量新房快速消化、烂尾地块重装上阵4，2019年，热点区域改善住宅兴起5，2020年，全市进入改善时代简单来说，沈阳房地产过去十年欠下的债，已经偿还殆尽，未来只有品质新房和二手房两类产品。
想在售楼处买到低价、刚需品质的新房，会越来越难。
为什么这么说呢？从2006年到2016年，沈阳先后大力发展了沈北、浑南、丁香湖、于洪新城等区域，由于种种原因，效果不理想。
当年低价卖了太多的地，但由于行情不好，烂尾的烂尾、缓建的缓建、易手的易手、跑路的跑路。
所谓，出来混迟早是要还的。
2016年到现在，沈阳都在为当年还债。
直到2020年，沈阳才真正意义上把多年的欠账填补上。
如果说2019年，是沈阳的改善元年。
那2020年，则是沈阳改善爆发的一年。
有人会有疑问，改善住宅这么贵，卖给谁呢？事实上，沈阳现在早已过了贱卖土地的年待。
如今，每年土地出让的面积、位置都是提前规划好的。
既不激进，也不保守，平稳推进。
我们放眼全沈阳，除了沈北新区还有较多的新房供应，其他区域的刚需购房者都将面临无房可买的尴尬境地。
简单粗暴的计算，最近2年土地拍卖的地价都约等于附近二手房的房价，而这些新盘入市，房价将翻倍。
以沈阳目前每年的土地出让面积来看，土地价格会稳步上涨，新房入市的楼盘会相对稀缺。
也就是说，新楼盘的目标客户会逐渐转向中产及以上的购房群体，而刚需群体会逐渐被倒逼转向二手房市场。
有一句话叫，二手房涨才是真的涨。
之所以很多人不看好沈阳楼市，还是因为二手房“不涨价”。
长白岛、金廊和新市府的二手房大涨，代表不了沈阳全域。
大东区、于洪区二手房也开始上涨的时候，才是沈阳楼市基础完全夯实的时候。
夯实试想，如果沈阳一直存在着“万年不涨”的区域，那就相当于木桶上一直存在这短板，全市的发展进度都会受牵连。
有人喊出了长白岛河边大开3年涨到5万/㎡，有可能吗？也不是没可能。
但是一河之隔的于洪新城，如果常年保持在万元水平，凭什么你涨到5万呢？2020年，第一季度已经接近尾声。
整整一个季度，沈阳才出让了屈指可数的数块土地。
而这些新出让的土地，几乎全被品质大开发商收入囊中。
我们以前总在提沈阳的地王，却很少提各个区的地王。
现在，大东区未来也会有大品牌开发商做的高端产品。
故土难离的大东人，有了换房的理由。
沈阳楼市，已经由量变向质变转变。
未来，全市新房200万/套将是起步价。
有的人会说，这么贵，谁买得起。
不好意思，你不是目标客户。
二手房里，遍地低单价、低总价的房子应有尽有。
只有房子足够破，没钱也能安个家。
